狂飆的業(yè)績(jī)，讓恒大地產(chǎn)成為此輪發(fā)布中期業(yè)績(jī)房企的亮點(diǎn)之一。

　　8月30日，恒大地產(chǎn)公布2010中期業(yè)績(jī)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均有大幅飆升。截至2010年6月30日，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約209.8億元，按年上升104.9%，完成原定全年目標(biāo)的58%；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積333.9萬(wàn)平方米，按年上升54.7%；合約銷售均價(jià)每平方米6282元，按年上升32.5%。

　　按照恒大自己的說(shuō)法是：“收入激增11倍成為全國(guó)，毛利激增8倍，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)激增12倍，凈利潤(rùn)激增近4倍，可動(dòng)用資金近500億，總資產(chǎn)增至800億，負(fù)債率約30%，合約銷售面積全國(guó)”。

　　面對(duì)如此佳績(jī)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在當(dāng)日召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上難掩興奮的心情，就算是面對(duì)記者的尖銳問(wèn)題，依然微笑作答。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告披露，報(bào)告期內(nèi)，恒大錄得股東應(yīng)占溢利23.3億元，較2009年同期增3.66倍；營(yíng)業(yè)額上升11.4倍至203.7億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占營(yíng)業(yè)額為202.5億元，占比99.4%；毛利49.5億元，同比上升8倍；凈利潤(rùn)同比上升3.8倍至25.0億元。面對(duì)如此高回報(bào)，但恒大并不打算派息。

　　許家印于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上指出，由于上半年公司盈利僅20多億元，若派息的話，數(shù)額不高。許家印稱：“去年派息10%，我感覺(jué)很對(duì)不起股民，太少了。但全年是一定要派息。”但許氏又指，目前公司現(xiàn)金余額約180多億元人民幣，仍具備派息的條件，會(huì)征求股民和股東的意見(jiàn)，再?zèng)Q定令大家滿意的派息額度。

　　許家印笑稱，股價(jià)的問(wèn)題看不懂：“我們從來(lái)不講股價(jià)的問(wèn)題，一心扎扎實(shí)實(shí)地把公司做好。今年上半年，恒大業(yè)績(jī)的每一個(gè)指標(biāo)都非常靚麗。先進(jìn)不滿意的一項(xiàng)便是凈利率10%。但這是沒(méi)辦法的，因?yàn)楝F(xiàn)在交的樓，是08年年底和09年上半年賣的。那個(gè)時(shí)候恒大出現(xiàn)了上市沒(méi)上成等難題，這時(shí)確保公司正常運(yùn)營(yíng)是頭要的。所以拿出公司總量5%、7%便宜銷售確保公司的正常運(yùn)營(yíng)，均價(jià)是5190元/平方米?！?/P>

　　400億目標(biāo)

　　調(diào)控政策出臺(tái)后，恒大搶跑當(dāng)了回“降價(jià)先驅(qū)”。在4月底及5月初時(shí)，推出全國(guó)八五折促銷戰(zhàn)略，盡管之后備受爭(zhēng)議，但恒大還是借此錄得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。許家印表示，推出八五折促銷系根據(jù)市場(chǎng)情況決定的，隨行就市，“企業(yè)要正常運(yùn)營(yíng)，就要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)銷售價(jià)格，這是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。”

　　他透露，在推出全國(guó)八五折之前，每個(gè)樓盤均有一定的優(yōu)惠折扣，9折、9.5折不等?！?.5折后實(shí)際上是讓利給老百姓，保證了公司的銷售額每個(gè)月都上升。各個(gè)樓盤銷售后，當(dāng)天晚上都會(huì)發(fā)信息給我，4月份大概是37億元，5月份達(dá)到了41億元，6月份是48億元，7月份銷售約50億元，8月份截止昨日，亦錄得銷售超過(guò)40億元。因?yàn)楹暧^調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)三、四個(gè)月了，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，應(yīng)該說(shuō)是健康發(fā)展?！?/P>

　　事實(shí)上，早在7月中旬，恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞就曾宣布，由于2010年前6月銷售理想，銷售額已經(jīng)完成原定全年銷售目標(biāo)的58%，集團(tuán)決定將2010年的全年銷售目標(biāo)調(diào)高至400億元，比2009年錄得的合約銷售總額增長(zhǎng)約30%，高于年初時(shí)預(yù)定的20%。

　　按照目前恒大公布的銷售數(shù)據(jù)，截至目前為止，恒大已實(shí)現(xiàn)銷售近300億元，已完成新目標(biāo)的75%?！霸谑袌?chǎng)低迷的時(shí)候，我們作出了比較大的讓步，較近我們將作一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，均價(jià)可能會(huì)有所回升?！?/P>

