猜想一　2012年仍能上漲

　　★ 猜想幾率：55%

　　，引起房?jī)r(jià)上漲的原因是剛性需求。

　　，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，房地產(chǎn)是較不可避免的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　第三，地方政府的業(yè)績(jī)需要。

　　第四，土地財(cái)政是地方政府的命根子。

　　第五，缺乏好的投資渠道。

　　第六，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因還有需求大。

　　第七，大學(xué)畢業(yè)生不愿意離開大城市。中國(guó)每年的大學(xué)畢業(yè)生達(dá)700萬(wàn)人，很多人不愿回農(nóng)村，“這樣房?jī)r(jià)怎么跌?”

　　猜想二　調(diào)控手段若無(wú)效，則還會(huì)漲

　　★ 猜想幾率：80%

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否從成長(zhǎng)走向成熟，有一個(gè)非常重要的原因，是土地關(guān)鍵性資源的配置。所以是否拿出有效手段降服地方，這是非常必要的。調(diào)控手段若無(wú)效，明年房?jī)r(jià)還可能漲的。

　　猜想三　市場(chǎng)穩(wěn)定，漲幅回落

　　★ 猜想幾率：90%

　　賈生華教授則認(rèn)為，2011年政策會(huì)繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定，房產(chǎn)價(jià)格漲幅會(huì)回落，不過(guò)全國(guó)不同地區(qū)不同項(xiàng)目會(huì)有差別了。

　　他分析說(shuō)，經(jīng)過(guò)了前幾年過(guò)快上漲，從房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)考慮，房地產(chǎn)業(yè)已積累了很大矛盾，負(fù)擔(dān)了許多矛盾和焦點(diǎn)?，F(xiàn)在16個(gè)一線城市已經(jīng)限購(gòu)、限貸，如果繼續(xù)實(shí)施，這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)回落。他也提醒投資者，不要總寄希望于房?jī)r(jià)降了10%、30%，認(rèn)為這才是達(dá)到效果，這種情況他認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)，“漲幅回落就達(dá)到目的。”

　　猜想四　限購(gòu)令是否會(huì)延續(xù)？

　　 ★猜想幾率：80%

　　限購(gòu)令、房貸利率提高可謂是今年樓市調(diào)控中較厲害的猛藥，這一政策讓不少地方的樓市銷量下滑，特別是往年樓市旺季"金九銀十"變成了"銅九鐵十"，在一線城市，萬(wàn)科、中海等房企開始降價(jià)促銷，上海、北京等城市滿城降價(jià)聲，人們關(guān)于宏觀調(diào)控可能松動(dòng)的猜測(cè)滿天飛。

　　隨著近期國(guó)務(wù)院總理 在圣彼得堡的講話，中國(guó)樓市今明兩年的基調(diào)塵埃落定了，溫總理表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。所以，指望近期樓市調(diào)控能夠松動(dòng)，顯然不現(xiàn)實(shí)。

　　也就是說(shuō)，限購(gòu)令等調(diào)控政策在年末以及明年繼續(xù)延續(xù)的可能性甚大。一些資金需求量大、資金吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)不得不打出降價(jià)牌，以回籠資金，保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，雖然全國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的降價(jià)，但是一些大力度的促銷活動(dòng)，已經(jīng)開始。甚至曾經(jīng)在2008年出現(xiàn)的"一二手聯(lián)動(dòng)"重出江湖，開發(fā)商以低于正常價(jià)2000-3000元的價(jià)格委托中介銷售樓盤，種種舉動(dòng)說(shuō)明開發(fā)商已經(jīng)坐不住了。{$page$}

　　猜想五　購(gòu)房時(shí)機(jī)是否來(lái)臨？

　　★猜想幾率：50%

　　在上海，個(gè)別因?yàn)榻祪r(jià)而遭老業(yè)主打砸的售樓處出現(xiàn)了怪誕的一幕，一片狼藉的售樓處整夜燈火通明，聽(tīng)到降價(jià)風(fēng)聲趕來(lái)的購(gòu)房者圍著早已被砸得面目全非的沙盤，向在場(chǎng)的銷售人員仔細(xì)詢問(wèn)戶型、面積、價(jià)格等樓盤信息，而一旁的一張辦公桌上，則已經(jīng)有業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同，由于前來(lái)看房的人太多，售樓處工作人員只好讓購(gòu)房者分批進(jìn)入，以致售房處門口排起長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。

