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分析稱購房風(fēng)險(xiǎn)水平太高 堪比上升期的股市
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 413 次
今年下半年股市突然發(fā)力,較近半年上證指數(shù)從2100漲到3000點(diǎn),漲幅超過40%。多位朋友問:這與樓市有沒有關(guān)系,是不是樓市的龐大資金流到股市去了?
這個(gè)問題初看起來,頗有吸引力。2014年房地產(chǎn)市場總體上是一個(gè)調(diào)整的態(tài)勢,雖然下半年二三線城市限購普遍取消,限貸也放松了,10月以來的成交有所增長,但目前尚無法斷定,樓市反彈的格局已經(jīng)確立。
如你所知,2005年以來的中國樓市,投資投機(jī)占比很大。實(shí)行限購政策以來,這些資金大都被封堵在樓市之外。10月以來樓市雖有回升,但現(xiàn)在還沒有跡象證明,在取消限購的城市,那些投資資金又全面進(jìn)場了。我此前多有強(qiáng)調(diào),投資購房是推動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)重要因素,而目前房價(jià)尚能保持基本穩(wěn)定,與這部分投資動(dòng)力還在猶豫觀望有關(guān)。
早年投資購房的朋友,應(yīng)已獲得至少2-3倍的收益。理論上說,這些朋友僅僅是將房產(chǎn)投資盈利,轉(zhuǎn)投到股市,數(shù)額就相當(dāng)可觀。北京上海一套房子,動(dòng)輒五六百萬甚至上千萬,持有多套房的人,賣一套投到股市,并非不可能。
這幾天確也聽聞所謂賣房炒股的消息。2006-2007年股市暴漲時(shí),也曾有這樣的事例。雖然可能有人借此賺了兩套房回來,但更大的可能是把房子賠進(jìn)去了。人們口耳相傳的往往是那些一夜暴富的故事,而折戟沉沙的悲慘事例,卻被風(fēng)吹散在歷史的天空。正如同,20年時(shí)間,阿里從一家小微企業(yè)成長為世界知名的互聯(lián)網(wǎng)公司,馬云的頭富光環(huán)閃耀四方,但你可知道,每年有數(shù)以萬計(jì)的小微企業(yè)痛苦夭折,無人知曉。
好在資本市場的人們,大都是理性的經(jīng)濟(jì)人。賣房炒股,或以房抵押貸款曲折進(jìn)入股市,畢竟是極少數(shù)。不過,繞了這么遠(yuǎn),樓市與股市究竟有啥關(guān)系?
我使勁想了想,抱歉,沒找到它們存在正相關(guān)或負(fù)相關(guān)的邏輯。你既不能說,樓市火了,股市就下跌,因?yàn)橘Y金都流到樓市了;你也不能說,樓市調(diào)整,股市就會(huì)大漲,因?yàn)橘Y金都流到股市里了。沒有找到印證此說的證據(jù)鏈。
譬如,2006年下半年至2007年上半年,A股連續(xù)上漲,并創(chuàng)造了至今高不可攀的上證指數(shù)6124點(diǎn)。而2006-2007年,也是成交量和房價(jià)快速增長的時(shí)期。2008年,股市連創(chuàng)新低,一年內(nèi)居然有12次跌幅超過5%,而當(dāng)年的樓市也是房地產(chǎn)市場化以來榜進(jìn)行像樣的調(diào)整。然后,2009年樓市量價(jià)齊升,股市一蹶不振。2011年,股市樓市都很弱。2012年樓市再發(fā)威,股市也還是趴著不肯起來。
好了,一句話說清楚:2014年下半年的這一波股市大漲,可能會(huì)有部分樓市資金流入,但后者絕不會(huì)是支撐牛市的主力。你總不能說,理財(cái)資金里相當(dāng)一部分原本是要進(jìn)樓市的,現(xiàn)在轉(zhuǎn)身跑入股市,而把這股資金算成是樓市的吧?
在我個(gè)人看來,股市投資者與樓市者,有著迥乎不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。大體上說,股市投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受度要高于樓市投資者。雖然股市的上漲氛圍,會(huì)讓市場參與者抬升其風(fēng)險(xiǎn)測度值,但這兩種不同的主體不太可能因?yàn)楣墒信c樓市的盛或衰,而形成資金對流效應(yīng)。
有朋友會(huì)繼續(xù)追問,那么,樓市的那些投資資金去了哪里?老實(shí)說,我不知道。這需要進(jìn)行樣本數(shù)量足夠的實(shí)地調(diào)查。也許它們的很小一部分去移民了,很小很小一部分購古董字畫了,很小很小一部分進(jìn)了股市,但大部分,或者沉淀在樓市里,或者暫時(shí)購了理財(cái)產(chǎn)品,或者握在手里沒動(dòng)。
它們還會(huì)繼續(xù)投資購房么?如果購房,2014年底和2015年初,是較好的時(shí)機(jī)。現(xiàn)在來看,2015年6月以后樓市進(jìn)入復(fù)蘇軌道的可能較大。但正如前面提到的,現(xiàn)在還沒有看到投資購房資金大舉進(jìn)入限購解除城市的現(xiàn)象。
理性的投資者很清楚,較好的房地產(chǎn)投資時(shí)代已然過去,假如現(xiàn)在再投資購房,就必須做好快進(jìn)快出的準(zhǔn)備。而2016年的樓市誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測。此時(shí)投資購房,其風(fēng)險(xiǎn)水平幾乎已經(jīng)抬到接近上升期的股市那個(gè)標(biāo)線了,而退出門檻卻要明顯高于后者。
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