房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼

　　“新國(guó)八條”的出臺(tái)就定下了政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)

務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”。會(huì)議確定了以下政策措施：各地的季度要公布房?jī)r(jià)控制

目標(biāo)；增加公共租賃住房供應(yīng)；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅；二套房頭付款比例提至60%；土地兩年不開(kāi)工

要收回使用權(quán)；暫停省會(huì)城市居民購(gòu)第三套房；未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問(wèn)責(zé)。

　　緊接著“限購(gòu)令”呼之欲出。就在“新國(guó)八條”出來(lái)的同，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單

列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

　　調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的政策隨后落地。2011年1月27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策

的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房

對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)

外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　2011年3月16日，國(guó)家進(jìn)一步加大調(diào)控力度。國(guó)家發(fā)改委發(fā)布 《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從5月1日起，商

品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。按《規(guī)定》，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房(包括二手房)進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)即“一套一標(biāo)”

，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)；要明確公示代收

收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

　　伴隨著“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策也全面升級(jí)，

限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)。2011年7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨

后，臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)。

　　央行加息降溫房地產(chǎn)

　　縱觀2011年，為抑制通貨膨脹，央行在2011年上半年持續(xù)收緊貨幣政策，但下半年收緊步伐明顯放緩。2011年

以來(lái)，銀行停貸和央行加息的風(fēng)聲不斷。央行分別在2011年的2月9日、4月6日、7月7日，連續(xù)三次上調(diào)了一年期存

貸款基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在2011 年1月至 6月間平均每月一次的上調(diào)頻率，在金融

歷史上都是極為罕見(jiàn)，央行此舉也間接地起到了對(duì)火熱樓市進(jìn)行降溫的作用。

　　隨著央行的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確得到抑制。一些以房地產(chǎn)投資為主的投資客，受到了明

顯的限制，同時(shí)，一些中小房地產(chǎn)商也因?yàn)橘Y金鏈斷裂或?qū)⒁獢嗔?，而不得不被迫降低房?jī)r(jià)。隨著加息疊加效應(yīng)的

顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望情緒加重。

　　時(shí)隔大半年之后，2011年12月5日，央行宣布了人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此信號(hào)

對(duì)房貸影響不會(huì)太大，因?yàn)?011年的貸款額度都已經(jīng)定好，不過(guò)也表示，可能2012年初房貸會(huì)有所放松。

　　央行行長(zhǎng)周小川日前對(duì)媒體表示，在宏觀調(diào)控過(guò)程中，也有房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響等不確定因素，但尚

未有積累很多的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)。另外，貨幣政策和金融穩(wěn)定政策要有逆周期調(diào)整作用，大多數(shù)都已納入到了宏觀審慎

政策框架。通俗地說(shuō)就是，不景氣了就松一點(diǎn)，通脹高了就緊一點(diǎn)，進(jìn)行適時(shí)的逆周期調(diào)整。

　　2012年房地產(chǎn)不樂(lè)觀

　　在經(jīng)過(guò)大半年的僵持之后，樓市拐點(diǎn)終于在2011年10月份降臨。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年10月，全國(guó)70個(gè)

大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅頭次下跌。11月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量

、成交均價(jià)漲幅均為5年來(lái)較低點(diǎn)，二手房成交量也降至3年來(lái)的較低點(diǎn)。

　　回顧2011年，展望2012年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控似乎還遠(yuǎn)未結(jié)束。2011年12月初，住建部明確表示，地

方限購(gòu)到期將繼續(xù)延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能。而剛結(jié)束不久的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確表示，將堅(jiān)

持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房?jī)r(jià)明顯下降或達(dá)到的預(yù)期之前，調(diào)控

不會(huì)貿(mào)然放松。

　　據(jù)預(yù)測(cè)，2011年上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開(kāi)工步伐放緩，量?jī)r(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，但全年銷

售難有增長(zhǎng)，總體不容樂(lè)觀。

　　花旗集團(tuán)大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高認(rèn)為，限購(gòu)政策的調(diào)控效果比較好，但是政策剛性較強(qiáng)。在限購(gòu)之下，

小幅度的降價(jià)并不一定能帶來(lái)成交量。如果限購(gòu)不放松，房地產(chǎn)價(jià)格存在大幅下調(diào)的可能。這也可能是明年中國(guó)經(jīng)

濟(jì)下行的重要風(fēng)險(xiǎn)之一。“為避免經(jīng)濟(jì)的寬幅震蕩，并建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，限購(gòu)必須取消，代之以比較有

彈性的稅收機(jī)制。”

　　此外，據(jù)預(yù)計(jì)，在2012年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆

蓋范圍窄，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長(zhǎng)期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度的逐步實(shí)施，將優(yōu)

化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財(cái)政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的

長(zhǎng)期健康發(fā)展。另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能降低相關(guān)城市限購(gòu)的必要性，這將為限購(gòu)政策的逐步退

出提供條件。“若經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)并逐步退出限購(gòu)可能成為政府的一

個(gè)選擇”。

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