12 月單月商品房銷售面積同比降8.4，單月銷售連續(xù)3 個(gè)月負(fù)增長，基本面仍處于景氣下行初期。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9，商品房銷售額59119億元，增長12.1，兩者增速較上年分別回落5.7 和6.8 個(gè)百分點(diǎn)。

　　東部區(qū)域銷售面積零增長，中西部區(qū)域商品房銷售快速增長，房價(jià)漲幅較高。

　　單月新開工同比大幅下降18.3，顯示企業(yè)開工意愿驟減，庫存替代指標(biāo)持續(xù)上升，房價(jià)下行壓力較大。全年房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2，增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　12月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比大幅下降，全年仍增長14.1

　　12 月份單月資金來源同比大幅下降17.3，銷售回款的快速下滑是主要原因。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款12564 億元，與2010 年持平；利用外資814 億元，增長2.9；自籌資金34093 億元，增長28.0；其他資金35775 億元，增長8.6。

　　在其他資金中，定金及預(yù)收款21610 億元，增長12.1；個(gè)人按揭貸款8360 億元，下降12.2。

　　信托資金來源支付高峰臨近，我們按照房地產(chǎn)信托平均約22 個(gè)月的平均期限來推測，預(yù)計(jì)在3月和7月份將迎來信托兌付的兩個(gè)小高峰期，分別將有131億和221億信托到期需支付本金，由于1 月份為傳統(tǒng)的供銷淡季，預(yù)計(jì)自2 月份開始，新一輪降價(jià)促銷將拉開帷幕，房企自救需趁早隨行入市進(jìn)行降價(jià)銷售。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速如預(yù)期逐季度回落，基本實(shí)現(xiàn)軟著陸

　　2011 年12 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額6257 億，同比增長12.5，年尾周期性因素影響較為明顯。第四季度連續(xù)3 個(gè)月同比增速呈現(xiàn)持續(xù)回落，第四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速僅為18.76，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在全年四個(gè)季度中，呈現(xiàn)逐季度下滑態(tài)勢，基本實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　土地購置面積小幅增長，成交價(jià)款小幅下降，企業(yè)拿地意愿依然較低。

　　無基本面支撐的純政策博弈風(fēng)險(xiǎn)較高，待到真正放松時(shí)，再去翻多也不遲

　　2011年中、西部區(qū)域商品房均價(jià)分別上漲16.3和14.7，遠(yuǎn)超東部區(qū)域3.7的房價(jià)漲幅，即使在年初對40 余個(gè)城市實(shí)施了嚴(yán)厲的限購和限貸政策，中西部區(qū)域的房價(jià)依然保持了平均15以上的增長。而東部區(qū)域3.7的房價(jià)漲幅基本上符合調(diào)控預(yù)期，顯示出調(diào)控政策的作用體現(xiàn)出巨大的區(qū)域差異特征。

　　我們預(yù)計(jì)在2012 年，政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)式放松的概率依然較小，在房價(jià)漲幅依然較高的背景下，政策放松僅有在不觸碰限購底線下的微調(diào)一種方式，而這對基本面的利好作用可能無法像2008年底那次一樣顯著。而1月累計(jì)日均成交套數(shù)與去年同期相比呈現(xiàn)大幅下滑，一、二、三線城市分別下滑46、50和58。

　　短期市場進(jìn)入政策利好真空期和基本面景氣下行期，板塊前期相對強(qiáng)勢將有可能受到一定程度抑制，而資金面過于集中于資質(zhì)優(yōu)良的白馬股，也將使得博弈的均衡狀況變得更加不穩(wěn)定。中期來看，行業(yè)依然處于基本面下行的初期，板塊依然維持“中性”評級。

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