今年以來趨高的土地成本，為房企正逐步回升的盈利，更添一層考驗。

在相對寬松的信貸政策和樓市回溫的影響下，擴張進程中的房企積極參與土地拍賣，成為拿下高價地的一股重要力量。其中主力，也從*初以央企、國企為主，換位為民企接棒。

但值得注意的是，上半年開始，一線城市與核心二線城市中已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)過高溢價率地塊出讓，這不僅影響到熱點城市樓市健康發(fā)展，由此帶來的外溢效應也正改變周邊市場，甚至傳導全國。

下半年，信貸收緊風聲漸起，土地市場熱度并未消退，但已有不少房企開始警示此間風險，并作出策略調(diào)整。

導讀

歷經(jīng)數(shù) 、百輪舉牌這種強度的土地拍賣，以往只在一線城市出現(xiàn)，且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今不僅蔓延至二三線城市，而且似乎已經(jīng)司空見慣。資金潮涌下，民企已接棒央企、國企成為土地市場主角，部分產(chǎn)業(yè)資本尤其實體產(chǎn)業(yè)也開始加入拿地大潮。

一波未平，一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮，正不斷從東部城市向中西部城市蔓延。

今年7、8月份以來，土地市場在上半年的基礎(chǔ)上繼續(xù)升溫。上海、廣州、廈門、南京等東部熱點城市高燒不退，其周邊的福州、佛山等區(qū)域也受到輻射。與此同時，鄭州、武漢、太原、成都等中西部城市的地價也不斷被刷新。

在此過程中，一線城市也不曾司空見慣的場面已轉(zhuǎn)移到中西部二線城市。一位曾參加“鄭州鄭東新區(qū)龍湖副CBD地塊”拍賣的開發(fā)商向記者表示，“兩塊地從上午拍到下午，報價200多輪才競出。開發(fā)商拼的不只是財力，還有體力?！?/p>

這種激烈的競爭背后，是資本的涌動。在信達、葛洲壩等國資的熱情逐漸退卻后，民企成為催生高價地的主要力量。而山西省人民醫(yī)院“勇奪”太原高價地的行為則表明，實體資本介入土地市場程度之深，已到了需要關(guān)切的程度。

“拼財力更拼體力”

8月18日，位于鄭州市鄭東新區(qū)的龍湖副CBD13號地、14號地進入現(xiàn)場拍賣，吸引了10多家房企參與競購。這兩塊地從上午9點開始拍賣，一直持續(xù)到下午，場面十分焦灼。

17時45分，在持續(xù)了8個 競拍后，13號地以25.54億的價格被融創(chuàng)競得，單價3.63萬元/平方米創(chuàng)鄭州歷史新高。此時的競價次數(shù)已經(jīng)達到233輪。

一個 后，14號地以35.1億的價格競出，得主為北京覽秀城置業(yè)有限公司。這宗土地的樓面價達到3.69萬元/平方米，刷新了剛剛創(chuàng)下的鄭州地價紀錄。

對于鄭州土地市場而言，令人咋舌的不僅是價格，還有這場馬拉松式的拍賣。上述參與競購的房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，堅持到*后的人幾乎都“精疲力盡”。

今年8月以來，這樣的場面不斷在二三線城市上演。

8月9日，武漢。楊春湖商務(wù)區(qū)三宗地塊集中出讓。其中，74號住宅商服用地經(jīng)過4個多 的激烈爭奪，*終由武漢強華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，樓面地價1.43萬元/平方米，溢價率185%。

8月24日，佛山。經(jīng)過近4個半 193輪競拍，萬科以4.06億元競得南海金融高新區(qū)商務(wù)地，折合樓面價4091元/平方米，溢價196.5%。同日，經(jīng)過2個半 101輪報價，雅居樂以8.3億元競得三水西南街道廣海大道旁商住用地，折合樓面價3685.6元/平方米，創(chuàng)下三水區(qū)歷史之*，溢價173%。

8月26日，珠海。經(jīng)過兩個 292輪報價，珠海科技創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)的一宗住宅用地被雅居樂競得，溢價率達到522%，單價28000元/平方米創(chuàng)下珠海地價紀錄。但隨后，該紀錄就被同一批出讓的其他地塊打破。

這種高強度的土地拍賣，以往只在一線城市出現(xiàn)，且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今不僅蔓延至二三線城市，而且似乎已經(jīng)司空見慣。

