日前，恒大地產(chǎn)（股份代碼：03333.HK）刊發(fā)了公司今年上半年中期業(yè)績。恒大地產(chǎn)在中期業(yè)績報告中披露，今年上半年，公司實現(xiàn)合約銷售額871億元，同比增長了25.7%，完成全年銷售目標(biāo)的58.7%，實現(xiàn)銷售回款624億元，回款率約7成。

　　根據(jù)恒大地產(chǎn)進一步披露，今年上半年恒大地產(chǎn)的各項主要財務(wù)指標(biāo)同比也實現(xiàn)較大增幅。其中，今年上半年公司營收同比增長了22.7%至777.4億元，毛利也從上年同期的181億元增長了22%至221億元，凈利潤則從上年同期的95億元增長到今年上半年的133億元，同比實現(xiàn)4成增幅。

　　在今年上半年恒大地產(chǎn)的經(jīng)營利潤中，其中毛利潤超過220億元，毛利潤較上年同期增加了近40億元。但相應(yīng)地，公司上半年的銷售及營銷成本較上年同期增加了17.6億元，行政開支同比增加了10億元。

　　較終，恒大地產(chǎn)上半年的經(jīng)營利潤較上年同期增加了32億元，經(jīng)營利潤的增長得益于上半年公司投資物業(yè)的重估收益及其他收益，兩者較上年同期分別增加了11億元和7億元。在恒大地產(chǎn)200億元的經(jīng)營利潤中，公司的投資物業(yè)公平值收益為55億元，約占經(jīng)營利潤的27%。

　　今年上半年，恒大地產(chǎn)的凈利潤為133億元，較上年同期增加了38億元，這也得益于公司今年上半年財務(wù)資產(chǎn)的收益所得，主要是恒大地產(chǎn)持有的證券獲得較大升值，為其貢獻了24.8億元的賬面利潤。

　　在今年上半年的恒大地產(chǎn)的利潤結(jié)構(gòu)中，公司股東應(yīng)占凈利為94億元，占公司上半年凈利潤的71%，而上年同期這一占比為74.7%。

　　公司恒久資本工具持有人所占凈利增加至26億元，少數(shù)股東權(quán)益也增加到12.5億元，較上年同期分別增長了38.6%和1.4倍，兩個權(quán)益人所占恒大地產(chǎn)凈利增幅高于公司的凈利潤增長速度。

　　恒大地產(chǎn)今年上半年除了收益類項目獲得較大增幅外，公司的資產(chǎn)類項目也有所增長。其中，到今年上半年，恒大地產(chǎn)的應(yīng)收賬款累計達到了278.7億元，較2014年底增長了3成左右。

　　按此計算，今年上半年恒大地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（未計入恒大地產(chǎn)應(yīng)收賬款壞賬準備的備抵數(shù)）約為3.16，較上年同期約3.89的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所下降，這意味著公司的應(yīng)收賬款流動性減緩。

　　恒大地產(chǎn)持有大量的應(yīng)收賬款，實際上也給公司帶來了一筆利潤收益。公司到今年上半年未到期部分的應(yīng)收賬款總額為91億元，較去年底增加了75%，公司高達91億元的未到期應(yīng)收賬款在上半年帶來了2.66億元的利息收入，該筆收益計入到了公司經(jīng)營利潤中的其他收益。

　　但實際上，恒大地產(chǎn)到今年上半年到期的應(yīng)收賬款已經(jīng)超過了187億元，相比未到期的應(yīng)收賬款所產(chǎn)生的利息收益，未能及時回款導(dǎo)致的對公司現(xiàn)金資源的占用成本同樣較高。

　　公司的存貨同樣在上半年大幅增長。到今年上半年為止，公司包括存貨、開發(fā)中物業(yè)以及持作出售竣工物業(yè)的存貨價值達到了約為2860億元，較去年底的2470億元的存貨增加了389億元，增幅約為16%。

　　同樣由此計算，恒大地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率約為0.21，較上年同期的0.23的存貨周轉(zhuǎn)率繼續(xù)下降，而且目前國內(nèi)上市房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率水平應(yīng)該維持在0.3到0.4之間。

　　恒大地產(chǎn)今年上半年與其他財務(wù)指標(biāo)一同增長的還有公司的負債規(guī)模。到今年上半年，恒大地產(chǎn)有息負債規(guī)模達到了1853億元，較去年底1561億元的有息負債規(guī)模增長了18.7%。

　　經(jīng)人民網(wǎng)記者粗略計算，截至今年上半年，恒大地產(chǎn)的凈負債率（有息負債減去貨幣資金后與對所有者權(quán)益比率）接近86%，與去年底基本持平。

　　但這其中應(yīng)該考慮恒大地產(chǎn)多達523億元的永續(xù)債。如果將恒大地產(chǎn)的這些大規(guī)模永續(xù)債當(dāng)作債務(wù)來計，從公司的所有人權(quán)益中扣除后，恒大地產(chǎn)的凈負債率將分別達到了228%和251%，今年上半年計入永續(xù)債作為公司債務(wù)的凈負債率較去年底有所下降。

　　即便如此，今年上半年恒大的財務(wù)費用依然有所上漲，從去年同期的2.25億元增加到了今年上半年的6.07億元。但實際上，公司的利息開支達到了78.8億元，較上年同期的56.8億元增長了22億元。恒大地產(chǎn)將78.8億元的利息采用利息資本化處理后，計入損益的財務(wù)費用較終只有6億元左右。

　　在恒大地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，公司在短期內(nèi)要求償還的債務(wù)占到了相當(dāng)比重。公司要去在一年時間以內(nèi)償還的債務(wù)總額超過了千億規(guī)模，占到了借款總額的54.4%。

　　公司雖然到今年上半年持有現(xiàn)金資源815.7億元，但是其中受限制現(xiàn)金總額超過了435億元，占比超過了一半以上，再加上公司要求在一年內(nèi)支付的應(yīng)付款項也超過了千億規(guī)模，其中，恒大地產(chǎn)在今年下半年到期應(yīng)付的土地款也超過了百億元。

　　所幸今年上半年公司成功發(fā)行了總額龐大的優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券以及完成配股融資。其中，恒大地產(chǎn)發(fā)行了一筆10億美元的2020年到期的優(yōu)先票據(jù)，還完成了配售8.2億股股份，占公司已發(fā)行股份的5.54%，募得資金46億港元。

　　較值得稱道的是公司今年上半年在境內(nèi)成功發(fā)行了總額200億元的公司債，開創(chuàng)了紅籌公司境內(nèi)發(fā)債的先例，并且恒大地產(chǎn)是以較低利率發(fā)行，還獲得了國內(nèi)3家權(quán)威評級機構(gòu)給予的較高信用評級。

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