在當前國內土地市場背景下,房企拿地難度激增,政府關系不順、資金不足、土地供應量小、拿地渠道狹窄等因素綜合疊加效果,可能導致企業(yè)個體在很長時間內無法取得土地。以萬科為例,9月7日以22億元拿下北京長陽鎮(zhèn)1號地,此時,距離公司上一次在北京拿地已達兩年之久,自此之前,新任總經理毛大慶表示“我的頭要任務是拿地”?？梢姵渥愕耐恋貎涫瞧髽I(yè)立足之本,而進行土地儲備正是房企防患于未然、以備不時之需的戰(zhàn)略舉動,避免形成無地開發(fā)、企業(yè)倒閉注銷的局面。

囤地產生的機制

囤地已不僅僅是單純的企業(yè)行為,對行業(yè)和對社會產生了深遠的影響。囤地直接表現(xiàn)為大量購地引起地價飆升,延緩開發(fā)導致商品房供應不足,兩種因素均促使房價高企,購房者只能望“房”興嘆,造成社會矛盾加深、政府與民眾之間相互不信任等不和諧因素。房地產業(yè)是當下國家經濟企穩(wěn)回升的重要支柱,如果行業(yè)調整不徹底,樓市波動過大,會對未來經濟產生負面影響。

企業(yè)何以囤地?國家頻頻出臺促進土地集約利用、提高使用效率、土地閑置收回等政策,貫徹落實卻很難,很多政策較終成為一紙空文。以廣州為例,2007年拍賣了50塊住宅用地,其中“地王”共有27塊,至今仍舊有24塊未能動工,卻只有一塊被政府收回。同時,目前土地出讓金管理機制不完善,很多地方政府依靠土地出讓獲取財政收入,通過控制土地上市節(jié)奏,盤活土地市場,實現(xiàn)土地價值增值。而相關主管部門、地方政府、開發(fā)商的博弈和利益糾葛產生的縫隙,為開發(fā)商在土地儲備方面提供了便利條件。

土地存量集中度較高

根據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自1998年房改以來,全國范圍內用于房地產開發(fā)的土地購置面積達到33.7億平方米,而截至2009年10月,全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米,占購置總量的63%,仍有12.4億平米近40%的土地滯壓于發(fā)展

商手中。而近幾年全國每年房地產開發(fā)規(guī)模為6億至7億平方米,全國的存量土地僅能維持2-3年的開發(fā)。

全國土地存量的30%,約4.3億平米掌握在少數(shù)房企手中,其中有以保利、中海、金地、綠地、華潤等為代

表的央企或國企,還有以萬科、世茂集團、恒大、龍湖等大型上市民營企業(yè)。

根據(jù)土地儲備數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至今年三季度末,恒大地產以5100萬平方米居頭,碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲和第三位,萬科以2450萬平方米位于第九位。

企業(yè)銷售業(yè)績方面,萬科以426.46億銷售金額繼續(xù)位居銷售金額榜頭位,保利地產以310.35億次之,中海地產、綠城集團、恒大地產、綠地集團等4家企業(yè)銷售金額均超200億,10家銷售過百億。今年的房地產企業(yè)格局基本已定,按銷售金額來看,三個梯隊的分界線分別為:500億以上只有萬科；300億-500億級包含保利地產、恒大、中海、綠城及綠地5家；100億-300億級包含華潤、龍湖、融僑等16家企業(yè)。

從以上數(shù)據(jù)不難看出,公司的房地產銷售金額排名與土地儲備排名不匹配,未來房企如若想在保住現(xiàn)有行業(yè)地位的基礎上繼續(xù)擴張,就必須進行大量的土地儲備。以萬科為例,其發(fā)布的第三季度的財務報告顯示,1-9月公司累計銷售面積增長26.8%,銷售金額增長29.6%,遠低于全國的平均增長率。而目前萬科儲備的項目資源略少于未來三年的開發(fā)量,土地資源仍需補充,以保證可持續(xù)發(fā)展。

房企新增資金集中度更高

不少房地產開發(fā)企業(yè)拿地迫在眉睫,勢在必行。當下房企資金充裕,正是拿地的較好時機。房地產市場迅速回暖,開發(fā)商銷售回款速度激增。截至前三季度,全國商品房銷售金額27532億元,其中萬科、保利等大型全國知名房企總銷售金額達到3488億元。

在積極的財政政策、信貸寬松、樓市復蘇強勁的大背景下,房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元,同比增長38.8%。但根據(jù)中國證券報2009年以來所有公開的房地產上市公司融資信息統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,61家內地房企中的“前15名”(按融資額高低排列)共計融資3193.45億元,占被調查房企融資總額的81.2%,其中“前10名”獲得的銀行授信總額(2419億元)幾乎占被調查房企所獲銀行授信總額(2420億元)的100%,以上數(shù)據(jù)表明本年房企新增資金90%以上全部集中于少數(shù)房企手中。

年底土地市場　　將再演搶地大戲

思源置地認為,若四季度后兩月土地市場供應量充足,必然會掀起新一輪的搶地熱潮,土地市場再度呈現(xiàn)供需兩旺的局面。市場上可能呈現(xiàn)出一下集中特征:全國性規(guī)模房地爭相購購土地,公開市場競爭激烈,對于一線城市優(yōu)質地塊爭搶更勝以前；小型、民營房企拿地困難重重,企業(yè)伺機而動,獲取冷門地塊,在土地市場占領一席之地。

多數(shù)房地轉戰(zhàn)二三線城市,青睞于市場發(fā)展相對成熟、土地供應充足的城市,以降低拿地難度。

(作者：袁斌)