兩次降息、兩次降準(zhǔn)，今年以來，在樓市較需政策關(guān)懷的時(shí)刻，央行慷慨出手，為中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長提供信貸支持，在央行降息、降準(zhǔn)，降二套房頭付的同時(shí)，地方政府的刺激樓市政策同樣接連出臺(tái)，5月以來，包括大連、江門等地方政府出臺(tái)支持居民自住和改善性住房的政策。業(yè)內(nèi)專家表示，今年樓市將繼續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等多種救市政策。

　　各級(jí)政府紛紛出招托市

　　5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房頭付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。

　　克而瑞信息集團(tuán)研究研究員楊科偉認(rèn)為，與國內(nèi)大多數(shù)二線城市相比，大連市房地產(chǎn)整體庫存壓力不高，當(dāng)前市場(chǎng)去化周期在一年左右，但是行業(yè)通病——“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過?！边€是十分突出，作為市場(chǎng)供應(yīng)主力的金州區(qū)、開發(fā)區(qū)，近一年供求比均超過1.7倍，供大于求現(xiàn)象十分嚴(yán)重。并且聯(lián)系土地市場(chǎng)成交情況，近三年大連土地成交規(guī)模為商品房市場(chǎng)的2.8倍，樓市潛在供應(yīng)壓力亦高居全國前列。

　　在大連發(fā)布樓市政策天，5月6日，江門市住建局突然召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布放寬實(shí)施了三年多的“限外”政策，同時(shí)降低公積金貸款的門檻，將新建商品房價(jià)格認(rèn)證制度改為實(shí)行新建商品房價(jià)格備案制度，將定價(jià)權(quán)交還市場(chǎng)等。

　　面對(duì)樓市成交持續(xù)低迷的局面，去年下半年起，各級(jí)政府紛紛出招托市。省級(jí)政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)著手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，刺激購房需求入市；杭州、?？诩昂艉秃铺氐仁?huì)城市也發(fā)布類似綜合性文件。

　　公積金成主要策略

　　值得注意的是，更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整，其中公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購房成為較主要的兩大地方刺激樓市的手段。2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率之后，11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，這些地方五年期以上(含五年)貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%，為歷史較低。

　　幾乎與北京同步，上海、天津、杭州、南昌也在11日發(fā)布了有關(guān)下調(diào)公積金貸款利率0.25%的通知，調(diào)整后，這些城市五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4%降至3.75%；五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率由3.5%降至3.25%。

　　今年以來與公積金相關(guān)的適度寬松政策成為各個(gè)地方政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要策略。根據(jù)中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計(jì)，2015年以來發(fā)布不同力度公積金松綁政策的城市數(shù)量已經(jīng)超過百個(gè),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，各地庫存壓力不同，這些政策對(duì)一、二線城市作用相對(duì)較大，而對(duì)三、四線城市影響有限。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為：各地都在較近開始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場(chǎng)看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的較直接的購房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

　　仍需要出臺(tái)扶持性政策

　　盡管針對(duì)樓市的利好政策接連出臺(tái)，不過，在專家看來，后續(xù)的政策仍有很大出臺(tái)空間。

　　楊科偉認(rèn)為，雖然四月大多數(shù)城市樓市已現(xiàn)回暖，但鑒于當(dāng)前信貸資金供給的不夠給力，對(duì)于樓市回暖的動(dòng)力仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前的新政可能不足以扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，未來仍需要出臺(tái)扶持性政策。

　楊科偉認(rèn)為，當(dāng)前的嚴(yán)厲企業(yè)稅費(fèi)預(yù)征制度，是在行業(yè)暴利階段制定的，其目的是抑制過熱的投資需求。但目前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率已經(jīng)顯著回歸，在行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩、土地價(jià)格持續(xù)上漲、房價(jià)上行承壓的情況下，房企利潤空間已經(jīng)大不如前。因此對(duì)于企業(yè)稅費(fèi)做出適當(dāng)調(diào)整，譬如暫緩企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征，不但有利于改善企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，平抑房價(jià)隨著市場(chǎng)回暖而大幅上升的沖動(dòng)，更有利于提振企業(yè)信心，助力行業(yè)健康持久發(fā)展。

　　張大偉預(yù)計(jì)，去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等多種救市政策。

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