今年國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于《堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》以來，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)取得了一些成效，但迄今也一直有要求放松調(diào)控的各種聲音。日前，為了更好地分析未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本態(tài)勢以及中國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)程度，《理論前沿》周刊對中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容博士進(jìn)行了專訪。他認(rèn)為：政府堅(jiān)決執(zhí)行“國十條”的房地產(chǎn)宏觀政策的決心并沒有改變，未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策的基本趨勢仍然早就包含在“國十條”中了；而國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)，有個(gè)體金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，也有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識的誤區(qū)，及嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對于前者，盡管看上去風(fēng)險(xiǎn)不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒有把其考慮在內(nèi)，因此也就無法看到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。

未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本態(tài)勢不會(huì)改變

記者：前段時(shí)間，有關(guān)中房協(xié)上書政府不再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控緊縮政策的事件曾在市場上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，在您看來，一些利益集團(tuán)對于政策逆轉(zhuǎn)的期盼會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？

易憲容：這一事件被炒作，我認(rèn)為這里面既有房地產(chǎn)業(yè)既得利益集團(tuán)借勢炒作的問題，也有以往對政府房地產(chǎn)政策的信任度問題。今年年初政府出臺(tái)的“國十條”的精神實(shí)質(zhì)就是要讓房地產(chǎn)回到其本性及基本功能上，所以該文件顛覆了2003年18號文件以來房地產(chǎn)的“GDP化”。雖然“國十條”出臺(tái)四個(gè)月以來，其中內(nèi)容被實(shí)施的方面仍然十分有限(我估計(jì)不足20%)，許多重要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策根本就沒有推出實(shí)施，但其僅小試牛刀，就已經(jīng)讓瘋狂炒作的房地產(chǎn)市場銷售量“一瀉千里”。

盡管“國十條”基本精神轉(zhuǎn)化可操作的政策落實(shí)仍然在過程中，而且由于許多政策落實(shí)與執(zhí)行滯后，導(dǎo)致并沒有真正改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本預(yù)期，但是，自“國十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的根本轉(zhuǎn)向是不爭的事實(shí)，即讓房地產(chǎn)市場回歸基本居住消費(fèi)功能、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的政策基調(diào)是十分明確的。而且，政府要打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的工具與方式有很多，只不過是推出時(shí)機(jī)的問題。比如，物業(yè)稅征收、住房預(yù)售制度改革等。再如，個(gè)人按揭貸款信貸政策差異化政策，當(dāng)前還僅是對想進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)炒作者的貸款進(jìn)行限制，至于對那些利用優(yōu)惠信貸政策早已進(jìn)入者，政策企及也不會(huì)太遠(yuǎn)，估計(jì)在2010年12月及2011年1月就會(huì)看到這些住房信貸差異政策全面鋪開情景。

總之，我相信未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會(huì)按照“國十條”的基本精神逐漸地落實(shí)與推行，盡管市場對“國十條”能否真正執(zhí)行與落實(shí)有不少疑慮，甚至于有不少人仍然在幻想如2008年下半年那樣逆轉(zhuǎn)政策重演，但是我想政府堅(jiān)決執(zhí)行“國十條”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的決心并沒有改變。事實(shí)上，在過去數(shù)月，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部均以不同方式表示過不會(huì)放松調(diào)控的態(tài)度。特別是近日，受國務(wù)院委托，國家發(fā)改委主任張平在第十一屆全國人大常委會(huì)第十六次會(huì)議上報(bào)告今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況時(shí)，針對這一問題明確表示，將穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實(shí)遏制部分城市住房價(jià)格過快上漲的措施，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求。

個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)需要同樣關(guān)注

記者：較近，銀監(jiān)會(huì)表示，政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過剩是當(dāng)下銀行體系的三大信貸風(fēng)險(xiǎn)。您贊同這一判斷嗎？

易憲容：盡管監(jiān)管部門對信貸風(fēng)險(xiǎn)從三個(gè)方面來考慮，但歸結(jié)到一點(diǎn)，應(yīng)該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。政府融資平臺(tái)往往與地方政府的土地抵押有關(guān)，土地的價(jià)格高低決定了政府融資平臺(tái)償債能力，而土地的交易與價(jià)格又取決于房地產(chǎn)市場價(jià)格；產(chǎn)能過剩主要表現(xiàn)為鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過度擴(kuò)張有關(guān)，但同時(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張與收縮有關(guān)。因此，從這一意義上來說，當(dāng)前銀行信貸體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

記者：為了更好地預(yù)測當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)組織開展了相關(guān)壓力測試，如在房價(jià)下降30%、甚至60%的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率的上升情況。您如何看待這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的測試？

易憲容：這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的測試不僅是個(gè)體性也是靜態(tài)的。通過一些金融指標(biāo)來測試個(gè)體性金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個(gè)體化的指標(biāo)是無法真正測算到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險(xiǎn)的。以美國次貸危機(jī)為例，發(fā)生之前，從其次級貸款占整個(gè)個(gè)人按揭貸款的比重，其金融機(jī)構(gòu)個(gè)體的資質(zhì)等方面是看不到金融危機(jī)爆發(fā)的兆頭，但實(shí)際上金融危機(jī)爆發(fā)了并對美國金融體系造成致命性打擊。金融市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為其個(gè)體性，更為重要的是表現(xiàn)為系統(tǒng)性，即由于金融體系根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等，從而使得金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都存在，只不過不到特定時(shí)刻是不會(huì)爆發(fā)出來。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)測量不僅在于其個(gè)體的觀察和測試，而且更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有多高。