　　樓市雖然尚未上演這一堪稱"冰火兩重天"的景象，但是與樓市熱銷時(shí)相比，開發(fā)商顯然已經(jīng)放低姿態(tài)了，眼下是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降得更低？相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，樓市一直很平穩(wěn)，一般不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。實(shí)際上，樓價(jià)再降，開發(fā)商也不可能做賠本的購(gòu)賣，建材的價(jià)格以及人力等成本逐年上漲，樓價(jià)再降，樓市降價(jià)的空間也有限。

　　盡管說(shuō)法也是有據(jù)可依，但現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商的壓力卻又是擺在眼前的。長(zhǎng)三角五城傳統(tǒng)的樓市旺季"金九銀十"已遭遇寒流，成交量均不足千套，開發(fā)商已明顯感覺(jué)到樓市的寒冷。

　　一方面是房子賣不動(dòng)，而另一方面是上市房源在不斷增加。"‘一邊房源增多，一邊銷量減少‘，開發(fā)商壓力更大。"業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多開發(fā)商去備案上市銷售都比較謹(jǐn)慎，因?yàn)槭袌?chǎng)銷不動(dòng)，還有大量的房源在開發(fā)商手里。
因此，從眼下情況來(lái)看，購(gòu)房者繼續(xù)觀望一陣子，或許會(huì)等到一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)，一是各個(gè)樓盤的產(chǎn)品豐富，各種戶型可以隨便挑選，二是趁著樓市低迷，開發(fā)商出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，可以節(jié)省一筆不小的購(gòu)房開支。因此，如果您想購(gòu)房居住，不妨趁著眼下多多觀察，也許會(huì)有不錯(cuò)的收獲。

　　猜想六　市場(chǎng)重新洗牌

　　★猜想幾率：60%

　　在調(diào)控政策下，2011年的冰城樓市有些跌宕，但不僅是房?jī)r(jià)和銷售的起落。受融資渠道、土地價(jià)格、政策調(diào)控的影響，更會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變革。業(yè)內(nèi)專家表示，2012年，除了房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)整外，另外一個(gè)大調(diào)整就是，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速整合，部分投機(jī)者將面臨破產(chǎn)倒閉。這預(yù)示著全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將重新洗牌。

　　“開發(fā)企業(yè)貸款渠道不暢，資金鏈短缺，必然會(huì)出現(xiàn)大魚吃小魚的情況。”談到明年哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，專家表示，明年或迎來(lái)冰城地產(chǎn)重新洗牌。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，洗牌后的冰城房地產(chǎn)行業(yè)將更加規(guī)范，在房地產(chǎn)初期出現(xiàn)的五證不全、房子住了快十年依舊無(wú)法辦產(chǎn)權(quán)等情況將杜絕。同時(shí)，購(gòu)房市民在掏錢購(gòu)房之后，將享受到質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　猜想七　價(jià)位拉開梯次

　　★猜想幾率：80%

　　在走訪中，諸多房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)控將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，這也注定2012年樓市依然不會(huì)“安穩(wěn)”。因此，面對(duì)市場(chǎng)變遷，大部分房企透露，將開始重新設(shè)定自己的發(fā)展路徑，將目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)品質(zhì)，打造屬于自己的品牌。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，高端樓盤、綠色樓盤是市民購(gòu)房的一種趨勢(shì)，“業(yè)界對(duì)于淡市之下如何安身有兩種解讀。頭先，產(chǎn)品很重要，產(chǎn)品的品質(zhì)好壞直接決定項(xiàng)目受 購(gòu)房者的追捧程度，選擇面多了，大家肯定選較好的，在高端市場(chǎng)尤其如此。其次，抓住主流需求很重要，現(xiàn)在市場(chǎng)較主流的需求是什么？商業(yè)地產(chǎn)？剛性需求？好吧，那就都來(lái)一份。只有抓住了主流需求，開發(fā)商的品牌效應(yīng)才會(huì)在消費(fèi)者中顯現(xiàn)。因此，明年很多房企會(huì)改變?cè)瓉?lái)建設(shè)普通房的路線，轉(zhuǎn)型建設(shè)環(huán)境、品質(zhì)、服務(wù) 的樓盤來(lái)爭(zhēng)取客戶。”