　　許家印指出：“就中國(guó)地產(chǎn)的走勢(shì)而言，我認(rèn)為下半年會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期。恒大可以在非常低迷的時(shí)候，做到月月環(huán)比增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)，相信在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于更加平穩(wěn)的時(shí)候，我們會(huì)在這些方面做得更好。而且下半年有20多個(gè)新樓盤要開(kāi)盤，開(kāi)盤數(shù)量達(dá)到60多個(gè)，跟去年相比增加了一倍?！?/P>

　　問(wèn)及恒大是否借此佳績(jī)超越萬(wàn)科成為全國(guó)排名房企，許家印的回答相當(dāng)謹(jǐn)慎：“我們沒(méi)有說(shuō)一定要超越萬(wàn)科，但恒大會(huì)盡的努力做大做強(qiáng)，成為三個(gè) 的企業(yè)——規(guī)模 、品牌 、團(tuán)隊(duì) 。至于明年達(dá)到全國(guó)的目標(biāo)，這是公司的計(jì)劃，并不意味著一定可以實(shí)現(xiàn)，我們希望穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。主要是公司的現(xiàn)金流在保證房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)方面達(dá)到一定規(guī)模和正常運(yùn)營(yíng)下，還有充足的現(xiàn)金可以投入商業(yè)地產(chǎn)?！?/P>

　　7000萬(wàn)土儲(chǔ)

　　根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年恒大新增土地儲(chǔ)備2221萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備達(dá)7238萬(wàn)平方米，共擁有73個(gè)項(xiàng)目，位于36個(gè)主要城市，平均成本僅519元/平方米平方米。這些數(shù)字多少令在場(chǎng)記者吃驚。

　　許家印表示，恒大從2004年開(kāi)始超前進(jìn)入了全國(guó)的二三線城市，“我們進(jìn)入二三線城市比較早，因此購(gòu)入土地的成本比較低。目前，恒大在全國(guó)進(jìn)入的省會(huì)城市數(shù)量較多，上半年就達(dá)到了24個(gè)省會(huì)城市?！?/P>

　　許家印稱：“就單個(gè)項(xiàng)目而言，恒大傾向選擇每個(gè)城市比較大的區(qū)域，由于單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較大，可充分展示恒大所打造的住宅精品，包括良好環(huán)境社區(qū)和比較完善的配套。同時(shí)，土地儲(chǔ)備攤分至全國(guó)幾十個(gè)城市，平均每個(gè)城市占有200萬(wàn)平方米左右，土地儲(chǔ)備合理?！?/P>

　　中報(bào)披露，恒大上半年新增的26幅土地中，絕大部分位于天津、成都、太原、沈陽(yáng)等21個(gè)二三線城市，一線城市僅上海一地，平均土地儲(chǔ)備成本約每平方米738元。許氏稱，拿地價(jià)格上升并不意味著未來(lái)售價(jià)會(huì)上揚(yáng)，跟未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)關(guān)系亦不大。許家印表示，近期公司在一線城市未有購(gòu)地計(jì)劃，公司仍希望能實(shí)現(xiàn)資金使用率和率化，今年下半年還未考慮進(jìn)入北京、上海兩個(gè)城市。

　　此外，許家印透露，恒大還是有意識(shí)參與中服地塊的投標(biāo)，目前參與競(jìng)奪的企業(yè)有一兩百家，且多為龍頭企業(yè)。而早前備受爭(zhēng)議的廣州天河絹麻廠地塊目前仍與政府協(xié)調(diào)當(dāng)中，但并不等于協(xié)調(diào)時(shí)間由恒大來(lái)決定。但許家印透露，在上半年的財(cái)務(wù)上，已經(jīng)先把這一塊撥備了。

　　截至2010年6月30日，恒大已付地價(jià)款239.4億元，未付136.2億元；按照協(xié)議，其中2010年下半年需支付65.4億元，2011年需支付59.6億元，2012年需支付11.2億元。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　就在中期業(yè)績(jī)公布的前兩天，8月27日，恒大以19億元收購(gòu)位于廣州商業(yè)區(qū)珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)。該項(xiàng)目為寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于今年12月全面竣工。

　　許家印表示，購(gòu)購(gòu)佳兆業(yè)廣場(chǎng)主要出于兩個(gè)方面的考慮。“恒大從成立到今天都是租賃寫字樓，整個(gè)恒大集團(tuán)系統(tǒng)1萬(wàn)多名員工發(fā)揚(yáng)艱苦創(chuàng)業(yè)的精神，將資金用到住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)中，用于公司的滾動(dòng)發(fā)展，盡可能的少占用資金，提高資金利用率，但恒大至今已有14年頭，也是大的上市企業(yè)，擁有1.3萬(wàn)名員工，將總部遷移到珠江新城的佳兆業(yè)廣場(chǎng)，從而體現(xiàn)公司的形象和品牌?！?/P>

