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"以房養(yǎng)老"試點方案或明年一季度出臺

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 379 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　記者獲悉，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會等相關部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在2014年一季度出臺。

　　專家認為，在金融機構(gòu)分業(yè)經(jīng)營模式下，倒按揭這種復雜的金融產(chǎn)品短期恐難以順利運營，金融機構(gòu)開發(fā)此類產(chǎn)品的積極性還需相關鼓勵政策。此外，“以房養(yǎng)老”牽涉到金融、房地產(chǎn)等多個行業(yè)，需要管理層實施頂層設計，統(tǒng)籌規(guī)劃。

　　爭議“以房養(yǎng)老”模式多樣

　　一位參與24日研討會的專家表示，本次會議匯總和討論了專家和相關機構(gòu)意見“很快將組織一系列正式會議并開展調(diào)研，通過在不同地區(qū)進行試點，逐步形成‘以房養(yǎng)老’的實施方案。”

　　9月13日國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”引發(fā)了社會各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養(yǎng)老”和政府養(yǎng)老畫上等號，進而對現(xiàn)行養(yǎng)老保險制度產(chǎn)生不信任感。有的認為“領取幾年養(yǎng)老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房價快速上漲的背景下并不合適。

　　對此，專家解釋稱“以房養(yǎng)老”不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”僅是諸多以房養(yǎng)老模式中的一種。

　　浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時表示，能夠嘗試“以房養(yǎng)老”的人群，必須頭先擁有房產(chǎn)，并且該房子有一定價值。其次，用于反向抵押的房屋產(chǎn)權(quán)必須屬于老人自己。具備以上兩點才有“以房養(yǎng)老”的物質(zhì)基礎。此外，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，常常手中多沒有足夠的現(xiàn)金，即沒有固定的養(yǎng)老金收入，或者養(yǎng)老金收入不夠滿足生活保障，這是構(gòu)成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實壓力。

　　而從“以房養(yǎng)老”的模式說來有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付住養(yǎng)老院的錢；或者自己居住的同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價養(yǎng)老：這些都應當歸于‘以房養(yǎng)老’模式。”

　　而比較標準的“以房養(yǎng)老”是指：老年家庭向?qū)I(yè)機構(gòu)出售房產(chǎn)，該機構(gòu)逐年逐月向老人支付款項，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果老人較早去世，而該機構(gòu)還沒完全購下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)享受收益。

　　阻礙分業(yè)經(jīng)營限制“倒按揭”發(fā)展

　　盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養(yǎng)老保險這仍是短期內(nèi)較有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬元，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養(yǎng)老金，直到去世，如果房屋增值還能領到更多。

　　這樣的回報水平，對有需求的人群來說，并非沒有吸引力。不過，業(yè)務提供方———金融機構(gòu)卻顯得興趣寥寥，事實上，在相關政策仍未明確以及限制下，機構(gòu)多數(shù)持謹慎態(tài)度。

　　中信銀行是國內(nèi)頭批嘗試以房養(yǎng)老的金融機構(gòu)之一，不過，盡管養(yǎng)老按揭服務名義上還在北京地區(qū)開展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經(jīng)理甚至對媒體表示，這項業(yè)務自從推出后幾乎無人問津，所以現(xiàn)在他們索性不接受申請“有政策，沒業(yè)務，我們也就不做了。”

　　“銀行試點不成功的一個重要原因是規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用僅此住房做抵押的老人肯定不合適，誰都不希望人還在，錢沒了。”財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究主任郭田勇認為，從這一點來看，保險公司開展住房反向抵押業(yè)務比銀行更合適，因為保險公司可以依靠生命表定價的機制，以及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析。保險公司對自有客戶采取“以房養(yǎng)老”或者“以保單養(yǎng)老”的服務方式比其他機構(gòu)擁有更準確的定價權(quán)。

　　事實上，此次《意見》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，這與之前的“以房自助養(yǎng)老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認為，這明確了產(chǎn)品的保險屬性，將巨大的養(yǎng)老融資市場劃撥給保險公司。”

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