在供給膨脹、需求萎縮日益嚴(yán)重的形勢(shì)下，11月的樓市與天氣一樣迅速入冬。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市成交連降3周，庫(kù)存在上周突破12萬大關(guān)。

　　“今年庫(kù)存增長(zhǎng)明顯加快，萬套增長(zhǎng)速度從16.2%上漲到34.6%。這表明在去化率偏低情況下，樓市正在逐漸形成堆積效應(yīng)，這會(huì)進(jìn)一步加深房?jī)r(jià)下行。”業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于房企來說，越往后，銷售壓力越大，融資越困難，來自陣營(yíng)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。

　　截至10月，對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗。而去年同期則不足一半。

　　今年三季度房地產(chǎn)并購(gòu)進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究顯示，截至今年10月中旬，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購(gòu)數(shù)量。前三季度，總交易金額已達(dá)256.65億，而去年同期的企業(yè)股權(quán)變動(dòng)只有61宗，125億。分別上漲了42.6%和105%，遠(yuǎn)超過了去年全年的84宗165.25億的規(guī)模。股權(quán)交易量的放大表明隨著調(diào)控的深化企業(yè)并購(gòu)量在加大，預(yù)示著開發(fā)商的集中度將逐漸增加。

　　獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察員侯寧表示，房地產(chǎn)洗牌其實(shí)早開始，只不過現(xiàn)在是由以前的隱性變成了顯性。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，一些大型上市房企的負(fù)債率已達(dá)到了百分之七八十。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也公開表示，自去年以來延續(xù)房地產(chǎn)并購(gòu)熱潮，將在未來半年內(nèi)達(dá)到高峰，葉檀預(yù)計(jì)，經(jīng)過這輪的房企并購(gòu)，房企數(shù)量將由目前的萬家銳減到1000家左右，成活率僅為10%。

　　調(diào)控堅(jiān)挺博弈加劇

　　國(guó)務(wù)院總理 日前在俄羅斯圣彼得堡出席會(huì)議時(shí)仍在關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策，溫總理說，“房地產(chǎn)調(diào)控，說起來我們已經(jīng)進(jìn)行兩年了，一些重大措施都已經(jīng)出臺(tái)，特別是我們今年要確保1000萬套保障性安居工程的房屋建設(shè)，這勢(shì)必會(huì)緩解房?jī)r(jià)的壓力，緩解居民的需求。”他表示，目前房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但是這一個(gè)月來也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

　　“總理此番表態(tài)再表明，房地產(chǎn)調(diào)控短期不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。在此背景下，房?jī)r(jià)能否回歸合理水平，就成為目前樓市成交能否走出低迷的決定性因素。而隨著開發(fā)商降價(jià)潮的蔓延，樓市已動(dòng)了真格，預(yù)計(jì)年底各地可能有更多房源出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。”北京鴻潤(rùn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭慶表示。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，各方博弈進(jìn)入深水區(qū)，此時(shí)政策取向如何，決定了此輪調(diào)控成功與否。此前反復(fù)強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”之后，近日溫總理再次回應(yīng)說：“在這里要強(qiáng)調(diào)指出，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”這充分表明政府調(diào)控房?jī)r(jià)的信心與目標(biāo)，也意味著當(dāng)前的房?jī)r(jià)松動(dòng)，僅僅是個(gè)開始。

　　瑞銀證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在一份較新研究報(bào)告中也指出，即使到2012一季度，政府也不會(huì)放松房地產(chǎn)的相關(guān)政策。但她同時(shí)認(rèn)為，到那時(shí)會(huì)出現(xiàn)明顯的宏觀政策放松，包括增加財(cái)政支出和信貸額度。

　　關(guān)于市場(chǎng)對(duì)政策微調(diào)諸多猜測(cè)，汪濤明確指出，這是面對(duì)溫和放緩的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)困境以及依然處于高位的通脹水平，政府為中小企業(yè)放松信貸條件、減稅并釋放了不再繼續(xù)收緊貨幣政策的信號(hào)。在汪濤看來，政策微調(diào)并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

