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去虛火調(diào)控政策頻頻出臺(tái) 看未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制助健康發(fā)展
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 閱讀 625 次
回望2016年的樓市,大體可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來(lái)概括。在新一輪調(diào)控過(guò)程中,管理層始終堅(jiān)持因城施策、一城一策的原則,既確保三線、四線城市去庫(kù)存的需要,又遏制一線、二線城市過(guò)度上漲勢(shì)頭。從第四季度各地樓市交易數(shù)據(jù)來(lái)看,政策組合拳狙擊了部分炒房需求,使整體市場(chǎng)步入到相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。
今年伊始,全國(guó)樓市逐步從2015年的階段性低點(diǎn)向上攀爬,并在京滬深三大城市的帶動(dòng)下,進(jìn)入全面普漲局面。受此影響,一方面今年土地拍賣金額創(chuàng)下歷史新高,另一方面,以高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)為代表的“三高地王”地塊頻繁露臉。
據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì),2016年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額為19769億元,相比2015年增加23%,創(chuàng)下近三年新高,僅較2013年減少1779億元。值得注意的是,2016年全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積40977萬(wàn)平方米,同比下降28%,成交規(guī)模連續(xù)第三年收窄,且同比降幅不斷加大,僅為2013年成交建筑面積的四成。
克而瑞研究的一位分析師告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,2016年樓市成交面積縮水,但成交金額不減反增的主要原因在于,自2015年以來(lái),整體寬松的貨幣環(huán)境及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,推高了市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。
據(jù)*新數(shù)據(jù)顯示,截至12月20日,全國(guó)共計(jì)成交336宗單價(jià)、總價(jià)地王,數(shù)量再創(chuàng)新高。整體來(lái)看,總價(jià)地王集中在一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市;單價(jià)地王則絕大部分聚集在一線城市。
中原地產(chǎn)分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因與貨幣、信貸政策有直接關(guān)系,表現(xiàn)為居民加杠桿購(gòu)房與企業(yè)加杠桿購(gòu)地兩個(gè)方面。
從央行公布的*新金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到,11月份新增人民幣貸款為7946億元,環(huán)比增加1433億元,超出市場(chǎng)預(yù)期。其中,11月份住戶部門貸款增加6796億元,仍是貸款“主力軍”。
張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)信貸政策是影響樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素。因?yàn)閺亩嗄陙?lái)房地產(chǎn)發(fā)展歷程看,一般信貸收緊的年份房?jī)r(jià)都會(huì)相應(yīng)的有所下調(diào),而信貸相對(duì)寬松的年份,房?jī)r(jià)則一路高漲。
對(duì)于每年的樓市發(fā)展來(lái)說(shuō),“金九銀十”一直被看做是全年樓市發(fā)展過(guò)程中的黃金時(shí)期。受上半年樓市持續(xù)“高燒”影響,今年的“金九銀十”對(duì)于買方和賣方來(lái)說(shuō)有著天壤之別。
《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn),自10月初以來(lái),目前已有三波調(diào)控政策接踵而至。首先是9月30日“京八條”發(fā)布以來(lái),全國(guó)共有22個(gè)熱點(diǎn)城市以“一城一策”的方式,從限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等方面開啟了本輪房地產(chǎn)調(diào)控;隨后,國(guó)家發(fā)改委及住建部部署了商品房銷售專項(xiàng)檢查,銀監(jiān)會(huì)要求銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)檢查,保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及衍生金融產(chǎn)品投資開展自查,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文規(guī)范網(wǎng)貸和股權(quán)從事房地產(chǎn)金融,滬深交易所對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),此外,國(guó)家發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)文,京冀交界地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控;再隨后,一些高燒不退的熱點(diǎn)城市也在輪限購(gòu)、限貸的基礎(chǔ)上,相繼出臺(tái)“補(bǔ)丁”政策,尤其是進(jìn)入12月份以來(lái),武漢、鄭州、濟(jì)南等地再次加碼調(diào)控舉措。
調(diào)控措施發(fā)揮了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局了解到,目前15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫,房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。其中,與11月上半月相比,11月下旬一線和熱點(diǎn)二線城市中,9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降,降幅在0.1個(gè)百分點(diǎn)至0.9個(gè)百分點(diǎn)之間;2個(gè)城市環(huán)比持平;其余4個(gè)城市環(huán)比漲幅也均回落至1%以內(nèi)。
如果單從“北上深”三大一線城市來(lái)看,目前北京新建商品住宅、二手住宅價(jià)格已經(jīng)基本止?jié)q,其中上海11月份開始下降,而深圳自10月份起已連續(xù)下跌兩個(gè)月。
易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,在本輪樓市調(diào)控過(guò)程中,各地對(duì)于炒房需求的入市門檻有了明顯提高,尤其是通過(guò)要求繳納社保等方式,使得炒房者入市難度加大,進(jìn)而抑制此類需求??傮w來(lái)看,明年樓市調(diào)控仍會(huì)朝著一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)進(jìn)行,對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,將有繼續(xù)收緊的可能,主要是二線的省會(huì)城市。
剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”。與此同時(shí),會(huì)議提出要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策,關(guān)鍵要解決內(nèi)火,完善制度建設(shè)。在他看來(lái),建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存量房和增量房之間的關(guān)系。
方正證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏磊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,穩(wěn)房?jī)r(jià)其實(shí)就是穩(wěn)民心。當(dāng)前政策騰挪空間已越來(lái)越小,只有構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、構(gòu)建“階梯形”消費(fèi)預(yù)期才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
夏磊認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制的著眼點(diǎn)在于效果長(zhǎng)期、預(yù)期長(zhǎng)期。面對(duì)區(qū)域分化的市場(chǎng),作為宏觀調(diào)控的主體,政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府,使其根據(jù)自身特點(diǎn)“因城施策”。并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面,應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時(shí),積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì),全面推行“人地掛鉤”,增加人口迅速增長(zhǎng)城市的土地供給彈性。另一方面,還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來(lái)看,對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整,減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi),調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過(guò)簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu),為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時(shí),應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn),減少社會(huì)資源的浪費(fèi),引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期,避免住房成為炒作的工具。
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