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調(diào)控政策維持高壓難松動(dòng) 2012年房?jī)r(jià)或跌25%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 589 次
2012年房?jī)r(jià)走勢(shì)是當(dāng)下關(guān)注度較高的樓市話題,也是較難判斷的問題之一。 12月27日,房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略專家周建成博士在上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)雙月報(bào)告會(huì)上大膽預(yù)測(cè),2012年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下降20%-30%,商品住宅成交量預(yù)計(jì)在六七百萬平方米,新開工和新增供應(yīng)都不會(huì)超過1000萬平方米,供過于求,庫存量預(yù)計(jì)攀升至1200萬平方米高位。
調(diào)控政策:
短期維持高壓明年難現(xiàn)松動(dòng)
外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜,歐洲各國(guó)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)失衡以及歐盟內(nèi)外部的結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致主權(quán)債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā),目前依然有不斷升級(jí)蔓延的趨勢(shì)。周建成表示,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有放緩跡象。持續(xù)緊縮的貨幣政策效應(yīng)顯現(xiàn),經(jīng)濟(jì)增速放緩。 11月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多呈回落態(tài)勢(shì),受持續(xù)緊縮的貨幣政策影響,通貨膨脹壓力減弱,但GDP增速也出現(xiàn)明顯的放緩。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速高位回落進(jìn)一步明顯,外圍經(jīng)濟(jì)不景氣也使我國(guó)進(jìn)出口增速大幅下滑。
政策短期內(nèi)不會(huì)加碼。周建成分析,由于現(xiàn)有調(diào)控已經(jīng)取得比較理想的效果,因此近期繼續(xù)加碼政策力度(限購擴(kuò)容、限價(jià)等)的可能性不大。長(zhǎng)期來看,由于保障房體系建設(shè)需要時(shí)間,另一方面全國(guó)房屋權(quán)屬系統(tǒng)尚未成熟,故房產(chǎn)稅短期之內(nèi)沒有取代限購令的可能。因此他判斷,至少在未來1年內(nèi)“三限”政策沒有公開松動(dòng)的可能。
市場(chǎng)特征:
房企拿地放緩市場(chǎng)成交低迷
在日益趨緊的宏觀調(diào)控背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了錯(cuò)綜復(fù)雜的特征:截至2011年11月底,上海商品住宅成交量明顯下降,同比下降近20%;存量規(guī)模超過930萬平方米,去化壓力越來越大。 2011年10月和11月,上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降,均價(jià)下降壓力較大,調(diào)控戰(zhàn)果顯著。 2011年1-11月,上海土地成交規(guī)模依然高于去年同期水平;但是成交金額大幅下降,地價(jià)下降趨勢(shì)顯著。上海經(jīng)營(yíng)性土地平均溢價(jià)率明顯下滑,底價(jià)成交成為常態(tài)。
調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)洗牌加速,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。大型企業(yè)降價(jià)促銷,快速周轉(zhuǎn),資金回籠加快,同時(shí)加快布局,在三四線城市低價(jià)拿地,通過收購方式低成本擴(kuò)張,規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。小型企業(yè)停工、緩工,雖然可以暫時(shí)減少支出,但是企業(yè)發(fā)展步伐減緩,行業(yè)占有率逐漸降低。
前三季度多數(shù)典型房企銷售目標(biāo)完成率達(dá)65%以上,中海、碧桂園、萬科等企業(yè)前三季度已接近甚至超過了去年全年的銷售額。2011年前三季度大型房企業(yè)績(jī)依舊靚麗,百億元以上企業(yè)數(shù)量增至28家。萬科、恒大、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和綠地集團(tuán)以超500億元占據(jù)金額榜5強(qiáng),業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。盡管全年市場(chǎng)形勢(shì)較為低迷,但龍頭企業(yè)仍取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。
調(diào)控深入,企業(yè)拿地速度放緩,現(xiàn)金為王。對(duì)比2010年,2011年前10月企業(yè)土地款較銷售收入比值大幅下滑。2011年1-11月,上海土地成交面積增加,但地價(jià)下降;開發(fā)企業(yè)拿地更為謹(jǐn)慎,土地多以底價(jià)成交。從成交結(jié)構(gòu)看,2011年1-11月上海商品住宅成交區(qū)域繼續(xù)向內(nèi)環(huán)外轉(zhuǎn)移,當(dāng)前市場(chǎng)需求以頭置頭改類剛需為主。一、兩房總體仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求,而中大戶型房源銷售情況整體不佳。住房?jī)r(jià)格趨于下降,宏觀調(diào)控效應(yīng)顯著。2011年1-11月,上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%。2011年1-11月,上海商品住宅均價(jià)有較大的下降壓力。 3月出現(xiàn)頭降樓盤,10月份降價(jià)進(jìn)入高潮期,以價(jià)換量成主流。
樓市走勢(shì):
供應(yīng)減銷售平庫存繼續(xù)攀升
限購政策何時(shí)退出,取決于保障房的建設(shè)進(jìn)度和房產(chǎn)稅的推進(jìn)速度。今年四季度到明年上半年將是較困難的時(shí)期,房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的空間,市場(chǎng)短期內(nèi)沒有全面回暖的可能。
周建成預(yù)計(jì):2012年上海商品住宅新增供應(yīng)將繼續(xù)縮減,約為800-900萬平方米。2012年上海商品住宅市場(chǎng)依然處于低位盤整狀態(tài)。 2012年,房地產(chǎn)從緊性調(diào)控不會(huì)放松,限購、房產(chǎn)稅、差別化信貸政策將一如2011年那樣抑制市場(chǎng)成交。因此,我們預(yù)計(jì)2012年上海商品住宅銷售與2011年相似,約600萬-750萬平方米左右。依然呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)。在此情形下,上海庫存可售量將繼續(xù)呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2012年末上海庫存可售量將達(dá)到1100萬-1250萬平方米,可售周期也將達(dá)到22-25個(gè)月左右。
2012年預(yù)計(jì)全年經(jīng)營(yíng)性用地出讓金將小于1000億元。鑒于調(diào)控依然從緊,市場(chǎng)難有回暖的可能。因此開發(fā)企業(yè)的資金依然緊張,因看淡未來,土地市場(chǎng)成交將進(jìn)一步萎縮。預(yù)計(jì)2012年,上海商品住宅土地成交金額將小于400億元,所有經(jīng)營(yíng)性用地成交金額將小于1000億元。
“房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結(jié)束,未來將是理性發(fā)展的十年。未來行業(yè)關(guān)鍵詞是調(diào)控常態(tài)化、運(yùn)作理性化、利潤(rùn)正?;?nbsp;”周建成表示。
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