“未來樓市增長速度可能會恢復(fù)到一位數(shù)。”近日，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強做客濟(jì)南時表示，過去“黃金十年”樓市20%的高增長時代和狀況恐怕難以再現(xiàn)。對于未來行業(yè)發(fā)展，陳國強認(rèn)為，其基本特征是局部性的分化，“這種分化有很多表現(xiàn)，城市與城市之間，企業(yè)與企業(yè)之間，不同產(chǎn)品、不同項目之間、業(yè)態(tài)之間，都會有差異化的表現(xiàn)。”陳國強認(rèn)為，未來行業(yè)發(fā)展的主要增長空間是在三、四線城市，特別是住房市場。“松綁”會絡(luò)繹不絕“這兩天濟(jì)南是行業(yè)的一個焦點，因為從7月10日開始限購在濟(jì)南市場退出了。”

　　報告伊始，陳國強表示，自己從北京過來的路上看到新聞，安徽合肥、江蘇南昌也在限購方面做了調(diào)整，“相信后續(xù)跟進(jìn)的城市會絡(luò)繹不絕。”陳國強認(rèn)為，取消限購符合提出的“分類調(diào)控”大思路，但僅取消限購這單一政策的調(diào)整，未必能扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，更不可能逆轉(zhuǎn)市場供需狀況，這是一個需要較長時間才能慢慢消化的問題。

　　“市場自身的內(nèi)部矛盾積累，加上整體經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期的表現(xiàn)，以及資金鏈、金融環(huán)境的收緊、惡化，是導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)上半年整體性降溫的因素。”陳國強說，限購的微調(diào)對市場需求的帶動和提振作用不容置疑，“但在當(dāng)前市場環(huán)境之下，某一項或某幾項政策的力度調(diào)整，恐怕不足以把市場激活。”走出目前的行業(yè)性調(diào)整，恐怕還需要更多時間。盡管如此，陳國強認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場仍是全球增長較快，同時是規(guī)模較大、活力較強的市場之一，“從成交數(shù)據(jù)來看，今年和去年相比有一些下滑，但仍處在次高的位置，其他指標(biāo)處在歷史高位。”

　　對于未來行業(yè)發(fā)展，陳國強認(rèn)為，可能面臨增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期 、政策完善期和品質(zhì)提升期的“四期疊加”以及結(jié)構(gòu)調(diào)整，中長期的政策走向也將表現(xiàn)為市場化、差別化、長效化、地方化以及綜合化。行業(yè)機遇生變陳國強說，和過去相比，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展所面臨的行業(yè)性機會也將有一些變化。“過去可以說是趨勢性的機會，只要你進(jìn)入這個行業(yè)，恐怕都能夠把握。而未來這種趨勢性的機會越來越少，更多是以結(jié)構(gòu)性的機會為特征的行業(yè)機遇。”他認(rèn)為，以高增長產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的住宅業(yè)態(tài)的開發(fā)，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)地產(chǎn)及辦公樓開發(fā)，以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)支撐為核心的復(fù)合低產(chǎn)開發(fā)，以運營服務(wù)為核心的養(yǎng)老型服務(wù)社區(qū)開發(fā)，以改造升級、管理提升為核心的存量房更新開發(fā)，以直接融資為核心的多元資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，以管理與品牌輸出為核心的輕資產(chǎn)運營模式等領(lǐng)域，存在比較明顯的結(jié)構(gòu)性機會。

　　另外，從不同的城市來說，面臨不同的機會。陳國強認(rèn)為，企業(yè)可以把握一些特大型城市的外溢需求；關(guān)注高端重要功能區(qū)及城市群發(fā)展機會；關(guān)注城鎮(zhèn)化進(jìn)程更快以及人口凈流入規(guī)模更可觀的城市；關(guān)注一些高速交通網(wǎng)所帶來的城市發(fā)展機會；關(guān)注市場容量比較大、發(fā)展比較平穩(wěn)的城市的機會。陳國強認(rèn)為，未來行業(yè)發(fā)展的主要增長空間仍在三、四線城市。“不能因為看到過去溫州、鄂爾多斯的極端個案，就對三、四線市場采取保留態(tài)度。”陳國 強表示，從發(fā)展階段來看，三、四線城市普遍處在行業(yè)上升期，和一線城市實際上是處于兩個極端；從市場規(guī)模來看，300多個地級市是增量的主戰(zhàn)場；從發(fā)展?jié)摿砜?，大多?shù)三、四線城市的城鎮(zhèn)化機遇沒有充分展開，“北京、上海的城市化率在85%以上，它們的城市化更多地是外溢到周邊。”
 

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