近期，住房空置率再度挑動了房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)。作為衡量樓市泡沫的重要指標，雖然官方一直堅稱“沒有準確的定義”、“計算出來很難”，但第三方機構和民間對此的關注熱度一直很高。

　　空置率再度引發(fā)關注

　　隨著中國樓市進入新一輪調(diào)整期，被視作評估“樓市泡沫”的重要指標之一的住房空置率，再度挑動著市場的敏感神經(jīng)。

　　西南財經(jīng)大學１０日發(fā)布的一份報告稱，２０１３年我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為８７．０％，而住房整體空置率為２２．４％，比２０１１年上升１．８個百分點。目前，我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。

　　瑞銀近期發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂》報告亦估計，截至２０１０年底，中國居民的自住房比例已達８５％—８８％，在城鎮(zhèn)地區(qū)約為７５％—７８％。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)家庭住房空置率在２２％－２５％，與西南財經(jīng)大學的研究結果基本一致。

　　如何計算空置率？業(yè)界歷來存在爭議。除了專業(yè)機構的調(diào)查統(tǒng)計，還有人試圖通過小區(qū)住宅用電量的變化了解“是否住人”；還有地方的人通過調(diào)查房地產(chǎn)市場時關注一些小區(qū)的“入住率”；一些網(wǎng)友還曾通過“集體曬黑燈”來看各自居住小區(qū)的空置情況，等等。而各方得出的空置率，自是五花八門。

　　對于各種版本的空置率，住建部總經(jīng)濟師馮俊近日表示，現(xiàn)在空置率并沒有一個準確的官方定義。他認為，國際上的空置率計算，是以這個城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母。“我們現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念”。而此前，國家統(tǒng)計局的發(fā)言人也曾表示，國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率。

　　樓市供需格局生變

　　中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了５個月的量縮期后，專家認為，房地產(chǎn)市場進入新一輪市場調(diào)整的趨勢已經(jīng)得到確認。

　　國家統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù)顯示，今年１－４月份，全國住宅銷售面積下降８．６％，住宅銷售額下降９．９％。而進入５月之后，樓市成交低迷的狀態(tài)不僅未出現(xiàn)好轉，房價走勢也進一步疲軟。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，２０１４年５月，全國１００個城市新建住宅平均價格為１０９７８元／平方米，環(huán)比上月下跌０．３２％，是２０１２年６月以來連續(xù)環(huán)比上漲２３個月后頭次環(huán)比下跌。房價環(huán)比下跌城市數(shù)量也在持續(xù)增加，達６２個城市。其中跌幅在１％以上的有３０個，較４月份增加１４個。

　　本輪樓市調(diào)整與以往有何不同？瑞銀頭席經(jīng)濟學家汪濤認為，與前幾輪調(diào)整不同，此次房地產(chǎn)量價下滑的觸發(fā)因素并非調(diào)控政策收緊。“事實上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。”

　　也就是說，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯配，中國樓市的供需格局已經(jīng)生變。西南財大的報告顯示，２０１３年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為１８．６％，與２０１１年相比增長了１５．９％。

　　西南財大中國家庭金融調(diào)查與研究主任甘犁表示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限約為２３００萬套，可實現(xiàn)改善型住房需求上限約為９５０萬套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為４８９８萬套，待售商品住宅約為３５０萬套，總供給為５２４８萬套住房。“因此，即使不計算十二五期間的保障性住房建設供給，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足可實現(xiàn)住房需求。”

　　摸清“家底”是基礎

　　業(yè)內(nèi)人士指出，長期以來，市場一直把新增供應集中關注在新房上。“在一手住宅入住率不高的前提下，再度開發(fā)新盤增加市場供應就是給予市場炒作的機會，其實二手房供應也是增加市場供應方法。”業(yè)內(nèi)人士認為，“從某種程度上說，空置率是決定土地供應和開發(fā)量的一個重要因素。政府應執(zhí)行分類調(diào)控，科學合理做好土地指標的規(guī)劃，在供過于求的城市，嚴控土地供應指標。”

　　專家認為，不動產(chǎn)登記是樓市科學調(diào)控的基礎，政府先盤清有多少“家底”之后，樓市調(diào)控才更有針對性。到目前為止，全國已有２２個省區(qū)市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前期工作，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”１０日已在湖南省率先啟動試點。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究員盧文曦表示，不動產(chǎn)登記后續(xù)若再配以房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等手段，可促使樓市真實需求的回歸。

　　某研究認為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于房地產(chǎn)調(diào)控的政策針對性和有效性。目前，對全國的不動產(chǎn)分布情況不清晰，以及不同城市間的不動產(chǎn)信息查詢并非完全通暢，都使一些調(diào)控政策在制定上帶有盲目性，從而在執(zhí)行上不能達到預期效果。

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