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北京高價(jià)租金迫使外資離開(kāi)金融街

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 401 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

 “隨著數(shù)月以來(lái)北京(樓盤(pán))租戶對(duì)辦公樓的需求強(qiáng)度持續(xù)放緩,尤其是外資租戶,業(yè)主方接受了市場(chǎng)的不確定性以及經(jīng)濟(jì)放緩的現(xiàn)實(shí)。這使得他們?cè)谝欢ǔ潭壬蠈?duì)未來(lái)前景有所把控,從而樂(lè)于在年末階段部署更為靈活的租賃策略?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩這樣表示。

  仲量聯(lián)行調(diào)研數(shù)據(jù)顯示:由于北京租賃市場(chǎng)缺乏活力,租金環(huán)比整體持平。為了應(yīng)對(duì)不同的租戶需求,一些業(yè)主保持低位租金以吸引外資租戶,另一些業(yè)主則通過(guò)吸引更多內(nèi)資公司入駐以獲得穩(wěn)定的租金收益。其綜合結(jié)果是,北京CBD的租金環(huán)比增幅保持低位,而金融街(000402,股吧)租金增幅也明顯放緩,表明該區(qū)域的“高價(jià)”租金可能已經(jīng)逐漸觸頂。

  盡管需求放緩,內(nèi)資金融行業(yè)仍繼續(xù)主導(dǎo)北京辦公樓租賃市場(chǎng),占2016年四季度辦公樓交易量的46%。盡管多數(shù)交易成交于金融街,仍有近一半的成交位于商務(wù)區(qū)(CBD)。此外,IT業(yè)仍是重要的需求來(lái)源之一。但許多科技公司出于高漲的成本壓力,逐漸表示出對(duì)乙級(jí)辦公樓的興趣。過(guò)去兩年在望京地區(qū)迅猛增長(zhǎng)的IT業(yè)需求,目前出現(xiàn)明顯降溫,開(kāi)始轉(zhuǎn)向相對(duì)偏遠(yuǎn)、成本較低的選擇。

  外資“離開(kāi)”金融街

  據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)北京金融街辦公樓的調(diào)查顯示,2016年金融街的“高價(jià)”租金迫使一些外資公司遷址,此類企業(yè)占比較一年前減少了25%。

  與此同時(shí),北京辦公樓整體市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)為由內(nèi)資租戶驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)發(fā)展格局已呈大勢(shì)所趨,內(nèi)資公司的比例首度超過(guò)50%。

  戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示,從市場(chǎng)成交方面來(lái)看,內(nèi)資企業(yè)仍為成交主力,年度成交總量為總成交面積的81.3%。主要成交行業(yè)仍然以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主,占比分別達(dá)到40.2%、22.6%和14.9%。

  經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速以及寫(xiě)字樓供應(yīng)量增加,也使得北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金整體上有所浮動(dòng)。

  高力國(guó)際監(jiān)測(cè)顯示,2016年六個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目完工入市,市場(chǎng)總存量同比上升7.3%至約600萬(wàn)平方米。受北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速影響,內(nèi)資及跨國(guó)企業(yè)均縮減租賃預(yù)算,致使市場(chǎng)出現(xiàn)更多縮減面積及搬遷活動(dòng)。凈吸納量集中于新近入市的項(xiàng)目中,而某些較老舊項(xiàng)目的空置面積增加。在新增供應(yīng)的推動(dòng)下,整體空置率同比上升3.3%至8.0%。

  就租金而言,北京寫(xiě)字樓的平均租金仍為全國(guó)*高,錄得人民幣330.6元每月每平方米,但部分子市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,致使業(yè)主在提供折扣方面更為靈活。投資市場(chǎng)活躍,多數(shù)交易位于新興區(qū)域。

  值得注意的是,由于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下,很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來(lái)憑借、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件已越發(fā)受租戶青睞。

  戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)為162.1元每月每平方米,同比上漲4.5%,空置率為12.8%,同比下降0.7%。其中,中關(guān)村(000931,股吧)報(bào)價(jià)領(lǐng)跑全市,達(dá)每月每平方米244.1元,同比增長(zhǎng)10.7%;其次為望京-酒仙橋和城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū),平均報(bào)價(jià)分別為175.5元和169.5元。

  城市間差異化

  寫(xiě)字樓市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表。分析指出,短期內(nèi),受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響,成本將是大部分行業(yè)的主要考量因素之一,這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動(dòng)。

  對(duì)于北京,高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表總監(jiān)周曉駿驊表示,盡管北京市寫(xiě)字樓目前平均租金是過(guò)去五年里相對(duì)的低位,但和其他一線城市相比,仍然排在位,比排在位的上海(樓盤(pán))高出了3%。在空置率方面,雖然北京市寫(xiě)字樓空置率從過(guò)去五年里不到3%上升到了8%,但仍處于相對(duì)平穩(wěn)、健康的狀態(tài)。

  周曉駿驊對(duì)寫(xiě)字樓業(yè)主建議,提早規(guī)劃樓內(nèi)出租情況、進(jìn)行租約處理、主動(dòng)接洽以滿足租客不同的需求;給予相應(yīng)優(yōu)惠幅度,在租約時(shí)間(通常為3年)上做一些變化;另外,把注意力放在新興行業(yè)和產(chǎn)業(yè)上,提升硬件水平,為不同類型租客提供個(gè)性化服務(wù)。

  二線城市寫(xiě)字樓租金市場(chǎng)則表現(xiàn)出另一番情形,這也與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)。

  高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)顯示,2016年天津(樓盤(pán))及青島(樓盤(pán))寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率升高,同比分別上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)超過(guò)需求;青島需求減弱,現(xiàn)有企業(yè)租賃面積縮小,部分P2P企業(yè)租戶退租。沈陽(yáng)及大連(樓盤(pán))寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率均下降,同比分別降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。這是因?yàn)樯蜿?yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求維持疲軟,但租金水平較低吸引更多租戶升級(jí)搬遷;因缺乏新增供應(yīng),大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)入駐率有所增加。內(nèi)資企業(yè),尤其是來(lái)自金融、專業(yè)服務(wù)及科技領(lǐng)域的企業(yè),仍是這些城市的主要需求驅(qū)動(dòng)力。

  主要二線城市租金表現(xiàn)方面,在天津及沈陽(yáng),由于供應(yīng)過(guò)量及業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇,平均租金同比分別下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受業(yè)主提供租金折扣或較長(zhǎng)免租期影響,青島及大連平均租金同比分別下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。


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