涌入二三線城市

這一系列反?，F(xiàn)象的出現(xiàn)，都在說明一個問題：資本大潮已至。

本輪土地市場的回暖，幾乎與房地產(chǎn)市場升溫同步。2015年下半年以來，土地市場明顯回暖，一線城市成為企業(yè)搶地的“主戰(zhàn)場”，地價也不斷攀高。

今 年年初，隨著上海、深圳遭遇政策等嚴厲打壓，南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒，無論房價和地價，都上漲迅速。這四個城市被業(yè)界定義為“強二 線”，除蘇州未納入統(tǒng)計外，在國家統(tǒng)計局的70大中城市房價數(shù)據(jù)中，南京、合肥、廈門的新房價格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個月占據(jù)前三（今年3月-7月）。

中原地產(chǎn)分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這些城市之所以集中產(chǎn)生高價地，一方面是由于北京等一線城市縮小了供地規(guī)模；另一方面則由于東部“強二線城市”的去化周期偏小，整體市場處于嚴重的供不應求狀態(tài)。

事實上，從今年5月開始，商品房交易已明顯降溫。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到今年7月，商品房銷售額和銷售面積增速已降至今年以來新低。但土地市場絲毫沒有冷卻，且今年下半年，隨著南京、廈門等地強化政策打壓，這種浪潮正在向熱點城市的周邊區(qū)域，以及中西部二線城市蔓延。

比如福州在今年8月11日誕生一宗高價地，得主為陽光城，單價達到4.5萬元/平方米，高出福州當前*貴的豪宅售價。

8月19日，成都龍泉驛誕生區(qū)域高價地，樓面價6562元/平方米，溢價率150%。8月24日，山西省人民醫(yī)院擊敗萬科，獲取太原一塊高價地。地塊樓面價為8075.51元/平方米，溢價率48%。

盡管如此，一線城市和“強二線城市”也并不平靜。在上海浦東誕生一宗單價達14萬元的高價地之后，8月26日，廣州黃埔區(qū)一宗地塊以27274元/平方米的價格競出，創(chuàng)該區(qū)域新高。同日，廈門集美、同安、翔安的區(qū)域樓面價全部被刷新。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至8月25日，今年全國共誕生208宗溢價率超過50%的地塊，分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中，蘇州誕生28宗，數(shù)量*多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

風險不斷累積

對于這種情形，張大偉指出，根本原因在于“資金潮下的資產(chǎn)荒”。一方面，資金成本低，加之房企銷售業(yè)績向好，使企業(yè)的資金狀況較為充裕；另一方面，實體經(jīng)濟不振，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值更加凸顯。

除 價格高、誕生密集外，還有兩個特征值得警惕?！耙郧岸际菄竽酶邇r地，*近都變成了民企。”某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，總體來說， 國企的資金實力強于民企，其拿地行為也往往帶有國有資產(chǎn)保值性質(zhì)，具有一定個案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個市場的判斷，具有普遍參考價值。

這種說法不無道理。今年年初曾頻繁拿地的信達、葛洲壩等央企，近期動作已明顯放緩。而包括上海新晉高價地得主融信在內(nèi)，民企已成為土地市場主角。

另一個特征在于其他資金的進入。下半年以來，前海人壽、中英人壽等保險資金都有獨立拿地的記錄，還有一些產(chǎn)業(yè)資本以聯(lián)合拿地的形式進入房地產(chǎn)市場。

*引人矚目的當屬太原高價地得主山西省人民醫(yī)院。據(jù)《山西晚報》報道，山西省人民醫(yī)院競購該地塊的資金都為自籌資金。而該宗土地的性質(zhì)為住宅、商業(yè)，并非醫(yī)療用地。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，這種情況反映出，房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的吸附能力越來越強，尤其是實體產(chǎn)業(yè)。該現(xiàn)象值得警惕。

上海于近期暫停了四塊土地出讓，并傳出將實施更嚴厲調(diào)控的“風聲”。但在張大偉看來，此舉只能將拿地浪潮引向其他區(qū)域。

在“資產(chǎn)荒”局面未能改善的前提下，高價地風險只能不斷累積。張大偉表示，對于一二線城市來說，未來一年房價上漲不超過50%，拿下高價地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

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