近期，熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率顯著降低，但土地市場(chǎng)總體仍趨于分化。業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市土地供應(yīng)不足，今年將繼續(xù)萎縮。未來土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)或在城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線城市中展開。

一線城市供不應(yīng)求

“今年1月以來，全國(guó)整體土地市場(chǎng)在政策調(diào)控下有所降溫。”中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，1月單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但超10億元的地塊中溢價(jià)率超100%的僅有16宗，這些高溢價(jià)地塊主要分布在合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、南昌（樓盤）和南京（樓盤），其他大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，如上海（樓盤）、武漢（樓盤）等城市溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。

同策咨詢研究部分析員鄭靜認(rèn)為，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)因城而異。今年1月的土地市場(chǎng)，一二線城市趨于量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，三四線城市則出現(xiàn)明顯回落。盡管一線城市與核心二線城市自2016年9月以來相繼出臺(tái)較嚴(yán)格的調(diào)控政策，但基于“房企資金充裕、高地價(jià)、利潤(rùn)率保護(hù)”等因素，開發(fā)商對(duì)一線城市與核心二線城市的拿地意愿仍較強(qiáng)烈。

鄭靜表示，目前一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)短缺難以得到根本解決，是導(dǎo)致本月一二線城市土地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)三四線城市要進(jìn)行去庫(kù)存，以及進(jìn)一步指出樓市風(fēng)險(xiǎn)在于三四線城市，導(dǎo)致房企拿地積極性銳減。

比如，北京（樓盤）市今年減少了國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)?！侗本┦?017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中明確，今年全市計(jì)劃供應(yīng)土地3900公頃，相比去年減少200公頃，但保障房用地供應(yīng)仍與去年持平。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，一二線城市供不應(yīng)求與三四線城市去庫(kù)存的矛盾仍在加劇。從全國(guó)城市來看，一二線城市的土地供應(yīng)持續(xù)不足，預(yù)計(jì)今年將繼續(xù)萎縮，在這種情況下，房企拿地難度料持續(xù)增加，而三四線城市的庫(kù)存則仍將維持天量水平。

二三線城市或成主戰(zhàn)場(chǎng)

“今年初，土地市場(chǎng)處于推地低谷期，加之房企融資渠道一再收緊，土地拍賣環(huán)節(jié)管控越來越嚴(yán)，土地供應(yīng)和成交同比、環(huán)比增速整體均出現(xiàn)下滑。”交通銀行(601328,股吧)金融研究研究員夏丹表示，盡管部分熱點(diǎn)二線城市適量增加了住宅用地供應(yīng)，但仍受標(biāo)桿房企的積極爭(zhēng)搶，拿地均價(jià)有所攀升，表明熱點(diǎn)地塊的稀缺屬性和房企的補(bǔ)庫(kù)存需求依然強(qiáng)烈。

民生銀行(600016,股吧)研究院產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)報(bào)告顯示，目前熱點(diǎn)一二線城市已進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存周期，后續(xù)將主動(dòng)增加土地供給，尤其是中小套型住房用地供給。盡管如此，調(diào)控收緊后市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，高價(jià)拿地、高價(jià)入市已不現(xiàn)實(shí)。

“2016年1月克爾瑞監(jiān)測(cè)54城的供求比為0.7，大多數(shù)城市仍是供不應(yīng)求，其中北京、重慶（樓盤）等市新增供應(yīng)量不足成交量一半。”克爾瑞研究分析師楊科偉表示，地價(jià)、房?jī)r(jià)的“雙限”嚴(yán)控，也在一定程度上堅(jiān)定了企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。此外，隨著房地產(chǎn)規(guī)模收窄、集中度上升更廣泛地成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)使得規(guī)模房企拿地決心更為堅(jiān)定。

對(duì)于土地市場(chǎng)走勢(shì)，楊科偉認(rèn)為，近期國(guó)土部發(fā)布“十三五”規(guī)劃綱要，未來新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢(shì)所趨。據(jù)估算，至2030年前，年均新增建設(shè)用地規(guī)模較“十二五”將至少下滑33%，這意味著高庫(kù)存城市將在2017年進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)，而北京、上海等城市相繼提出的建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)目標(biāo)，也大大限制了一線城市新增土地供應(yīng)。由此來看，土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)在城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線城市中展開。

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