伴隨著新一輪樓市“組合拳”的落地，地產(chǎn)商迎來了年度業(yè)績放榜的高峰期。北京晨報(bào)記者梳理一線上市房企業(yè)績發(fā)現(xiàn)，2014年九大龍頭房企的銷售 總額達(dá)到10094.27億元，頭次突破萬億元大關(guān)。其中，萬科頭次突破2000億大關(guān)，依舊穩(wěn)坐行業(yè)老大的位置；梯隊(duì)則是保利、恒大、碧桂園、中海 四家“千億軍團(tuán)”把守；由華潤、融創(chuàng)為代表、業(yè)績在700億元左右的實(shí)力房企形成第三梯隊(duì)的陣營，房企之間的分化在進(jìn)一步拉大。

一線房企三梯隊(duì)差距加大

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年前十名上市房企梯隊(duì)發(fā)生進(jìn)一步細(xì)化，分化出三大梯隊(duì)，榜首梯隊(duì)是萬科領(lǐng)跑，其年度銷售金額沖破2000億元大關(guān)。梯隊(duì)是其 他千億軍團(tuán)，依然是保利、恒大、碧桂園、中海榜上有名。梯隊(duì)的千億軍團(tuán)與領(lǐng)跑企業(yè)之間距離較2013年明顯加大，排名的保利與萬科相差700多億 元。第三梯隊(duì)由華潤、融創(chuàng)代表，業(yè)績在700億元左右的實(shí)力房企。

“我國房地產(chǎn)市場在分化，才造成了房企業(yè)績分化的加劇。”亞豪機(jī)構(gòu) 市場總監(jiān)郭毅說，一方面房企的布局不同，有的房企布局在一線城市，有的房企布局在二三線城市，就會(huì)遇到不同的市場行情。一線城市需求強(qiáng)勁，房企去化較快， 容易取得較好的業(yè)績。二三線城市供過于求，房企去化較慢，完成業(yè)績并不理想。另一方面，房企的土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)不同，也是房企業(yè)績分化的重要原因。未來，房 地產(chǎn)行業(yè)是寡頭的天下，中小企業(yè)因業(yè)績下滑有可能被市場淘汰。

行業(yè)平均利潤率持續(xù)下降

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯 示，截至3月26日，有43家上市房企公布了2014年年報(bào)，這些房企的總營業(yè)收入為4547.8億元，相比2013年上漲18.2%。但這些房企的總凈 利潤為469.73億元，與2013年的450億元相比，基本持平。在43家上市房企中，凈利潤下滑的企業(yè)達(dá)到了16家。這些房企的凈利潤率平均為 10.3%，而在2013年的凈利潤率高達(dá)11.7%。從上市房企2014年年報(bào)顯示，企業(yè)的盈利能力出現(xiàn)下降。

記者對龍頭上市房企 公布的2014年年報(bào)進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的盈利水平出現(xiàn)了分化，有的企業(yè)保持較高增速，有的企業(yè)增速有所減緩，有的企業(yè)增速出現(xiàn)下降。作為我國房地產(chǎn) 行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，萬科公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，同比上升8.1%。歸屬于股東的凈利潤為157.5億元，同比增長4.2%。但該公司房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%，同比減少1.55個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率為11.41%，同比下降0.60個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1090億元，實(shí) 現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。該公司結(jié)算毛利率為32.03%，同比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)，公司銷售凈 利率13.05%，同比上漲僅為0.2個(gè)百分點(diǎn)。而中國海外發(fā)展有限公司凈利潤潤保持高速增長，已經(jīng)連續(xù)12年凈利潤增長高于20%。

偉業(yè)我愛我家市場研究院孔丹分析說，2014年我國樓市進(jìn)入調(diào)整期，成交量出現(xiàn)下滑，房價(jià)沒有大幅上漲，房企銷售難度加大。為了把房子賣出去、盡快回籠 資金，一部分房企宣布降價(jià)賣房，一部分房企通過打折優(yōu)惠手段變向降價(jià)，導(dǎo)致銷售收入減少。在銷售收入減少的情況下，地價(jià)、勞動(dòng)力工資等成本卻在不斷攀升， 這是房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤減少的主要原因。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高。在房企中，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢。”郭毅表示，在品牌、運(yùn)營、融資以及資源整合等方面具有優(yōu)勢的房企，能夠越做越強(qiáng)。這些企業(yè)通過擴(kuò)大規(guī)模，降低各方面的成本，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，才能贏得市場，提高企業(yè)盈利水平。