　　“另外，佳兆業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)及位置也相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，收購(gòu)價(jià)格也較合理，均價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米，而周邊寫字樓均價(jià)則約在2.4-2.8萬(wàn)元/平方米，具有不錯(cuò)的物業(yè)增值前景?！痹S家印稱，屆時(shí)佳兆業(yè)廣場(chǎng)有1/4作為恒大的總部，另外3/4則用以出租。

　　調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑，恒大如此高調(diào)收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，恒大準(zhǔn)備進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。許家印對(duì)此表示，未來(lái)幾年恒大仍以住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)會(huì)逐漸加大商業(yè)物業(yè)的投入，作為企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性的投資。

　　許家印透露，恒大在2009年就開(kāi)始做商業(yè)項(xiàng)目的定位，出于對(duì)于公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的考慮，未來(lái)公司逐漸會(huì)投資商業(yè)物業(yè)，但公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有前提，需要公司的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有足夠的現(xiàn)金及規(guī)模，四大目標(biāo)達(dá)到一定的水平，預(yù)計(jì)將于明年下半年會(huì)加大在商業(yè)物業(yè)上的投入，會(huì)集中在省會(huì)城市建立城市性綜合體，而佳兆業(yè)廣場(chǎng)的收購(gòu)并不標(biāo)志著公司從此進(jìn)軍商業(yè)物業(yè)。

　　此外，恒大還有意參與競(jìng)拍北京中服地塊，意圖通過(guò)此次招標(biāo)把對(duì)投資物業(yè)的杰出規(guī)劃設(shè)計(jì)理念引入恒大，提高自身的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。許氏稱，如果中標(biāo)的話，除了總部廣州有投資物業(yè)外，北京也會(huì)有商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，且價(jià)值巨大。

　　財(cái)務(wù)取舍

　　恒大中報(bào)顯示，截至2010年6月30日，集團(tuán)現(xiàn)金余額為港幣211.9（約合人民幣184.9億元），擁有未使用的銀行授信額度252.4億元人民幣、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣。

　　2010年1月，恒大發(fā)債7.5億美元，至4月，恒大再次發(fā)債6億美元。許家印表示，公司目前現(xiàn)金流充足，現(xiàn)有資金和銀行額度加起來(lái)是490多億元，并無(wú)融資計(jì)劃。他透露，恒大于今年元月由于當(dāng)時(shí)考慮到國(guó)家或于將來(lái)不久出臺(tái)宏觀調(diào)控，即便現(xiàn)金流充裕，仍決定發(fā)債。隨后，4月份再度發(fā)債，貸款到賬翌日，宏觀調(diào)控政策正式出臺(tái)。

　　另外，恒大此前的IPO補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)快要到期，許氏稱：“為了鼓勵(lì)公司上市，大家達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議。如果公司的股價(jià)在未來(lái)半年內(nèi)低于國(guó)際配售價(jià)，低于的部分要給對(duì)方作出補(bǔ)償。11月6日到期，就我個(gè)人的角度來(lái)說(shuō)，由于個(gè)人財(cái)務(wù)比較健康，按時(shí)如數(shù)地作出補(bǔ)償是沒(méi)有問(wèn)題的。關(guān)于工銀亞洲的貸款已經(jīng)償還了，而且這已經(jīng)是很久前的事了?！?/P>

　　許氏指出，國(guó)家宏觀調(diào)控出臺(tái)后，考慮到市場(chǎng)和老百姓會(huì)受到影響，出現(xiàn)觀望情緒，成交量大幅度萎縮，而恒大在上市后亦相當(dāng)注重公司的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，對(duì)于現(xiàn)金流要求甚高，之前訂立現(xiàn)金流不能低于100億元，宏觀調(diào)控后，公司將現(xiàn)金的余額提高到150億元以上，較少也不能少于150億元，較高的時(shí)候更高達(dá)210億元。

　　此外，許家印表示，恒大目前沒(méi)考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金。增持股票今年也沒(méi)有考慮，無(wú)論是個(gè)人還是公司。

　　聲稱要做民生地產(chǎn)的恒大，堅(jiān)持“讓利于民”。許家印表示，恒大利潤(rùn)主要來(lái)源于超強(qiáng)的戰(zhàn)略，尤其是強(qiáng)大的成本控制，以及合作伙伴的支持?！拔覀円儋嵗习傩盏腻X，多建老百姓購(gòu)得起的精品樓，我們的利潤(rùn)來(lái)自于戰(zhàn)略合作伙伴的讓利，今年五月份開(kāi)了300多家中國(guó)名優(yōu)企業(yè)的董事長(zhǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟會(huì)上我就這樣說(shuō)的，大家還鼓掌歡迎，我們的利潤(rùn)來(lái)自于他們的讓利，因?yàn)槲覀兊牧看螅疫_(dá)到了雙贏的局面?！?BR>

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！