　　調(diào)控之后，不單是房企受影響，老百姓購(gòu)房也日趨理性，更加注重樓盤品牌、品質(zhì)、配套等方面的選擇，所以無(wú)論明年房市如何變，先進(jìn)不變的是老百姓對(duì)好房子的追求，這樣樓盤供應(yīng)的新格局也更加明晰。也就是說(shuō)，花高價(jià)購(gòu)高品質(zhì)住宅，享受的是舒適的環(huán)境，而這種品質(zhì)樓盤會(huì)越來(lái)越多，成為一種趨勢(shì)。這類房因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)越等也比較保值；而花相對(duì)低的價(jià)格，購(gòu)購(gòu)的則是適宜居住的住宅；保障則有政府提供的保障房供應(yīng)，市民可按需購(gòu)購(gòu)。{$page$}

　　未來(lái)10年　黃金10年P(guān)K煎熬10年

　　中國(guó)樓市走過(guò)黃金10年。目前樓市是否進(jìn)入拐點(diǎn)？房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位會(huì)不會(huì)改變？還會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)下一個(gè)黃金10年？基于城市化進(jìn)程等因素，十位經(jīng)濟(jì)學(xué)家大多認(rèn)為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大發(fā)展空間，但具體判斷時(shí)給出的詞不盡相同，“發(fā)展10年”、“黃金10年”，“成熟10年”、“煎熬10年”、“轉(zhuǎn)型10年”……他們從多角度勾勒出未來(lái)10年房地產(chǎn)行業(yè)前景。

　　觀點(diǎn)1：未來(lái)10年是“發(fā)展10年”

　　10位專家?guī)缀?00%認(rèn)可中長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，是為“發(fā)展10年”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員劉樹成研究員從經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)的關(guān)系角度分析，經(jīng)歷了2007年的峰值、2008、2009年的下跌，2010年GDP又恢復(fù)到10%左右，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪周期開端，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也打下了很好的基礎(chǔ)。黨校校務(wù)委員、組織部長(zhǎng)趙長(zhǎng)茂教授認(rèn)為，“未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定走強(qiáng)，因?yàn)閯傂詳[在這兒了。”

　　江蘇省社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)劉志彪教授則進(jìn)一步分析了江蘇情況：因?yàn)榻K雖然經(jīng)濟(jì)在全國(guó)比較發(fā)達(dá)，但城市化水平比較低，只有50%。服務(wù)業(yè)方面也有30個(gè)點(diǎn)可以發(fā)展。

　　觀點(diǎn)2：未來(lái)依然是“黃金10年”

　　南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究主任高波教授則旗幟鮮明樂(lè)觀估計(jì)：“未來(lái)10年還是房地產(chǎn)的黃金10年。”
他從四個(gè)角度闡述上述觀點(diǎn)：，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。“過(guò)去十年每年差不多2個(gè)百分點(diǎn)，較多一次2009年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.1%，有三個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)帶來(lái)的”。

　　，是住房消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)上的比重，中國(guó)是10%，丹麥、瑞典等國(guó)都超過(guò)20%，對(duì)比來(lái)看，中國(guó)住房消費(fèi)還有上升空間。
第三，是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，據(jù)測(cè)算房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)是1.05%，建筑業(yè)是2.42%，加起來(lái)就是3.47%。
第四，全國(guó)城市化水平估計(jì)今年年底才達(dá)到48%，去年是46.6%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大距離。所以，他認(rèn)為未來(lái)10年、20年依然是房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)階段。

　　觀點(diǎn)3：“成熟10年”也是開發(fā)商的“煎熬10年”

　　美國(guó)南加州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系終身教授譚國(guó)富、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究主任賈生華教授則認(rèn)為，未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商勢(shì)必面臨“轉(zhuǎn)型”。賈教授認(rèn)為還將“成熟10年”、“煎熬10年”。

　　譚國(guó)富教授介紹，美國(guó)、加拿大房地產(chǎn)發(fā)展歷史悠久，初期主要以開發(fā)為主；后期則是轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)開發(fā)作為二級(jí)產(chǎn)業(yè)，慢慢轉(zhuǎn)移到現(xiàn)代性服務(wù)產(chǎn)業(yè)上，比如金融、中介服務(wù)、租賃等各個(gè)方面，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。就美國(guó)而言，這些相關(guān)的服務(wù)總量可能相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，至

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