伴隨著新一輪樓市“組合拳”的落地，地產(chǎn)商迎來了年度業(yè)績放榜的高峰期。北京晨報記者梳理一線上市房企業(yè)績發(fā)現(xiàn)，2014年九大龍頭房企的銷售總額達到10094.27億元，頭次突破萬億元大關。其中，萬科頭次突破2000億大關，依舊穩(wěn)坐行業(yè)老大的位置；梯隊則是保利、恒大、碧桂園、中海四家“千億軍團”把守；由華潤、融創(chuàng)為代表、業(yè)績在700億元左右的實力房企形成第三梯隊的陣營，房企之間的分化在進一步拉大。

　　一線房企三梯隊差距加大

　　根據(jù)機構統(tǒng)計，2014年前十名上市房企梯隊發(fā)生進一步細化，分化出三大梯隊，梯隊是萬科領跑，其年度銷售金額沖破2000億元大關。梯隊是其他千億軍團，依然是保利、恒大、碧桂園、中海榜上有名。梯隊的千億軍團與領跑企業(yè)之間距離較2013年明顯加大，排名的保利與萬科相差700多億元。第三梯隊由華潤、融創(chuàng)代表，業(yè)績在700億元左右的實力房企。

　　“我國房地產(chǎn)市場在分化，才造成了房企業(yè)績分化的加劇。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅說，一方面房企的布局不同，有的房企布局在一線城市，有的房企布局在二三線城市，就會遇到不同的市場行情。一線城市需求強勁，房企去化較快，容易取得較好的業(yè)績。二三線城市供過于求，房企去化較慢，完成業(yè)績并不理想。另一方面，房企的土地儲備的結(jié)構不同，也是房企業(yè)績分化的重要原因。未來，房地產(chǎn)行業(yè)是寡頭的天下，中小企業(yè)因業(yè)績下滑有可能被市場淘汰。

　　行業(yè)平均利潤率持續(xù)下降

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，有43家上市房企公布了2014年年報，這些房企的總營業(yè)收入為4547.8億元，相比2013年上漲18.2%。但這些房企的總凈利潤為469.73億元，與2013年的450億元相比，基本持平。在43家上市房企中，凈利潤下滑的企業(yè)達到了16家。這些房企的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年的凈利潤率高達11.7%。從上市房企2014年年報顯示，企業(yè)的盈利能力出現(xiàn)下降。

　　記者對龍頭上市房企公布的2014年年報進行梳理，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的盈利水平出現(xiàn)了分化，有的企業(yè)保持較高增速，有的企業(yè)增速有所減緩，有的企業(yè)增速出現(xiàn)下降。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的“領頭羊”，萬科公司實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，同比上升8.1%。歸屬于股東的凈利潤為157.5億元，同比增長4.2%。但該公司房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算毛利率為20.76%，同比減少1.55個百分點，結(jié)算凈利率為11.41%，同比下降0.60個百分點。保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1090億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。該公司結(jié)算毛利率為32.03%，同比下降0.13個百分點，公司銷售凈利率13.05%，同比上漲僅為0.2個百分點。而中國海外發(fā)展有限公司凈利潤潤保持高速增長，已經(jīng)連續(xù)12年凈利潤增長高于20%。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院孔丹分析說，2014年我國樓市進入調(diào)整期，成交量出現(xiàn)下滑，房價沒有大幅上漲，房企銷售難度加大。為了把房子賣出去、盡快回籠資金，一部分房企宣布降價賣房，一部分房企通過打折優(yōu)惠手段變向降價，導致銷售收入減少。在銷售收入減少的情況下，地價、勞動力工資等成本卻在不斷攀升，這是房企的房地產(chǎn)業(yè)務利潤減少的主要原因。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高。在房企中，出現(xiàn)強者恒強的趨勢?！惫惚硎?，在品牌、運營、融資以及資源整合等方面具有優(yōu)勢的房企，能夠越做越強。這些企業(yè)通過擴大規(guī)模，降低各方面的成本，進行產(chǎn)品創(chuàng)新，才能贏得市場，提高企業(yè)盈利水平。

