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城市限購加碼 房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會繼續(xù)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源: 搜狐焦點網(wǎng) 閱讀 457 次
今年國慶期間以及節(jié)后,各地出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面強調(diào)保護自住需求,通過限購限貸等措施,打擊投機需求,抑制投資需求;另一方面增加住房及用地供給,緩解供求矛盾,滿足合理需求。
在限購令密集發(fā)布之后,房價再次反彈的可能性正變得日趨微弱。2011年,全國次限購政策發(fā)布后,樓市的往事還歷歷在目。
與此前一輪樓市調(diào)控政策一步到位、全國一刀切不同,本次調(diào)控呈現(xiàn)出一城一策、連續(xù)加碼等新特點。那么,對蘇州、深圳等地,連續(xù)加碼調(diào)控政策力度,這其中原因何在?
今年國慶節(jié)期間出臺限購政策的20多個城市中,至少有3個今年初或年中已開始實施限購。它們分別是深圳、蘇州和南京。其中,南京的限購政策是在9月26日頒布實施的,為何僅僅過了10天時間,限購力度就要進一步加大?
“因為之前的調(diào)控效果不夠好,房價地價仍然上漲,地方政府必須表明加碼調(diào)控限制房價、地價上漲的態(tài)度?!眻?zhí)行官丁祖昱這樣認為。
公眾號“歐陽先聲”的運營者、新城控股副總裁歐陽捷也認為,主要是地方政府前期的政策相對溫柔,這次是全國統(tǒng)一部署,政策力度自然要加碼。
飆升的地價影響了調(diào)控效果
根據(jù)10月1日公布的9月百城房價,深圳9月的樣本平均價格已經(jīng)達到55001元/平方米,較去年同期上漲41.88%。很難想象,這個城市今年3月剛剛頒布過史上*嚴厲的樓市調(diào)控政策。
3月25日深夜,深圳市人民政府辦公廳在其官網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。通過限貸、升級限購,嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)等方式,限制房價的快速上漲。
但這些措施,顯然并沒有能夠抑制飆升的房價,和3月相比,深圳的百城房價樣本平均價格已經(jīng)由48963元/平方米漲到9月份的55001元/平方米,上漲幅度達到12%。
事實上,深圳在今年3月已經(jīng)出現(xiàn)了房價向下調(diào)整的苗頭。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),深圳4月新房價格漲幅收窄,二手房價更是出現(xiàn)回落,環(huán)比下跌0.4%。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,4月份,深圳一手住宅價格49876元/平方米,較3月跌了113元/平方米;成交下跌,僅有2340套,環(huán)比跌幅47.5%,也是深圳這一輪上漲以來的下跌。
當(dāng)時深圳有部分專家認為,經(jīng)過近一年的房價快速上漲,深圳樓市將進入調(diào)整期,房價本就已經(jīng)有了下行壓力。
為何幾個月之后,市場預(yù)期卻發(fā)生了巨大變化。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示,深圳新房成交2618套,環(huán)比增加13.2%,同比減少35.5%;成交均價為61600元/平方米。土地價格的飆升,也許可以為這一波深圳房價在短期內(nèi)的迅速回調(diào)找到原因。
6月2日,電建地產(chǎn)和廣州方榮*終以82.9億元拍得龍華上塘的一宗商住地A816-0060地塊,樓面地價5.6萬元/平方米,(除去幼兒園可售面積13.7萬平方米,樓面價6萬元/平方米)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,要賣到8.5萬~9萬元/平方米才能賺錢。
一周之后,龍光地產(chǎn)以樓面價每平方米27623元,總價140.6億元奪得光明商住地,成為深圳新的“總價地王”。
深圳市房地產(chǎn)研究研究員李宇嘉接受媒體采訪時曾表示,“6月深圳兩宗地塊價格非??鋸?,一個創(chuàng)造了全國總價地王,一個創(chuàng)造了單價地王,這對深圳樓市影響很大?!?·25新政’過后,深圳樓市處于調(diào)整態(tài)勢,6月市場反彈一度比較明顯,很大程度是因為‘地王’影響?!?/p>
8月底,招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元總價拍得深圳新會展(一期)配套商業(yè)用地,新全國總價“地王”誕生。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示,此后一周(8.29~9.04)新房成交均價曾達到70025元/平方米,環(huán)比上漲54.5%。
限購令密集公布:房價見頂時
有跡象表明,在限購令密集發(fā)布之后,房價再次反彈的可能性正變得日趨微弱。
翻看國家統(tǒng)計局公布的《2011年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》(也即限購令密集發(fā)布的那個月份),與1月份相比,2月份環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加了5個,價格上漲的城市個數(shù)減少了4個。
在新房市場,當(dāng)月環(huán)比漲幅超過1.0%的城市有7個,比1月份減少12個;環(huán)比價格漲幅比1月份縮小的城市有44個。與上一年同月相比,70個大中城市中,與1月份相比,2月份環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加5個,價格上漲的城市個數(shù)減少4個。2月份環(huán)比漲幅超過1%的城市有7個,比1月份減少12個。與上一年同月相比,70個大中城市中,同比價格下降的有1個城市,同比漲幅回落的有31個城市。
在二手房市場,環(huán)比價格下降的有4個城市,持平的有16個城市。與1月份相比,環(huán)比價格持平和下降的城市個數(shù)增加了10個,價格上漲的城市個數(shù)減少了10個。與上一年同月相比,70個大中城市中,同比價格下降的有3個城市,漲幅回落的有22個城市。
而在一年之后,多數(shù)城市都出現(xiàn)了房價下跌。70個大中城市中,當(dāng)時價格同比下降的城市有27個,比1月份增加了12個。2月份,同比漲幅比1月份回落的城市有32個,漲幅均未超過2.7%。
根據(jù)《2012年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,當(dāng)時70個大中城市中,價格下降的城市有45個,持平的城市有21個,上漲的城市有4個。環(huán)比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.1%。
二手房價格也出現(xiàn)了大幅回落,70個大中城市中,價格下降的城市有45個,持平的城市有14個,上漲的城市有11個。環(huán)比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.4%。
與上一年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有44個,比1月份增加了7個。2月份,同比漲幅比1月份回落的城市有23個,漲幅均未超過3.3%。
地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,上一輪限購令之后,整個房地產(chǎn)行業(yè)進行了一輪大的洗牌。無論是國資企業(yè),還是外資企業(yè),在這一輪洗牌中,都減少了規(guī)模,只有民營企業(yè)在這一輪調(diào)控中,實現(xiàn)逆勢快速增長。
其中,*明顯的莫過于國資地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模退出。2011年,國有房企總數(shù)達3427家,占地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)總數(shù)量的3.88%。3年過后,這類企業(yè)總數(shù)就只有1476家,占行業(yè)比例不到1.57%。
同樣,外資房企數(shù)量也在那幾年減少,由2011年的2052家,下滑至2014年的1565家。
但行業(yè)企業(yè)總數(shù)量,在這幾年仍在增長。2011年全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量是88419家,3年后的2014年達到了94197家。
開發(fā)資金由2011年的72944.04億元,3年間升至121991.48億元,市場整體銷售規(guī)模在3年間由原來的5.8萬億元,上升至7.6萬億元。
所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益由2011年的不足7萬億元,擴增至3年后的11.47萬億元。
新擴展的市場份額和規(guī)模,很大程度被市場化的民營房企占領(lǐng)。而從今年的趨勢看,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會繼續(xù)。
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