　　“從房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的角度來看，宏觀調(diào)控更是任重道遠(yuǎn)。當(dāng)前，雖然房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的投資過熱、需求過于集中、土地財(cái)政等深層次問題并未解決。”專業(yè)人士分析，盡管一線城市的高房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但一些地產(chǎn)商迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市、商業(yè)地產(chǎn)，投資能量依然旺盛。宏觀調(diào)控棋行中盤，一著不慎將滿盤皆輸。特別是一些過于依賴土地財(cái)政的地方政府已開始醞釀放松調(diào)控。顯然，解決上述問題還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，調(diào)控沒有放松或停止理由。

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　　“拐點(diǎn)”已現(xiàn)降價(jià)仍將持續(xù)

　　近日，在全國(guó)房?jī)r(jià)下降呼聲中，與樓市緊密相關(guān)的土地市場(chǎng)愈發(fā)趨冷。不少一線城市土地拍賣出現(xiàn)大量地塊被延期、底價(jià)成交甚至流拍現(xiàn)象。這一類似2008年金融危機(jī)下的局面，被業(yè)內(nèi)人士解讀為，土地市場(chǎng)寒潮襲來，或?qū)⒊删蜆鞘泄拯c(diǎn)到來。房?jī)r(jià)走勢(shì)越發(fā)明顯，降價(jià)潮勢(shì)必延續(xù)。

　　從樓市較近表現(xiàn)來看，拐點(diǎn)特征明顯：土地招投標(biāo)市場(chǎng)驟然遇冷，樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示普遍停漲，部分城市大批房產(chǎn)中介倒閉，作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的大型地產(chǎn)商也紛紛加入降價(jià)促銷行列……這些都是本輪調(diào)控啟動(dòng)以來少有的現(xiàn)象。專業(yè)人士分析，如果這些現(xiàn)象持續(xù)下去，市場(chǎng)表面的松動(dòng)可能將引發(fā)高房?jī)r(jià)“雪崩”，決定當(dāng)前的“無限接近”拐點(diǎn)能否“轉(zhuǎn)正”的較關(guān)鍵因素，當(dāng)然還是宏觀調(diào)控的走向。宏觀調(diào)控是否應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前已經(jīng)松動(dòng)的市場(chǎng)有所收縮成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　關(guān)于這個(gè)問題， 總理近日已給出明確答案：“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不可以有絲毫動(dòng)搖。我們的目標(biāo)是既要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，同時(shí)又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”正因?yàn)?ldquo;房?jī)r(jià)回歸合理水平”和“房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”的兩大目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前宏觀調(diào)控面對(duì)各種“拐點(diǎn)論”還須保持淡定，沿著早已確定的路徑堅(jiān)定前行。

　　盡管房?jī)r(jià)普遍停漲，有的地方還從前期的超高位明顯下滑，但其價(jià)格水平仍是讓大多數(shù)消費(fèi)者望房興嘆。實(shí)際上，許多資金鏈尚未斷裂的房企仍抱有幻想，一些高喊“割肉”的降價(jià)舉動(dòng)其實(shí)只是獲利回吐，或者是面對(duì)市場(chǎng)放出的試探性氣球。此時(shí)的宏觀調(diào)控如逆水行舟，不進(jìn)則退，一旦政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)便會(huì)趁虛而入、應(yīng)勢(shì)回漲，前幾次調(diào)控的前車之鑒，不可不察。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前在2011財(cái)新峰會(huì)“地產(chǎn)解題”討論會(huì)上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)也不能退出。她預(yù)計(jì)，今年年底的房地產(chǎn)投資增速會(huì)降到30%以下，明年上半年甚至?xí)禄?0%左右。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠則在會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已破，但“這是一件對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大好事”。他認(rèn)為：房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)大幅度下降的時(shí)代是不可避免的。中國(guó)房?jī)r(jià)下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能會(huì)有反復(fù)，到2014年會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌50%。

　　他還認(rèn)為：中國(guó)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的時(shí)候，中國(guó)政府不能再走“救市老路”，救市對(duì)中國(guó)長(zhǎng)期來說就是負(fù)面的，因?yàn)檫@會(huì)再一次證實(shí)中國(guó)賺錢的模式就是綁架政府、綁架銀行。這個(gè)經(jīng)濟(jì)模式不打破，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是沒有出路的。

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