記者：那么，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何全面認(rèn)識房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)？

易憲容：頭先，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險(xiǎn)有多大，僅是對銀行個(gè)體測算，僅是從房地產(chǎn)信貸占整個(gè)貸款的比重來觀察是不夠的。比如，與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個(gè)相當(dāng)?shù)偷乃缴?中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)，但中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當(dāng)不同的市場。比如市場發(fā)展階段不同(中國僅10年，而歐美國家近百年)、交易的住房結(jié)構(gòu)不同(一二手房所占比重，中國一手房占85%以上，而歐美國家僅15%)、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同(中國有多種住房產(chǎn)權(quán))等。正因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場與歐美國家完全不同，因此用房地產(chǎn)信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低是不合適的。

其次，判斷國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要應(yīng)分析以下幾個(gè)方面：一是近幾年個(gè)人從銀行獲得貸款增長的情況。2007~2009年分別是10500億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億，這些貸款絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在三年半的時(shí)間內(nèi)，有三年房價(jià)是快速上升的，因此個(gè)人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是2009年后個(gè)人從銀行獲得的貸款額更是飚升。如果房價(jià)以2007年為基點(diǎn)，那么，估計(jì)處于高風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人貸款達(dá)到近4萬億元。二是近一年多時(shí)間里非房企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)信貸的情況。2009年信貸投放寬松，企業(yè)從銀行獲得信貸資金后購購住房投機(jī)炒作十分盛行。一旦房價(jià)調(diào)整，其信貸的風(fēng)險(xiǎn)同樣不低。不過，由于這些信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個(gè)確切的評估數(shù)據(jù)是不容易的。三是政府融資平臺(tái)的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款情況。房價(jià)預(yù)期上漲時(shí)，這些土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)不高，但是當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)全面的調(diào)整時(shí)，其巨大的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來。上個(gè)世紀(jì)90年代日本土地價(jià)格暴跌導(dǎo)致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的貸款情況。房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)整對這部分信貸同樣會(huì)造成巨大的影響。

從上述幾個(gè)方面來統(tǒng)計(jì)，估計(jì)與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸資金達(dá)到近20萬億元。對于這些房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，要評估起來并非易事，但是有一點(diǎn)是毫無疑問的，即國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有多大，那么，其風(fēng)險(xiǎn)就有多高。而當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問題，而是一個(gè)全國性普遍問題。如果不對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有充分估計(jì)，要測算出國內(nèi)房地產(chǎn)信貸在多少風(fēng)險(xiǎn)是不容易的。

認(rèn)識誤區(qū)加劇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

記者：國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的大量存在，除了有對住房功能界定政策上的誤導(dǎo)、政府過度優(yōu)惠的信貸政策濫用、以及這種房地產(chǎn)政策下民眾住房投資的賺錢效應(yīng)等方面的原因外，銀行體系自身是否也存在一定問題？

易憲容：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)如此之大的一個(gè)重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴(yán)重錯(cuò)誤的觀念。國有商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險(xiǎn)把貸款給個(gè)人投機(jī)炒作住房？原因在于前幾年在房地產(chǎn)政策的誤導(dǎo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由消費(fèi)性的市場完全變成了投資為主導(dǎo)的市場，房價(jià)步步上漲。而銀行認(rèn)為，只要房價(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險(xiǎn)更是會(huì)降低。因此，銀行往往就會(huì)把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來爭奪其市場占有率，從而使得個(gè)人按揭貸款申請的要求越來越低，其發(fā)放的規(guī)模也就越來越大。特別是當(dāng)銀行假定住房價(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來的個(gè)人住房按揭貸款迅速增長就是這種假定條件下發(fā)生的。

但實(shí)際上，“房價(jià)只漲不跌”的神話是不存在的。日本及美國曾經(jīng)假定房價(jià)只漲不跌導(dǎo)致金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已經(jīng)太多了。只要是市場，房價(jià)就會(huì)有漲有跌，房價(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房價(jià)只漲不跌，較后必然會(huì)引發(fā)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國次貸危機(jī)爆發(fā)之后其損失為什么會(huì)如此慘重，根本原因就在于“房價(jià)只漲不跌”的神話制造了越來越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，當(dāng)神話破滅之際，巨大的風(fēng)險(xiǎn)也就暴露無遺了。如果國內(nèi)銀行沒有“房價(jià)只漲不跌”的認(rèn)識誤區(qū)，那么，銀行是不會(huì)向投機(jī)炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長也不會(huì)這樣快，國內(nèi)房價(jià)也不會(huì)如此迅速飚升。

還有一個(gè)認(rèn)識誤區(qū)也十分嚴(yán)重。那就是市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么，誰用這種公共品的機(jī)會(huì)越多，誰就獲利越大。因?yàn)槭褂眠@個(gè)銀行體系的個(gè)人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會(huì)來承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場當(dāng)事人，無論是銀行還是貸款人都會(huì)千方百計(jì)地濫用這個(gè)公共體系——為了增加市場份額，銀行會(huì)過度放貸；而個(gè)人及企業(yè)會(huì)設(shè)法從銀行獲得更多的貸款。當(dāng)這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)全面爆發(fā)出來。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫較后一定會(huì)破滅，屆時(shí)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也就全面暴露出來。

當(dāng)然，房地產(chǎn)信貸增長如此之快與國內(nèi)銀行體系沒有形成有效的定價(jià)機(jī)制也有一定關(guān)系。由于政府對銀行信貸價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理不可

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