在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策重壓下，開發(fā)商資金收緊，樓盤庫(kù)存壓力增大，購(gòu)房者觀望情緒加重，樓市理應(yīng)走向下行通道，為何在大多數(shù)人眼中，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺難降？到底是誰(shuí)在阻礙房?jī)r(jià)下跌的步伐？開發(fā)商再也“hold”不住了，形形色色的變相促銷手段撲面而來。

　　在史上較嚴(yán)調(diào)控政策的重壓下，樓市迎來濃重的觀望情緒。在討論樓價(jià)的時(shí)候，老百姓聲討開發(fā)商定價(jià)過高，而開發(fā)商聲討地價(jià)太貴導(dǎo)致了樓價(jià)降不下來。果真如此嗎?就比如現(xiàn)在，地價(jià)已經(jīng)下降，樓價(jià)為何遲遲還不見動(dòng)靜?盡管樓市目前看似形成僵局，拐點(diǎn)遲遲不出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總要降了吧？但讓人不可思議的是，房子降價(jià)似乎總是無期，房企寧愿“勒緊褲腰帶”也不降價(jià)。因?yàn)槭袌?chǎng)上剛性需求及改善性需求的客戶依舊較多，開發(fā)商可用“以價(jià)換量”的策略。成交量急速下滑僅僅是調(diào)控奏效的部曲，政府肯定不會(huì)就此放松，否則都將前功盡棄。如果房?jī)r(jià)表現(xiàn)的是老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度，那么，地價(jià)體現(xiàn)的是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的熱度。全國(guó)的樓面地價(jià)已經(jīng)同比下降10%。“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”是主動(dòng)引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸而采取的創(chuàng)新土地競(jìng)價(jià)方式。

　　今年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至21%，市場(chǎng)流動(dòng)性緊張，信貸規(guī)模大大壓縮。銀行在規(guī)模受控的情況下，盈利的壓力卻并沒有減少，以價(jià)補(bǔ)量、調(diào)高利率是必然的。此外，銀行同時(shí)面臨著“無錢可貸”的窘境。“如果購(gòu)房者得不到銀行的貸款支持，地產(chǎn)商只能通過降價(jià)促銷來盤活現(xiàn)金流。另一方面，銀根緊縮，主要依靠銀行融資的中小房地產(chǎn)開發(fā)商也將會(huì)面臨巨大的壓力。”

　　在信貸收緊的總體金融環(huán)境下，頭套房商貸利率的上浮，更多地影響著購(gòu)賣雙方的心態(tài)。對(duì)于購(gòu)房者來說，還款額增加將進(jìn)一步加劇他們的觀望情緒。而這將使得急售型房東心態(tài)進(jìn)一步動(dòng)搖，促使他們加大降價(jià)幅度以求迅速成交。由于銀行放款額度緊張，放款周期依舊維持較長(zhǎng)水平，普遍在3-4個(gè)月不等。這表示，當(dāng)前已經(jīng)過戶并把相關(guān)抵押材料進(jìn)銀行的交易，至少要等到今年年底、明年年初，甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能放款。但是對(duì)于整個(gè)商品房需求市場(chǎng)呢？不得而知。

　　針對(duì)各行上調(diào)的利率額度，我來給購(gòu)房者算了一筆賬：“以一筆100萬(wàn)元總額、20年、采用等額本息還款方式的貸款為例，現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率為7.05%，如上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05倍則為7.40%，兩者對(duì)比下借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計(jì)總利息增加5萬(wàn)元以上；而如果基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度為1.1倍，則借款人每月多還約430元，總利息額較基準(zhǔn)利率約增加10.3萬(wàn)元。”

　　不過地價(jià)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地在跌，跌幅還不小。一些城市特別是一線城市已出現(xiàn)拐點(diǎn)；一些城市正在停漲，位于拐點(diǎn)之上；一些城市上漲幅度明顯減小，正在迎來拐點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示：今年前三季度全國(guó)133個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)為1417元/平方米，同比下降10.2%。監(jiān)測(cè)顯示，1~9月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲9.1%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~8月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅成交均價(jià)同比上漲8.1%，較1~8月下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)確實(shí)在降，消費(fèi)者還是觀望“其實(shí)樓盤的優(yōu)惠有很多疊加，比如開盤優(yōu)惠、按時(shí)簽約優(yōu)惠、按揭優(yōu)惠、一次性付款優(yōu)惠，但價(jià)格表述大有文章，有的是建面價(jià)格，有的是套內(nèi)售價(jià)，有的是算上面積后的實(shí)得價(jià)，所以消費(fèi)者一定要先問清楚。”安心說，自己對(duì)降價(jià)的定義是，同質(zhì)房源價(jià)格降低，才算降價(jià)了。

　　房?jī)r(jià)下跌后，樓盤的成交量不會(huì)上升，反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，使得市場(chǎng)觀望氣氛更加濃厚。三季度購(gòu)房者信心指數(shù)顯示，超五成的被調(diào)查者看跌東部一線城市房?jī)r(jià)。大幅降價(jià)可能引起前期業(yè)主的不滿。雖然，開發(fā)商可以根據(jù)合同不理會(huì)已購(gòu)房者的退房要求，但也會(huì)對(duì)準(zhǔn)購(gòu)房者產(chǎn)生影響，使他們擔(dān)心樓盤再降價(jià)的可能性。為規(guī)避可能出現(xiàn)的退房潮，開發(fā)商正采取特定的降價(jià)方式。

　　目前地方政府較怕推行房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@可能導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤。未來全國(guó)大規(guī)模推行房產(chǎn)稅，需要對(duì)現(xiàn)行大部分進(jìn)入商品價(jià)格的稅收進(jìn)行調(diào)減，這需要一個(gè)長(zhǎng)期過程。

　　從趨勢(shì)上來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了一定的效果，接下來的市場(chǎng)是以穩(wěn)定為主。政策之劍高懸，觀望情緒濃重，房企資金緊張......然而房?jī)r(jià)卻并未如愿大幅下跌。是誰(shuí)在阻礙房?jī)r(jià)走向下行通道的步伐？老業(yè)主、大房企、開發(fā)商、剛需族、高物價(jià)......或許還有更多的因素在無意中結(jié)成了“不降價(jià)聯(lián)盟”。房?jī)r(jià)何時(shí)能回到一個(gè)合理的水平，樓市又能否回歸理性的狀態(tài)，我們一直在期待。

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