經(jīng)過十多年的快速增長，以收入房價比計算，許多一線城市的房價已經(jīng)漲到了普通民眾難以承受的高度，價格出現(xiàn)了一定程度的滯漲，經(jīng)過去年國家宏觀政策的調(diào)整，一些城市甚至出現(xiàn)小幅回落。于是，市場有人高呼：房價要降了，這次真的要降了！高呼歸高呼，一線城市的房價降不降還真不好說，因為從2008年起，說房價要降的聲音就一直沒斷過，直到現(xiàn)在，房價不但沒降，相比2008年，房價翻倍的城市比比皆是。

雖然一線城市未來房價的走勢不好判斷，小編認(rèn)為，未來三年，海南的房價不但降不了，還將進(jìn)入快速上漲通道。主要基于以下原因。

一、全裝修政策的出臺和落實

在剛剛過去的2016年底，在海南省人民政府印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)落實“兩個暫?！闭哌M(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》中明確要求“從2017年7月1日起，各市縣商品住宅項目要全部實行全裝修”。也就是說，海南省從2017年7月1日起，沒有裝修的毛坯房將不能再上市銷售。

帶裝修銷售，首先影響的就是價格。房地產(chǎn)商在制定銷售價格的時候不但要加入裝修的成本，還要加入裝修的利潤。房地產(chǎn)商的工程裝修成本不等同于個人家庭裝修的成本，雖然批量采購可能帶來材料的成本的下降，但這個批量采購帶來的材料成本利潤開發(fā)商不但不會讓利給買房人，還會將因裝修工程納入房地產(chǎn)項目的整體驗收而帶來規(guī)范的裝修設(shè)計費(fèi)用、裝修施工費(fèi)用、裝修監(jiān)理費(fèi)用、價格稅金支出均納入裝修成本再均轉(zhuǎn)嫁給買房人。如此一項，按本地市場定額，從2017年7月1日起，海南原來主推毛坯房的各市縣城區(qū)的房價每平米上漲1500元左右應(yīng)該是大概率事件。

二、資金成本推動

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金成本一直是房價成本構(gòu)成中一個不可忽視的因素。未來三年，海南省房地產(chǎn)業(yè)的資金成本將會持續(xù)上漲，從而直接推動房價持續(xù)走高。

資金成本上漲個原因就是上面提成的全裝修政策。由于各個項目的拿地時間不同而土地成本差異大不好對比，現(xiàn)在僅以建筑成本做參照物，按照本地市場定額，普通住宅建筑成本按每平米約2000元計算，每平米約900元的裝修成本占到建筑成本的一半。這么大的資金占比和資金量，房地產(chǎn)商需要靠融資或杠桿資金來解決，因融資帶來的利息支出和融資過程中產(chǎn)生的評審、評估、抵押、業(yè)務(wù)招待等費(fèi)用將一并作為資金成本計入房價。此外，因為裝修交房使得房產(chǎn)銷售推遲，使得房地產(chǎn)商資金回籠推遲，資金使用期限的拉長從而也帶來資金成本的大幅上升。

資金成本上漲個原因是海南這兩年實行的“雙暫停”政策，即對于沒有達(dá)到庫存消化要求的縣市房地產(chǎn)項目暫停土地供應(yīng)和暫停規(guī)劃審批。其中暫停土地供應(yīng)對資金成本影響不大，*多只是房地產(chǎn)商不再不拿地，暫停規(guī)劃審批卻給房地產(chǎn)商帶來很大的資金壓力和很高的資金成本：買地的錢花了，卻遲遲不能報規(guī)劃，報不了規(guī)劃就報不了施工，報不了施工就沒法開工建設(shè)，沒法開工建設(shè)自然就談不了房產(chǎn)銷售和資金回籠。暫停規(guī)劃審批政策半年一調(diào)整，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)越來越嚴(yán)，拿地在手但規(guī)劃未報的開發(fā)商死的心都有，將來一旦項目獲批上市銷售，*少以半年計的這部分資金成本一定會計入房價進(jìn)行消化。

