總理在答中外記者問中指出，“我們?cè)?003年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國(guó)八條，2006年又制定了國(guó)六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責(zé)怪我們，說房?jī)r(jià)越調(diào)越高，政策不出中南海。我覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，涉及到和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大。”

　　從 總理的講話中可知，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控之所以如此困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的阻力之所以大，較根本的問題就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系復(fù)雜，就在于地方政府的土地財(cái)政。

　　而在筆者看來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)大問題，之所以出現(xiàn)重大的利益沖突，之所以出現(xiàn)巨大的房地產(chǎn)泡沫，其源頭就是2003年出臺(tái)的18號(hào)文件，這個(gè)文件是房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)下的文件。它不僅影響了2003年央行出臺(tái)的121號(hào)文件的落實(shí)，而且也把政府政策的公信力一掃而光。

　　先說后者，121號(hào)文件是央行與相關(guān)部門制定的如何讓當(dāng)時(shí)的住房市場(chǎng)健康發(fā)展的重要的信貸政策文件（這個(gè)文件的精神及內(nèi)涵在2007年359號(hào)文件得以恢復(fù)，但又被2008年131號(hào)文件所否定，直到2010年國(guó)十條的差別化信貸政策才得以全面落實(shí)），而央行作為國(guó)務(wù)院的一個(gè)部門，其對(duì)金融政策的專業(yè)性是無可厚非的。但是，當(dāng)121號(hào)文件觸及當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益時(shí)，政府的一個(gè)18號(hào)文件就把其功效滅掉了?？梢哉f，從2003年18號(hào)文件開始，的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的公信力就大減。

　　然后再來說前者。2003年出臺(tái)的18號(hào)文件較為核心的內(nèi)容是什么？一是把市場(chǎng)的住房投資與住房消費(fèi)不作清楚界定而混為一談，從而使得從2003年開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就逐漸由一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)演變成為一個(gè)以住房投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)（因?yàn)樵趦烧呋煜氖袌?chǎng)，投資者出價(jià)一定會(huì)高于消費(fèi)者，從而逐漸把消費(fèi)者擠出市場(chǎng)）。這樣一個(gè)住房市場(chǎng)不僅嚴(yán)重超支了中國(guó)未來幾年甚至十年的住房需求，而且高房?jī)r(jià)對(duì)住房消費(fèi)者具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。在高房?jī)r(jià)下，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者早就沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)泡沫之大，在世界歷史上是不多見的。

　　比如一線城市（如北京、上海等）房?jī)r(jià)收入比（這些城市為20倍以上）早就高于1990年代的日本（19倍）及1997年代的香港（15倍）；住房租金收益率（2％）嚴(yán)重低于一年期存款利率（3．5％）；住房的空置率（主要是指空置在投機(jī)炒作者手里的）極高；當(dāng)前全國(guó)一手房市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求。如果這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的泡沫不擠出，讓其自然破滅，不僅會(huì)導(dǎo)致中國(guó)嚴(yán)重的銀行危機(jī)、金融危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且也可能導(dǎo)致中國(guó)嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)。其問題的嚴(yán)重性一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。也就是說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的，當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控堅(jiān)決性就出于這種考慮。

　　二是把房地產(chǎn)業(yè)看作整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力?？梢哉f，2003年以來的中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，從來就沒有走出過“住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的工具性”這個(gè)范疇。也就是說，住房市場(chǎng)發(fā)展不是為了如何改善全體居民的住房福利條件，而是為了GDP增長(zhǎng)，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這就有了8年（2003－2010年）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，8年的房?jī)r(jià)快速飆升。盡管2010年國(guó)十條之后已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這種“住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的工具性”的嚴(yán)重誤區(qū)，并對(duì)打擊住房投機(jī)炒作及讓住房?jī)r(jià)格回歸理性形成了共識(shí)，但“住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控工具性”的認(rèn)識(shí)并沒有真正改變，只不過這種工具性已由大造保障性住房來替代。當(dāng)然，建設(shè)保障性住房是重要的。但它必須與政府財(cái)政能力、保障性住房分配制度及當(dāng)前住房市場(chǎng)的價(jià)格水平相適應(yīng)。如果大造保障性住房?jī)H是作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，那么住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的工具性同樣十分明顯。在今年的兩會(huì)上，一些政府部門又在規(guī)劃，希望通過各種住房?jī)?yōu)惠政策讓住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)來拉動(dòng)住房消費(fèi)。要清楚的一點(diǎn)是，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)炒作主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果讓消費(fèi)者進(jìn)入，就意味著讓這些人來接這個(gè)吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫的較后一棒。

　　可以說，從2003年8月開始，在18號(hào)文件引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就步入把泡沫逐漸吹大的不歸路。直到2010年4月的國(guó)十條出臺(tái)，上述兩個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)重誤區(qū)才被認(rèn)識(shí)，并在一定程度上被糾正。不過，2010年后的房地產(chǎn)新政策仍然存在陷入兩個(gè)政策誤區(qū)的跡象。

　　比如說，盡管中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，也知道要嚴(yán)厲打擊住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作，要讓住房市場(chǎng)價(jià)格回歸合理水平，而要做到這點(diǎn)，國(guó)際成熟的住房市場(chǎng)都通行政策組合及法律制度，但政府并沒有研究及出臺(tái)嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作的稅收制度。

　　總之，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困難，不是投機(jī)炒作者對(duì)抗，也不是房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意，更不是地方政府土地財(cái)政的需要及住房市場(chǎng)利益關(guān)系復(fù)雜，而是政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在兩個(gè)嚴(yán)重的政策誤區(qū)，即“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性”和不愿意堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)投機(jī)炒作賺錢功能或“去住房投資化”。如果這兩個(gè)嚴(yán)重的政策誤區(qū)不得以糾正，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫要想真正擠出并非易事。

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