自5月中旬央行“喊話”各家銀行提高房貸發(fā)放和審批效率之后，銀行房貸審批速度提高，頭套房利率并未有更多優(yōu)惠、且同時(shí)搭配有購購理財(cái)產(chǎn)品、辦理信用卡等“捆綁業(yè)務(wù)”以期享受“房貸VIP通道”。

　　銀行房貸“謹(jǐn)慎”與樓市低迷不無關(guān)系，然而就金融體系的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敞口，目前仍存較多爭論。

　　樓市低迷迫使銀行房貸“謹(jǐn)慎”

　　記者近日向部分銀行人士了解發(fā)現(xiàn)，自5月中旬央行“喊話”各家銀行提高房貸發(fā)放和審批效率之后，銀行房貸審批速度提高，“一個(gè)月左右就能實(shí)現(xiàn)放款”，但就頭套房貸利率而言，“沒有太多優(yōu)惠利率”、“基本還是上浮”等為主。

　　“基準(zhǔn)利率上浮10%的比較多，現(xiàn)在這種環(huán)境，這樣的利率已經(jīng)不錯(cuò)了。”某股份行個(gè)金部一位人士說，5月下旬臨近半年末時(shí)點(diǎn)，為了流動(dòng)性等一些考核指標(biāo)達(dá)標(biāo)，銀行往往會(huì)將貸款積壓到第三季度，而央行“喊話”后，銀行房貸發(fā)放速度明顯推進(jìn)了。

　　銀行之所以對房貸業(yè)務(wù)“謹(jǐn)慎”，與房地產(chǎn)市場低迷不無關(guān)系。今年前4個(gè)月，住宅銷售面積同比下降8.6%，銷售額同比下降9.9%，新房開工同比下降24.5%。渣打、摩根大通、法國興業(yè)銀行等多家機(jī)構(gòu)都提出預(yù)警，未來數(shù)月房地產(chǎn)市場形勢或更加嚴(yán)峻。

　　某國有大行總行一位中層人士告訴記者，房地產(chǎn)低迷對于銀行的影響，主要體現(xiàn)在“房地產(chǎn)相關(guān)的個(gè)貸、開發(fā)貸”，且“表內(nèi)、表外都有”。這意味著，如果房價(jià)進(jìn)一步下探，則上述貸款的違約率可能會(huì)進(jìn)一步上升，而同時(shí)，以土地、房地產(chǎn)作抵押的貸款質(zhì)量也會(huì)惡化。

　　“但銀行從去年年底開始已經(jīng)收縮房貸業(yè)務(wù)。”上述銀行人士說，主要是出于三方面的考慮。頭先，房貸盈利空間縮小。利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融推動(dòng)銀行存款成本上升，“個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的利差被壓縮到不足3%，還占用大量人力、管理成本”。

　　其次，在資本充足率、流動(dòng)性壓力下，銀行更傾向從事低資本消耗的業(yè)務(wù)，偏愛以短期低成本流動(dòng)性來“滾資產(chǎn)”的方式。因此，房貸占用資本期限長、較高達(dá)30年，盈利貢獻(xiàn)也不如小微貸、消費(fèi)貸以及同業(yè)業(yè)務(wù)。

　　第三，“樓市風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行也被迫要追加大量的撥備，對經(jīng)營也形成影響。”上述國有大行人士說。

　　房地產(chǎn)相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)存爭議

　　目前，就有關(guān)金融體系暴露在房地產(chǎn)行業(yè)的敞口，存在不同觀點(diǎn)。

　摩根大通中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，中國金融系統(tǒng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的敞口并不高。原因是：房貸占銀行貸款14%、且信用質(zhì)量高，另外家庭部門負(fù)債較低、不到GDP25%。房地產(chǎn)開發(fā)貸則僅占銀行貸款6.5%、占GDP的8.6%，且銀行表外的債務(wù)存量遠(yuǎn)小于銀行貸款。

　　“11萬億元的信托管理資產(chǎn)中，在房地產(chǎn)行業(yè)的投資僅為1.1萬億元。假設(shè)30%的信托資產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，總額也僅為銀行貸款的4.4%，相當(dāng)于GDP的5.8%。這個(gè)問題的規(guī)模仍然可控。”朱海斌說。

　　然而，法興銀行中國經(jīng)濟(jì)師姚煒則持不同觀點(diǎn)，“房地產(chǎn)市場對于金融體系的意義，遠(yuǎn)超出銀行抵押貸款、開發(fā)商直接貸款”。

　　姚煒預(yù)計(jì)，開發(fā)商從表外借來的貸款可能會(huì)達(dá)到5萬億至7萬億，企業(yè)超過10萬億人民幣的其他類型貸款都以房產(chǎn)為抵押。另外，地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施投資的4萬億-6萬億人民幣的貸款也是以未來出讓土地使用權(quán)的收入作為抵押。

　　盡管存在較多爭論，但市場總體仍認(rèn)為，只要經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)增長態(tài)勢，短期內(nèi)房地產(chǎn)、融資平臺(tái)同時(shí)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)屬于小概率事件。交通銀行金研認(rèn)為，房價(jià)短期走低可能性不大、房地產(chǎn)設(shè)定的抵押率相對較低，所以未來一段時(shí)間房地產(chǎn)貸款質(zhì)量仍有一定安全邊際，而經(jīng)濟(jì)增長突然失速的可能性也較小。

　　“預(yù)計(jì)行業(yè)不良貸款的慣性增長趨勢在未來2、3個(gè)季度內(nèi)保持不變，全年不良貸款余額增長將高于往年，不良貸款率可能小幅增長到1.1%至1.2%的水平。”交行金研表示。

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