“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”(下稱“三限”政策)這三項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施有望在明年繼續(xù)得到較為嚴(yán)格的實(shí)施，而國(guó)土部新近公布的閑置土地處置辦法也預(yù)示著明年的樓市調(diào)控不會(huì)放松。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)相當(dāng)明顯，調(diào)控政策已影響到北京、上海等地的高端住宅項(xiàng)目。預(yù)計(jì)明年上半年樓市成交或跌入谷底，可能出現(xiàn)更大規(guī)模的降價(jià)潮。

　　“三限”政策持續(xù)發(fā)威

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“三限”政策中，限貸措施推行較早，也是推行較為廣泛、執(zhí)行較為徹底、效果較為明顯的調(diào)控措施之一。二套房六成頭付、三套房停貸已在全國(guó)實(shí)行。

　　“限購(gòu)令”則是由大城市向二三線城市蔓延。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有48個(gè)大中城市實(shí)行“限購(gòu)令”。“限價(jià)令”方面，目前有廊坊、秦皇島、中山、深圳、煙臺(tái)、韶關(guān)、丹東、增城、珠海等城市采用。在實(shí)行“限價(jià)令”的城市中，只有珠海和中山明確提出了全市房?jī)r(jià)的統(tǒng)一上限：珠海是11285元/平方米，中山則是5800元/平方米，其他城市則多是限定了各樓盤(pán)的同比上漲幅度。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“三限”政策席卷全國(guó)樓市，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。而對(duì)于全國(guó)多個(gè)城市立下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“軍令狀”能否完成，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這些城市基本都可以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)相當(dāng)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)普通新建商品住宅的同比、環(huán)比價(jià)格都將有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市“量?jī)r(jià)齊跌”。短期而言，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已基本被遏止，而投資、投機(jī)性需求亦被擠出市場(chǎng)。

　　一線城市方面，北京完成“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，幾乎沒(méi)有懸念。根據(jù)北京市住建委較新公布的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后自10月起開(kāi)始下降，居民家庭頭次購(gòu)房比重達(dá)90%。

　　深圳市相關(guān)部門(mén)近日表示，1至11月深圳新建商品住房加權(quán)平均價(jià)格為每平方米19713元，同比下降1.92%，有望實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開(kāi)放綜合景氣指數(shù)跌至99.87，自2009年8月以來(lái)，頭次跌破100。分析人士認(rèn)為，這說(shuō)明房地產(chǎn)過(guò)熱投資沖動(dòng)正逐漸“冷卻”。陳國(guó)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)一些影響，直觀的是影響到地方土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屖找鏁?huì)有所降低。

　　地方“松綁”沖動(dòng)隱現(xiàn)

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)已出臺(tái)限購(gòu)政策的48個(gè)城市中，明確政策執(zhí)行截止時(shí)間的城市為：福州、海口、蘇州、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、石家莊、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、南寧、合肥。其中，除南寧截止時(shí)間為2012年2月29日外，其他城市截止時(shí)間都為12月31日。目前，48個(gè)限購(gòu)城市中北京、上海、廣州、?？凇⑸钲?、廈門(mén)、青島等幾個(gè)城市已經(jīng)表示將延續(xù)限購(gòu)?fù)?，蘇州、石家莊、貴陽(yáng)等城市目前尚未明確表態(tài)。

　　或許是迫于土地頻頻流拍、房地產(chǎn)成交“極冷”壓力，有部分城市當(dāng)前存在放松限購(gòu)政策執(zhí)行力度的沖動(dòng)。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件。

