總理在答中外記者問中指出，“我們在2003年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責(zé)怪我們，說房價(jià)越調(diào)越高，政策不出中南海。我覺得房地產(chǎn)市場關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，涉及到和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大。”

　　從 總理的講話中可知，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控之所以如此困難，房地產(chǎn)市場改革的阻力之所以大，較根本的問題就在于國內(nèi)房地產(chǎn)市場利益關(guān)系復(fù)雜，就在于地方政府的土地財(cái)政。

　　而在筆者看來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)大問題，之所以出現(xiàn)重大的利益沖突，之所以出現(xiàn)巨大的房地產(chǎn)泡沫，其源頭就是2003年出臺的18號文件，這個文件是房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)下的文件。它不僅影響了2003年央行出臺的121號文件的落實(shí)，而且也把政府政策的公信力一掃而光。

　　先說后者，121號文件是央行與相關(guān)部門制定的如何讓當(dāng)時的住房市場健康發(fā)展的重要的信貸政策文件（這個文件的精神及內(nèi)涵在2007年359號文件得以恢復(fù)，但又被2008年131號文件所否定，直到2010年國十條的差別化信貸政策才得以全面落實(shí)），而央行作為國務(wù)院的一個部門，其對金融政策的專業(yè)性是無可厚非的。但是，當(dāng)121號文件觸及當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)商的利益時，政府的一個18號文件就把其功效滅掉了?？梢哉f，從2003年18號文件開始，的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的公信力就大減。

　　然后再來說前者。2003年出臺的18號文件較為核心的內(nèi)容是什么？一是把市場的住房投資與住房消費(fèi)不作清楚界定而混為一談，從而使得從2003年開始，中國房地產(chǎn)市場就逐漸由一個以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場演變成為一個以住房投資炒作為主導(dǎo)的市場（因?yàn)樵趦烧呋煜氖袌?，投資者出價(jià)一定會高于消費(fèi)者，從而逐漸把消費(fèi)者擠出市場）。這樣一個住房市場不僅嚴(yán)重超支了中國未來幾年甚至十年的住房需求，而且高房價(jià)對住房消費(fèi)者具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。在高房價(jià)下，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者早就沒有支付能力進(jìn)入市場。當(dāng)前國內(nèi)住房市場泡沫之大，在世界歷史上是不多見的。

　　比如一線城市（如北京、上海等）房價(jià)收入比（這些城市為20倍以上）早就高于1990年代的日本（19倍）及1997年代的香港（15倍）；住房租金收益率（2％）嚴(yán)重低于一年期存款利率（3．5％）；住房的空置率（主要是指空置在投機(jī)炒作者手里的）極高；當(dāng)前全國一手房市場嚴(yán)重供大于求。如果這個房地產(chǎn)市場巨大的泡沫不擠出，讓其自然破滅，不僅會導(dǎo)致中國嚴(yán)重的銀行危機(jī)、金融危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且也可能導(dǎo)致中國嚴(yán)重的社會危機(jī)。其問題的嚴(yán)重性一定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。也就是說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場是不可持續(xù)的，當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控堅(jiān)決性就出于這種考慮。

　　二是把房地產(chǎn)業(yè)看作整個中國經(jīng)濟(jì)增長的動力?？梢哉f，2003年以來的中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，從來就沒有走出過“住房市場宏觀調(diào)控的工具性”這個范疇。也就是說，住房市場發(fā)展不是為了如何改善全體居民的住房福利條件，而是為了GDP增長，為了拉動經(jīng)濟(jì)增長。這就有了8年（2003－2010年）國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，8年的房價(jià)快速飆升。盡管2010年國十條之后已經(jīng)認(rèn)識到這種“住房市場宏觀調(diào)控的工具性”的嚴(yán)重誤區(qū)，并對打擊住房投機(jī)炒作及讓住房價(jià)格回歸理性形成了共識，但“住房市場宏觀調(diào)控工具性”的認(rèn)識并沒有真正改變，只不過這種工具性已由大造保障性住房來替代。當(dāng)然，建設(shè)保障性住房是重要的。但它必須與政府財(cái)政能力、保障性住房分配制度及當(dāng)前住房市場的價(jià)格水平相適應(yīng)。如果大造保障性住房僅是作為經(jīng)濟(jì)增長的動力，那么住房市場宏觀調(diào)控的工具性同樣十分明顯。在今年的兩會上，一些政府部門又在規(guī)劃，希望通過各種住房優(yōu)惠政策讓住房消費(fèi)者進(jìn)入市場來拉動住房消費(fèi)。要清楚的一點(diǎn)是，當(dāng)前的高房價(jià)市場是一個投機(jī)炒作主導(dǎo)的市場，如果讓消費(fèi)者進(jìn)入，就意味著讓這些人來接這個吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫的較后一棒。

　　可以說，從2003年8月開始，在18號文件引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場就步入把泡沫逐漸吹大的不歸路。直到2010年4月的國十條出臺，上述兩個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)重誤區(qū)才被認(rèn)識，并在一定程度上被糾正。不過，2010年后的房地產(chǎn)新政策仍然存在陷入兩個政策誤區(qū)的跡象。

　　比如說，盡管中國政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，也知道要嚴(yán)厲打擊住房市場的投機(jī)炒作，要讓住房市場價(jià)格回歸合理水平，而要做到這點(diǎn)，國際成熟的住房市場都通行政策組合及法律制度，但政府并沒有研究及出臺嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作的稅收制度。

　　總之，當(dāng)前中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困難，不是投機(jī)炒作者對抗，也不是房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意，更不是地方政府土地財(cái)政的需要及住房市場利益關(guān)系復(fù)雜，而是政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在兩個嚴(yán)重的政策誤區(qū)，即“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性”和不愿意堅(jiān)決去除住房市場投機(jī)炒作賺錢功能或“去住房投資化”。如果這兩個嚴(yán)重的政策誤區(qū)不得以糾正，那么中國房地產(chǎn)市場泡沫要想真正擠出并非易事。

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