據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，節(jié)后大大小小的利好消息頻出，加之剛需置業(yè)需求集中釋放，3月全市二手房成交突破1.6萬(wàn)套，為近14個(gè)月以來(lái)新高。有數(shù)據(jù)顯示，上一次上海市二手住宅月成交量超過(guò)1.6萬(wàn)套，還是在限購(gòu)令和二套房頭付提高等政策公布之前的2011年1月——成交20306套。

　　看房的人多起來(lái)了，房東縮小了議價(jià)空間，樓市是否會(huì)持續(xù)回暖？不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)后市持有謹(jǐn)慎態(tài)度，而二手房市場(chǎng)年后大量?jī)?yōu)質(zhì)房源的去化，加上部分房東心態(tài)“由反轉(zhuǎn)正”將構(gòu)成未來(lái)樓市成交不確定性的因素之一。

　　改善型需求的入市步伐加快

　　值得一提的是，受剛需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套數(shù)占比為69.7%，較2月減少了4.8個(gè)百分點(diǎn)；而90－140平方米及140平方米以上的中、大戶(hù)型二手房成交占比則分別較2月提升4.53個(gè)百分點(diǎn)、0.27百分點(diǎn)。聯(lián)洋區(qū)域中介介紹，位于浦東聯(lián)洋板塊的“仁恒河濱城”3月成交達(dá)到了23套，而該樓盤(pán)1－2月份的成交合計(jì)只有10套。而地處內(nèi)環(huán)區(qū)域的虹口曲陽(yáng)板塊，近期也成交了一套中大戶(hù)型二手房源。周家嘴路中介分析，該房源位于歐陽(yáng)花苑，離8號(hào)線曲陽(yáng)路站步行約5時(shí)辰距離，房子建筑面積約104平方米，成交到手價(jià)(不包含稅費(fèi))為187.5萬(wàn)元?！八闵隙愘M(fèi)，其實(shí)際成交均價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，單價(jià)比同類(lèi)房源至少低了3000元/平方米以上?！辈稍L中記者發(fā)現(xiàn)，雖然部分房東眼見(jiàn)市場(chǎng)回暖而縮小了議價(jià)空間，但實(shí)際達(dá)成成交意向的房源，在價(jià)格上仍然需要房東有所讓步。

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，3月末部分區(qū)域標(biāo)桿樓盤(pán)漲價(jià)現(xiàn)象有所蔓延，尤其以中小戶(hù)型居多。除需求量增加的因素外，同類(lèi)房源掛牌量因前期去化而明顯減少，是造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，雖然漲價(jià)樓盤(pán)個(gè)數(shù)擴(kuò)大，但就房?jī)r(jià)的持續(xù)監(jiān)測(cè)來(lái)看，目前多數(shù)漲價(jià)房源價(jià)格仍處去年3季度以來(lái)的低位。一些漲價(jià)盤(pán)均較去年3季度價(jià)格高點(diǎn)仍存有4%－11.5%的累積降幅。長(zhǎng)期而言上述漲價(jià)房源仍處于“明漲實(shí)跌”態(tài)勢(shì)。

　　黃河滔則表示，二手房市場(chǎng)年后大量?jī)?yōu)質(zhì)房源的去化及部分房東心態(tài)方面的反轉(zhuǎn)正逐步構(gòu)成未來(lái)樓市成交不確定性的因素之一。自2月下旬迎來(lái)成交小高峰后，已有部分業(yè)主產(chǎn)生誤判：樓市已經(jīng)回暖。于是，可以看到局部地區(qū)的議價(jià)空間縮小，甚至出現(xiàn)漲價(jià)。在市場(chǎng)成交氛圍仍未鞏固，購(gòu)房者敏感度較高的當(dāng)下，部分房東的盲目漲價(jià)行為并不理智，其需以平常心應(yīng)對(duì)，避免造成市場(chǎng)新一輪的觀望。

　　高端購(gòu)購(gòu)需求“曲線購(gòu)房”

　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎分析，3月二手住宅成交量的暴增并非偶然。上海住宅調(diào)控盡管是從2010年4月正式開(kāi)始，但全面抑制成交卻是在2011年“限購(gòu)令”頒布、二套房頭付比例提至六成、貸款利率上浮1.1倍后，而對(duì)成交量打擊的則是銀行層面在次月開(kāi)始逐漸取消頭套房貸款的利率優(yōu)惠甚至上浮至1.1倍。這對(duì)于預(yù)算有限、貸款依賴(lài)度高的剛性需求和改善型需求的影響尤甚。因此，二手住宅成交量的逐漸下探在2011年第四季度開(kāi)始愈加明顯，月成交量連續(xù)5個(gè)月低于9000套。

　　2012年2月以來(lái)，由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)在一手房市場(chǎng)繼續(xù)蔓延，成交回暖和政策微調(diào)——頭套房信貸重獲支持，都提振了二手住宅市場(chǎng)的人氣和實(shí)際購(gòu)購(gòu)力，尤其是普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整帶來(lái)的稅費(fèi)降低仍然在持續(xù)發(fā)揮作用。三個(gè)因素共同影響了3月的整體成交水平

　　中高端住宅成交大幅增長(zhǎng)，二手住宅的成交均價(jià)在本月也出現(xiàn)明顯上漲，而且，從各種成交數(shù)據(jù)看，成交結(jié)構(gòu)中，中高端房產(chǎn)的成交猛增應(yīng)該是均價(jià)上漲的直接原因。

　　從總價(jià)段位看，1000萬(wàn)元以上的住宅成交環(huán)比增加112.5%，800萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的住宅成交環(huán)比增加121.4%，500萬(wàn)元至800萬(wàn)元的住宅成交增長(zhǎng)124.7%。而其他中等價(jià)位的住宅總價(jià)200萬(wàn)元至300萬(wàn)元和150萬(wàn)元至300萬(wàn)元的更是分別環(huán)比增長(zhǎng)102.9%和159.9%。顯示出中高端自住需求繼續(xù)釋放的態(tài)勢(shì)。

　　從單價(jià)段位看，4萬(wàn)元至5萬(wàn)元、3萬(wàn)元至4萬(wàn)元的二手住宅成交量翻倍，是增長(zhǎng)幅度的兩個(gè)單價(jià)段位，成交量分別環(huán)比上月增長(zhǎng)110%和109.1%。而單價(jià)2.5萬(wàn)元至3萬(wàn)元、2萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元的二手住宅的成交量均在85.1%至91.4%之間，超過(guò)全市整體增長(zhǎng)水平。

　　陳史翎判斷，政策層面上對(duì)二套房和三套房的限制仍未放開(kāi)，高端住宅成交較近的大幅增長(zhǎng)，除了高端自住需求的正常釋放，也是高端購(gòu)購(gòu)需求用各種辦法繞開(kāi)政策規(guī)定“曲線購(gòu)房”所致。

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