　　張大偉認(rèn)為，目前樓市調(diào)控十分敏感。此前佛山限購(gòu)令“放寬”的消息，引起了社會(huì)輿論的強(qiáng)烈反應(yīng)。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)不變的情況下，放松限購(gòu)政策或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來(lái)錯(cuò)誤的信號(hào)。他稱，目前調(diào)控的較根本問(wèn)題是地方政府的執(zhí)行力度問(wèn)題，雖然全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市執(zhí)行了限購(gòu)政策，但松緊程度并不一樣。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，正是由于各地方政府的執(zhí)行力度不一，所以導(dǎo)致時(shí)值年底，某些二三線城市完成調(diào)控目標(biāo)壓力較大。比如，珠海市自2011年11月1日起，實(shí)行限購(gòu)加限價(jià)的“雙限”政策。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年珠海市商品住宅均價(jià)為10366元/平方米，按照今年擬訂的同比11%漲幅上限，珠海市2011年的新建住房均價(jià)不能超過(guò)11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均價(jià)達(dá)到11966元/平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，這給全年的房?jī)r(jià)調(diào)控帶來(lái)很大壓力。距離年底已時(shí)間不多，如果政府不出手則調(diào)控目標(biāo)顯然難以完成。

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   多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士指出，雖然一些城市緊急叫停了放寬限購(gòu)令，但依然需要警惕部分地方政府放松對(duì)政策的執(zhí)行。目前接近年底，一些地方政府土地財(cái)政受到比較大的影響，存在政策執(zhí)行力度放松的潛在需求。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，依然處在政府要求嚴(yán)格執(zhí)行、地方政府期待放寬的博弈過(guò)程中。

　　一方面，北京、重慶、?？?、南昌等多地的準(zhǔn)購(gòu)房者們?cè)诮邮苡浾卟稍L時(shí)都表明了對(duì)“限購(gòu)令”延續(xù)的強(qiáng)烈期望，稱害怕“炒房客卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈”。另一方面，一位暫時(shí)撤離北京等一線樓市的炒房客小薄(化名)也表示，對(duì)于調(diào)控政策放松暫不抱幻想，但是長(zhǎng)期仍看好樓市投資，一旦有機(jī)會(huì)就擇機(jī)入市，短期內(nèi)選擇在 的二三線城市進(jìn)行投資。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)加速臨近

　　國(guó)家發(fā)改委主任張平近日表示，2012年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房建設(shè)；并稱要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

　　就在張平再提“反暴利規(guī)定”的同一日，中國(guó)豪宅市場(chǎng)的兩個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)，高調(diào)大幅降價(jià)。星河灣董事長(zhǎng)黃文仔16日宣布，星河灣在上海的兩個(gè)項(xiàng)目以8折至85折甚至更低的折扣銷(xiāo)售，并且將會(huì)對(duì)前期購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償，總涉及金額高達(dá)6億元。本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對(duì)于高端住宅市場(chǎng)的“沖擊”已明顯體現(xiàn)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)(微博)監(jiān)測(cè)，2011年11月，北京別墅市場(chǎng)共有46個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，比10月減少4個(gè)。46個(gè)項(xiàng)目共成交別墅271套，成交面積為10.3萬(wàn)平方米，環(huán)比10月分別下降13.7%、17.6%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年以來(lái)，別墅市場(chǎng)月度成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了不同幅度的波動(dòng)，除個(gè)別月份由于超低價(jià)經(jīng)濟(jì)型別墅集中成交導(dǎo)致均價(jià)大幅下滑外，一般多處于25000元至30000元/平方米左右。11月，成交均價(jià)頭度跌破23000元/平方米。別墅市場(chǎng)的價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前全國(guó)樓市都處于調(diào)控的較關(guān)鍵時(shí)期，目前不具備調(diào)控政策放松的條件，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在明年一季度出現(xiàn)。

　　與此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)了閑置土地的管理。國(guó)土部較新公布的《閑置土地處置辦法(修訂草案)》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。分析人士認(rèn)為，這無(wú)疑是遏制房企囤地炒地、投資沖動(dòng)的一大“利器”。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，“限購(gòu)令”這一核心樓市控制性政策，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，還會(huì)保持著相當(dāng)?shù)牧Χ?，不?huì)退出。“目前，全國(guó)除拉薩以外的直轄市、省會(huì)、副省級(jí)城市以及經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域大多執(zhí)行了限購(gòu)政策，而從現(xiàn)在市場(chǎng)成交的冷清程度來(lái)看，已經(jīng)不需要再擴(kuò)大限購(gòu)的陣容。今年11月將只是房?jī)r(jià)回調(diào)的開(kāi)始。”
 

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