龍頭房企土地儲(chǔ)備充足

與中小房企相比，龍頭上市房企的土地儲(chǔ)備比較充足。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2014年年報(bào)顯示，公司全年竣工消耗土地儲(chǔ)備2063萬平方米之后，期末 土地儲(chǔ)備總建筑面積為1.47億平方米，面積同比減少362萬平方米，降幅約2.6%。公司的土地儲(chǔ)備分布于中國147個(gè)城市，覆蓋了中國全部一線城市及 絕大多數(shù)省會(huì)城市。

華潤置地有限公司在2014年年報(bào)中披露，集團(tuán)以總地價(jià)301.56億元增持了21宗土地，新增總建筑面積達(dá)842.38萬平方米。截至2014年12月31日，公司總土地儲(chǔ)備面積達(dá)4004.41萬平方米。這樣的土地儲(chǔ)備總量能滿足公司未來三至五年發(fā)展需求。

“在2013年至2014年，大部分房企都已經(jīng)加大力度增加一二線市場布局。未來，一二線城市競爭將會(huì)非常激烈。房企經(jīng)營的難度將會(huì)越來越大。”中原地 產(chǎn)頭席分析師張大偉如是說?？椎Ρ本┏繄?bào)記者說，“盡管央行、財(cái)政部出臺(tái)新政，但是市場預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。未來這些房企拿地還是會(huì)保持審慎的策略。”

郭毅認(rèn)為，未來這些房企的拿地策略會(huì)有什么變化，關(guān)鍵是要看它們的土地儲(chǔ)備。如果在二三線城市拿地，庫存較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較差，就會(huì)不好賣，那么房企就不 會(huì)再輕易出手拿地；如果在一二線城市拿地，去化較快，產(chǎn)品結(jié)果較好，很容易出賣，那么房企就會(huì)考慮繼續(xù)在一二線城市出手拿地。隨著一線城市地價(jià)的上漲，一 家房企有時(shí)很難獨(dú)自拿下高價(jià)地塊，就會(huì)與其他房企組成聯(lián)合體聯(lián)合拿地，這樣可以分擔(dān)土地成本、降低市場風(fēng)險(xiǎn)。

研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“在央行、財(cái)政部出臺(tái)新政后，一旦部分城市成交量上升，房價(jià)出現(xiàn)反彈，就會(huì)促使房企在這些城市出手拿地。從這個(gè)角度看，房企拿地動(dòng)作預(yù)計(jì)在2015年下半年會(huì)加快。

■外延

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布頭份上市業(yè)績

萬達(dá)商業(yè)2014年報(bào)顯示，公司銷售物業(yè)合同金額達(dá)1601.5億元，同比2013年增長26.65%。2014年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在全國各大城市新增 23座商業(yè)綜合體。截止到2014年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有的已開業(yè)商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)達(dá)到107座，遍布國內(nèi)的71座城市。

從已公布 的數(shù)據(jù)來看，目前公司所擁有的107個(gè)購物面積已經(jīng)達(dá)到1771萬平方米，其中有1149萬平方米的可出租面積。值得注意的是，目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下 仍有約7594萬平方米的在建和待建物業(yè)，將近半數(shù)都位于華東地區(qū)；2014年公司新購置的土地儲(chǔ)備平均成本為每平方米1187元。同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正 逐漸將購地的從此前的三四線城市重新回歸到一二線城市。

綠地香港

銷售額同比上漲269%

綠地香港控股有限公司(簡稱綠地香港)發(fā)布2014全年業(yè)績稱，公司全年合約銷售總額約129億元，同比增長94億元，增幅為269%，相當(dāng)于2014全年銷售目標(biāo)的108%；合約建筑面積總額為170.05萬平方米，同比增長378%。

綠地香港錄得總收益約28.4億元，較去年減少48%，原因是年內(nèi)交付項(xiàng)目的總建筑面積有所減少。股權(quán)持有人應(yīng)占純利約為1.077億元，而去年則為 3451.3萬元；股權(quán)持有人應(yīng)占每股基本及攤薄盈利為每股0.04元，較去年每股0.02元增加100%。在土地儲(chǔ)備方面，綠地香港于2014年收購了 七個(gè)全新的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備增添了約500萬平方米。截至2014年12月31日，公司持有土地儲(chǔ)備約1430萬平方米，分布于長江三角洲及南中國沿海 地區(qū)具有地區(qū)經(jīng)濟(jì)重要性的主要城市的。

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