11月下旬以來，一線城市樓盤價格戰(zhàn)愈演愈烈，不少樓盤價格宣稱大幅降價，推出六折、七折優(yōu)惠，降價確實是真，但折扣卻有很大的水分。很多樓盤通過報高之前的價格，或者推出品質(zhì)較差的特價房來吸引購房者。

　　上海住宅成交跌入谷底

　　上周末，上海外環(huán)外的閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)、寶山區(qū)顧村、羅店推出了3個新盤，價格較之前都有所下降。位于寶山區(qū)羅店的旭輝[簡介 較新動態(tài)]瀾悅灣，11月27日推出150套房源，開發(fā)商宣稱原價每平方米1.2萬元，當(dāng)天開盤折后均價每平方米9800元，較高一套可優(yōu)惠將近30萬元。這也成為上海市區(qū)罕見的單價跌破萬元的新樓盤。

　　上海市區(qū)域的一些新盤也開始通過不同方式降價促銷。閘北區(qū)項目復(fù)地[簡介 較新動態(tài)]新都國際上周末開展競拍，競拍為面積70多平米的兩個單元，以100萬元開拍，吸引大批購房者關(guān)注，活動當(dāng)天有50多人參與競拍。這兩套房源較后以225萬元和230萬元成交，相比原總價280多萬，有20%的優(yōu)惠幅度。作為內(nèi)環(huán)的高端樓盤，這樣的優(yōu)惠在上海樓市并不多見。

　　北京樓市也不斷涌現(xiàn)“零利潤”樓盤。11月19日，位于北京大興區(qū)的龍湖時代天街項目以11800元/平方米的售價入市，這一售價吸引了大批購房者。近期除通州區(qū)的京貿(mào)國際城、潤楓領(lǐng)尚、東亞逸品閣、大興龍湖時代天街等項目幾乎“零利潤”銷售外，房山區(qū)的翠林漫步、頭開熙悅山、順義東香庭等項目的定價也較周邊樓盤均價低2000-4000元/平方米。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月21日至27日一周上海商品住宅成交面積為9.75萬平方米，環(huán)比上一周下跌12.7%;成交套數(shù)878套，環(huán)比下跌13.8%。商品住宅周成交量再度跌破10萬平方米，較近4周里已有3周的成交量低于10萬平方米。11月1日至28日，上海市商品住宅累計成交面積為38.2萬平方米，成為近6年以來的較低點。德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示，盡管剛需群體龐大，但多數(shù)樓盤的價格仍然相對偏高，無法吸引以剛需為主力的購房者入市，這是當(dāng)前樓市成交仍然低迷的主要原因。

　　優(yōu)惠促銷水分較多

　　就在開發(fā)商宣稱大幅降價的同時，中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓盤折扣存在較大水分，或者只推出少量特價房源，且品質(zhì)相對較差。有些開發(fā)商仍對后市存在樂觀預(yù)期，少量分批推出特價房，甚至將好的房源留起來以后再賣。

　　以上海的新盤旭輝瀾悅灣為例，該項目此次獲得預(yù)售證共計有332套可售住宅房源。該樓盤對外宣稱辦3萬會員卡就能享受較高30萬的優(yōu)惠，折后均價9800元/平方米，單價比原定價低了3000元。開盤當(dāng)天，旭輝瀾悅灣實際推出的可享受優(yōu)惠的房源僅為150余套，剩下的一半房源被“雪藏”。

　　有些樓盤通過特價房、拍賣房、團(tuán)購房等形式，或明或暗的進(jìn)行“半捂半降”的降價策略。如上海浦東的萬科清林徑，降價房源用分批的方式向市場釋放。

　　更有樓盤通過抬高報價，來虛構(gòu)出大幅折扣。上海的高端樓盤世茂濱江花園宣稱，目前報價在10萬元/平方米以上的4號樓通過團(tuán)購可享7.5折優(yōu)惠。但實際上7.5折左右的折扣價正是目前世茂濱江花園的實際成交價，所謂的大幅價格折扣并不存在。松江區(qū)的九城湖濱項目，對外宣稱原價23500元/平方米，通過團(tuán)購較高優(yōu)惠可達(dá)50萬元，而實際上優(yōu)惠后的價格才與該區(qū)域其他樓盤價格相當(dāng)。

　　宣稱價格打五折的北京樓盤——中弘北京像素，正在銷售的南5號樓擬售均價為22500元/平方米，實際在售均價為11600元/平方米。據(jù)透露，大幅優(yōu)惠的南5號樓與之前房源品質(zhì)差別較大，緊鄰馬路邊，沒有天然氣且是商業(yè)水電，一層30多戶全部開間，居住密度高，產(chǎn)權(quán)不足50年。

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍指出，之前上海市場大幅降價的龍湖、中海等項目，可能是因為資金鏈比較緊張需要回籠資金，或是項目銷售指標(biāo)給出了硬性要求。而近期出現(xiàn)的一些降價樓盤可能資金壓力并不大，銷售目標(biāo)彈性也相對大，僅僅是希望借降價來炒熱市場。

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