三、“雙暫?！睅淼墓?yīng)短缺

雙暫停自然會帶來可銷售房源的短缺，即便按政策半行一調(diào)整執(zhí)行，調(diào)整之后新允許報規(guī)的項目報規(guī)、施工、進(jìn)入市場還有一個時間周期，在這個時間周期里，海南的可售房源出現(xiàn)階段性短缺就成為常態(tài)，尤其是下半年海南房產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，一個月的銷售量有時比整個上半年的銷售量還多。

海南雙暫停政策制訂的初衷是為了快速消化房地產(chǎn)庫存，但在執(zhí)行層面，上市銷售的房地產(chǎn)商看到可售房源階段性短缺的商機(jī)，在自己庫存消化壓力不大的情況下，會主動選擇漲價來獲得更多的超額利潤。反映在市場上，2016年底和2017年初許多海南的在售項目已經(jīng)連續(xù)調(diào)高了售價。

所以，只要雙暫停政策持續(xù)，對在售樓盤來講這個不對稱政策紅利也會持續(xù)反映在房價上漲上。

四、霧霾、極冷等惡劣天氣催生的需求上升

2016年，全國大部分地區(qū)都遭受了惡劣的霧霾天氣，尤其是北京、天津、河北、山東等重災(zāi)區(qū)，抵抗力弱的老人、兒童的健康首當(dāng)其沖受到威脅，就連一向遠(yuǎn)離霧霾的廣州2016年末也受到了霧霾的影響。但由于受瓊州海峽的阻隔，海南卻未受影響，依然碧海藍(lán)天。強(qiáng)烈的反差催生出2016年底因避霾赴海南購房的新苗頭。目前，對于霧霾產(chǎn)生的原因大家還處在爭論到底是因為汽車尾氣排放所致還是因為家庭主婦炒菜油煙所致，對于霧霾的治理自然任重道遠(yuǎn)，預(yù)計此后至少三年內(nèi)，要想秋冬不戴口罩就能維持身體和生命健康，來海南買房將是大部分人一個不錯的選擇。

除過霧霾，嚴(yán)寒也是海南房產(chǎn)備受北方買房人歡迎的一個重要因素。雖然2016年的冬天平均氣溫偏高，但極寒天氣卻仍然存在。2016年12月中旬，內(nèi)蒙古呼倫貝爾市氣溫連續(xù)幾天達(dá)到零下42度，低下零下40度的地方還包括我國黑龍江*北端的漠河縣。極寒的天氣容易造成心腦血管疾病患者的病情加重或突發(fā)緊急情況。所以，北方人每年為躲避嚴(yán)寒來海南買房一直是海南房產(chǎn)銷售的穩(wěn)定渠道。隨著2017年北歐國家極寒、大雪天氣多發(fā)，隨著人民幣貶值幅度增大，不排除將來除過北方外，還有北歐的人會來海南買房享受面朝大海冬暖花開的舒適生活。

五、生活軟環(huán)境持續(xù)改善

海南自從2009年底被國家確定為國際旅游島后，一直在致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活環(huán)境改善。經(jīng)過多年的積累和努力，近幾年環(huán)境改善已漸見成效。環(huán)島高鐵的開通，博鰲機(jī)場的通航，田字型高速公路網(wǎng)絡(luò)的成型，跨海大橋的成功立項，海域資源的劃線保護(hù)，和內(nèi)地多省的醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)結(jié)算，離島免稅政策擴(kuò)大到火車乘客，再加上優(yōu)美的環(huán)境和四季溫暖的氣候，讓本地人和外地人在海南生活都越來越便利和舒適，將吸引越來越多的外地人來海南買房生活，買房人多了，供需關(guān)系變化自然繼續(xù)推高海南的房價。

六、國際買家關(guān)注增加

海南生活軟環(huán)境的改善，不但吸引了更多的北方人或大陸人來海南買房置業(yè)，近幾年，越來越多的國際買家、海外人士也慕名來海南買房生活，尤其是香港、新加坡等華人華僑多的東南亞地區(qū)和國家。

未來三年，海南的房價將持續(xù)上漲。至于三年之后的走勢，要看三年內(nèi)海南的房價上漲到什么程度，如果上漲過快，容易受到管理層的關(guān)注和調(diào)控而抑制，如果上漲溫和，那么三年之后將依然趨勢難減。

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