　　龍頭房企土地儲備充足

　　與中小房企相比，龍頭上市房企的土地儲備比較充足。恒大地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布2014年年報顯示，公司全年竣工消耗土地儲備2063萬平方米之后，期末土地儲備總建筑面積為1.47億平方米，面積同比減少362萬平方米，降幅約2.6%。公司的土地儲備分布于中國147個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數(shù)省會城市。
　　
　　華潤置地有限公司在2014年年報中披露，集團以總地價301.56億元增持了21宗土地，新增總建筑面積達842.38萬平方米。截至2014年12月31日，公司總土地儲備面積達4004.41萬平方米。這樣的土地儲備總量能滿足公司未來三至五年發(fā)展需求。

　　“在2013年至2014年，大部分房企都已經(jīng)加大力度增加一二線市場布局。未來，一二線城市競爭將會非常激烈。房企經(jīng)營的難度將會越來越大。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉如是說?？椎Ρ本┏繄笥浾哒f，“盡管央行、財政部出臺新政，但是市場預期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。未來這些房企拿地還是會保持審慎的策略?！?br/>
　　郭毅認為，未來這些房企的拿地策略會有什么變化，關鍵是要看它們的土地儲備。如果在二三線城市拿地，庫存較高，產(chǎn)品結(jié)構較差，就會不好賣，那么房企就不會再輕易出手拿地；如果在一二線城市拿地，去化較快，產(chǎn)品結(jié)果較好，很容易出賣，那么房企就會考慮繼續(xù)在一二線城市出手拿地。隨著一線城市地價的上漲，一家房企有時很難獨自拿下高價地塊，就會與其他房企組成聯(lián)合體聯(lián)合拿地，這樣可以分擔土地成本、降低市場風險。

　　研究員嚴躍進表示，“在央行、財政部出臺新政后，一旦部分城市成交量上升，房價出現(xiàn)反彈，就會促使房企在這些城市出手拿地。從這個角度看，房企拿地動作預計在2015年下半年會加快。

　　■外延

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布頭份上市業(yè)績

　　萬達商業(yè)2014年報顯示，公司銷售物業(yè)合同金額達1601.5億元，同比2013年增長26.65%。2014年，萬達商業(yè)地產(chǎn)在全國各大城市新增23座商業(yè)綜合體。截止到2014年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有的已開業(yè)商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)達到107座，遍布國內(nèi)的71座城市。

　　從已公布的數(shù)據(jù)來看，目前公司所擁有的107個購物面積已經(jīng)達到1771萬平方米，其中有1149萬平方米的可出租面積。值得注意的是，目前萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下仍有約7594萬平方米的在建和待建物業(yè)，將近半數(shù)都位于華東地區(qū)；2014年公司新購置的土地儲備平均成本為每平方米1187元。同時，萬達商業(yè)地產(chǎn)正逐漸將購地的從此前的三四線城市重新回歸到一二線城市。

　　綠地香港

　　銷售額同比上漲269%

　　綠地香港控股有限公司(簡稱綠地香港)發(fā)布2014全年業(yè)績稱，公司全年合約銷售總額約129億元，同比增長94億元，增幅為269%，相當于2014全年銷售目標的108%；合約建筑面積總額為170.05萬平方米，同比增長378%。

　　綠地香港錄得總收益約28.4億元，較去年減少48%，原因是年內(nèi)交付項目的總建筑面積有所減少。股權持有人應占純利約為1.077億元，而去年則為3451.3萬元；股權持有人應占每股基本及攤薄盈利為每股0.04元，較去年每股0.02元增加100%。在土地儲備方面，綠地香港于2014年收購了七個全新的優(yōu)質(zhì)項目，土地儲備增添了約500萬平方米。截至2014年12月31日，公司持有土地儲備約1430萬平方米，分布于長江三角洲及南中國沿海地區(qū)具有地區(qū)經(jīng)濟重要性的主要城市的。

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