經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　目前，樓市調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的勢(shì)頭。國家統(tǒng)計(jì)局12月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國商品房銷售面積同比下降1.7%，商品房銷售額同比下降1.2%。此外，10月份，70個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。

　　這個(gè)時(shí)候，更是要堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖。樓市調(diào)控的關(guān)鍵，就是堅(jiān)定不移地控制投機(jī)、投資性購房需求，特別要加快建立控制不合理購房需求的長效機(jī)制。

　　投機(jī)、投資性購房需求是不合理購房需求，會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，導(dǎo)致房價(jià)大漲大落

　　我國投機(jī)、投資性購房需求旺盛。由于投資實(shí)業(yè)面臨的困難較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者看好房地產(chǎn)。投機(jī)、投資性購房主要看房價(jià)走勢(shì)，一旦房價(jià)走高，需求就會(huì)迅速擴(kuò)張。在需求強(qiáng)烈擴(kuò)張的推動(dòng)下，房價(jià)就會(huì)迅猛上漲并引起購房需求進(jìn)一步擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫由此產(chǎn)生，在房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張及破滅過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境會(huì)嚴(yán)重惡化。

　　投機(jī)、投資性購房需求會(huì)嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從歷史經(jīng)驗(yàn)和國際比較看，投機(jī)、投資性購房需求穩(wěn)定性都比較差，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則需要一個(gè)穩(wěn)定可持續(xù)的市場(chǎng)環(huán)境。投機(jī)、投資性購房通過迅速推高或降低房價(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展危害極大。房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般要1—2年。當(dāng)房價(jià)由于投機(jī)炒作猛烈上漲時(shí)，開發(fā)商往往難以相信房價(jià)高企會(huì)持續(xù)1—2年之久，因此也就難以下決心用很高的價(jià)格購地，用很高的成本建房，房地產(chǎn)建設(shè)速度就會(huì)趨緩。

　　投機(jī)、投資性購房需求會(huì)加大金融風(fēng)險(xiǎn)。如果房價(jià)由于投機(jī)、投資性購房活動(dòng)而大起大落，就會(huì)給金融業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)快速上漲時(shí)，會(huì)助長高風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款大量發(fā)放，助推金融創(chuàng)新產(chǎn)品迅速增加，金融杠桿化程度快速提高；房價(jià)快速下降，使金融不良資產(chǎn)大量增加，資金鏈條發(fā)生斷裂。這次國際金融危機(jī)較核心的現(xiàn)象就是房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫交互影響，快速破滅。從我國情況看，房價(jià)快速上漲還可能引起土地財(cái)政膨脹，房價(jià)下降則會(huì)導(dǎo)致地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)需求潛力巨大，不必依靠投機(jī)、投資性購房需求

　　我國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的一個(gè)重要目標(biāo)，就是使十幾億中國人的居住水平接近或者達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。到2010年末我國城鎮(zhèn)人均住房面積為21.8平方米，居民居住改善的空間還具有很大潛力。如果考慮到城鎮(zhèn)化水平提高的因素，大約還將有3億左右的農(nóng)民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，城鎮(zhèn)住房需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，住房總面積大約相當(dāng)于目前的3倍左右。按照2007年以來年均竣工住宅面積7億多平方米計(jì)算，滿足這些居住性需求，需要30多年的時(shí)間。因此，依靠居住性購房需求，即剛性和改善性購房需求，完全可以支持我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不必依靠投機(jī)、投資性購房需求。

　　控制投機(jī)、投資性購房需求應(yīng)加快由政策模式轉(zhuǎn)向制度模式。到目前為止，控制投機(jī)、投資性購房需求主要是依靠政策手段，包括經(jīng)濟(jì)的和行政的手段。雖然取得了明顯效果，但也存在一定缺陷。一是控制力度不易持久，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，政策需要進(jìn)行調(diào)整，而投機(jī)、投資性購房需求就會(huì)重新活躍。二是可能會(huì)波及居住性購房需求，例如目前對(duì)按揭貸款的管理措施、限購措施等，對(duì)改善性購房需求就可能產(chǎn)生影響。從根本和長遠(yuǎn)上控制投機(jī)、投資性購房需求，較重要的是加強(qiáng)制度建設(shè)，這會(huì)給房地產(chǎn)政策調(diào)整完善提供更大空間，給支持居住性購房需求提供更大政策空間。

　　樓市制度模式建設(shè)的是弱化住房的投資屬性。較重要的是開征房產(chǎn)稅和房產(chǎn)利得稅，對(duì)過多占有住房者征稅，對(duì)購賣住房獲得的利潤征稅。提高過多占有住房的成本，壓縮住房購賣的獲利空間。在加快制度建設(shè)的同時(shí)，對(duì)居住性購房需求應(yīng)從政策上積極支持和引導(dǎo)。包括放寬以致取消限購政策和對(duì)按揭貸款的行政性管理措施等，使剛性、改善性等居住性購房需求加快釋放，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

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