年考剛過，上市房企又迎來季度考，銷售業(yè)績意味著一切。翻看一季度房企10強名單，多少讓人感到意外。原本業(yè)績靠前的老牌房企，在2016年的榜季度，紛紛跌出前十。這一排名的變化，讓業(yè)內(nèi)驚嘆。

  房地產(chǎn)行業(yè)格局的逆轉(zhuǎn)，究竟是什么原因造成的？這種名次的變化又意味著什么？記者選取金地、萬達、碧桂園、魯能、富力等上市房企，進行深入剖析。

  兩年前，房地產(chǎn)行業(yè)曾對來自互聯(lián)網(wǎng)的顛覆憂心忡忡；一年前，以生命人壽、安邦為代表的險資，讓房企大佬們再次領(lǐng)教了來自行業(yè)外的擔心。

  然而，誰也沒有想到，真正的顛覆和革命卻來自行業(yè)內(nèi)。億翰智庫3月底發(fā)布的全國房企一季度銷售榜單顯示，整個行業(yè)的格局發(fā)生了微妙的改變。一些原本銷售，排名在20名開外的企業(yè)，開始殺入到15名以內(nèi)，有些甚至開始沖擊一線陣營。諸如萬達這樣的行業(yè)榜首軍團，卻未在較新的“行業(yè)排位賽”搶得風頭。

  行業(yè)大勢：強者恒強

  年初以來，一線城市房地產(chǎn)市場沸沸揚揚，分外熱鬧，讓不少一線房企銷售業(yè)績大為增色。當前，伴隨上市房企年報陸續(xù)發(fā)布，房企一季報相繼披露。4月6日，萬科披露前3個月銷售業(yè)績，其累計實現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元。

  在此前一日，恒大也披露了前3個月銷售業(yè)績，公告顯示，其累計合約銷售金額約達656.7億元，累計合約銷售面積約為750.4萬平方米，較2015年同比增長115%。

  記者注意到，相對于A股上市房企，港股上市房企對階段性業(yè)績的披露要更為及時一些。

  龍湖地產(chǎn)公告顯示，該房企已發(fā)布的前兩月累計實現(xiàn)合同銷售金額66.2億元，同比增長55%，銷售面積46.4萬平方米。

  龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士回應記者稱，一季度數(shù)據(jù)暫未公布，但總體上符合預期，上半年大概能實現(xiàn)年度目標620億元的40%。

  盡管如此，作為第三方民間專業(yè)機構(gòu)的億翰智庫于3月31日率先披露全國房企一季度銷售業(yè)績榜單，從已披露數(shù)據(jù)的萬科、恒大的情況來看，與榜單上的相關(guān)數(shù)據(jù)誤差并不大。

  從榜單來看，萬科依然穩(wěn)居全國房企銷售金額的榜頭位置，恒大依然穩(wěn)居全國房企銷售面積的榜頭位置。

  萬科一位區(qū)域營銷經(jīng)理表示，萬科多年來一直堅持“快跑”策略，通過事業(yè)合伙人、自銷、代理等靈活機制，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的營銷服務，以保障比同行更高的樓盤去化率。

  就房企前10強而言，今年一季度排在第10名的萬達集團斬獲銷售金額215億元，較去年一季度的第10名直接拉高了100多億元。

  在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來，全國房企一季度整體銷售增長較快，業(yè)績飄紅，向大中型房企傾斜也明顯。

  與去年相比，雖然一線房企中的前10強還是那些大家都熟悉的老面孔，但座次卻發(fā)生了微妙變化，比如萬達排名略有靠后，而融創(chuàng)、 華夏幸福 有所提升。

  第11名至第50名房企變動幅度較大，比如之前不太顯眼的魯能地產(chǎn)擠進前15強，金地、 頭開股份 等表現(xiàn)也較為搶眼，而藍光、榮盛等排名下滑幅度較大。

  億翰智庫中國上市房企研究主任張化東告訴記者，房企集中度越來越高，強者恒強，這是房地產(chǎn)業(yè)大勢所趨。

  增長動力：得一線者得天下？

  “當前市場回暖，這是毋庸置疑的?！睆埢瘱|表示，房企整體去庫存周期大概在1年半至2年之間，榜單發(fā)布的房企業(yè)績主要是2014年完成銷售并在當前實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售業(yè)績。

  據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全國商品房銷售額8577億元，增長43.6%，增速提高29.2個百分點。其中，住宅銷售額增長49.2%。商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長30.4%。

  國家統(tǒng)計局投資司統(tǒng)計師李皎解釋稱，去年以來，陸續(xù)出臺了降息、降低頭付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，經(jīng)過去年一年商品房銷售市場的溫和回升，部分需求結(jié)束觀望入市，消費者購房意愿被激發(fā)，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。

  龍湖地產(chǎn)北京一位內(nèi)部人士表示，當前中國樓市局勢復雜，城市表現(xiàn)深度分化，一線及熱點二線城市表現(xiàn)良好而穩(wěn)定，庫存處于低位，土地供給減少加之經(jīng)濟環(huán)境、就業(yè)機會等積極因素，帶來大量優(yōu)質(zhì)的人口凈流入，創(chuàng)造了長期穩(wěn)定的居住及投資需求。

  龍湖地產(chǎn)北京上述內(nèi)部人士還表示，可售貨值中高層占4成，別墅占比超過2成。具體項目策略上，龍湖更多是隨行就市，既強調(diào)項目安全，也強調(diào)項目合理回報，不會刻意為提價而影響銷量。

  近來，諸多媒體曝出，一線樓市及部分熱點二線城市的火爆行情疑似受“資金?！彬?qū)動，金融工具即為頭付貸加杠桿，但其已被官方叫停，一線樓市乃至熱點二線樓市為抑制房價過快上漲的調(diào)控措施也接連出臺，但更多三四線城市卻陷入高庫存困境。

  哪些區(qū)域為房企銷售業(yè)績的增長貢獻更多？記者研究發(fā)現(xiàn)，偏重一線乃至熱點二線的房企，業(yè)績更為穩(wěn)健，增幅明顯。

  融創(chuàng)多年的區(qū)域戰(zhàn)略是以北京、天津、上海、杭州和重慶這五大核心城市為深耕區(qū)域，加上去年的一系列收購大戰(zhàn)，進一步完善了融創(chuàng)在二線城市的布局。

  從地產(chǎn)布局來看，魯能的項目多位于北京、天津、大連、重慶、成都、三亞等熱點城市。熟悉魯能的陳寶存表示，2009年至2010年，魯能儲地較多，國企屬性更易獲得銀行低成本信貸支持，資金流相對充沛。去年，魯能集團擬重組 廣宇發(fā)展 以推動魯能地產(chǎn)整體借殼上市，卻再遭流產(chǎn)。外界猜測，魯能地產(chǎn)高速增長或與沖刺上市密切相關(guān)。

  像藍光、榮盛、俊發(fā)等房企的排名下滑，與其所布局的城市多在二、三線城市甚至部分四線城市密切相關(guān)，這些城市要么存量大、競爭激烈，要么售價漲幅較慢，銷售依然低迷。

  一季度已過，房企接下來應如何抓住推盤窗口期？在張化東看來，窗口期應在上半年，政策風險相對小，下半年估計變動大，整個年度應是高位震蕩。

  陳寶存認為，多數(shù)房企推盤應會集中在下半年，理由是一線及部分二線城市調(diào)控來了，會抑制需求，但三四線基于高庫存仍有待及地方釋放政策利好，這些區(qū)域或?qū)Σ糠址科筇嵘龢I(yè)績有較大貢獻。

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