3月二手房成交1.64萬套  為近14個(gè)月新高

　　隨著節(jié)后樓市利好消息頻出以及傳統(tǒng)樓市季節(jié)性成交的到來，2012年3月全市二手房成交回升至1.5萬套水平線上方，為近14個(gè)月以來新高。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2012年3月上海二手房共成交1.64萬套、134.8萬平米，環(huán)比分別提升64.1%和43.9%。成交均價(jià)則為1.62萬元/平米，環(huán)比提升23.9%。

　　另就區(qū)域劃分，該月浦東、閔行、寶山成交套數(shù)位列前3，合計(jì)成交0.77萬套二手房，占全市的47.2%。除青浦3月的成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)48.5%的降幅外，其余各區(qū)成交套數(shù)均出現(xiàn)不同程度上漲；其中增幅超過50%的有黃浦、松江、浦東、虹口、閘北等12個(gè)區(qū)域，占比超7成。

　　從面積段而言，此前受到剛需及頭套房購房者追捧的90米以下小戶型二手房，3月成交套數(shù)占比為69.7%，反比2月減少了4.8%，而90-140平米及140平米以上的中、大戶型二手房成交占比則分別較2月提升4.53%、0.27%；另外3月在總價(jià)150萬以下二手房成交套數(shù)占比較2月減7.15%的同時(shí)，150-300萬及300-1000萬二手房成交占比則分別提升6.31%、0.91%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，自2月樓市出現(xiàn)回升跡象后，樓市成交逐步步入上升通道，至3月末該回升勢(shì)頭得以再次擴(kuò)大。而從上述數(shù)據(jù)占比變化可知，通過此前長(zhǎng)期的觀望及剛需入市的帶動(dòng)，3月份二手市場(chǎng)改善性需求購房力度逐步顯現(xiàn)。其主要體現(xiàn)在一季度末樓市緊靠學(xué)校的小區(qū)及次新房成交比例徒然上升，局部板塊該類購房需求占比近五成。

　　大量樓盤仍“明漲實(shí)跌”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部，對(duì)本市40個(gè)標(biāo)桿樓盤持續(xù)價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，3月末標(biāo)桿樓盤漲價(jià)個(gè)數(shù)有所擴(kuò)大。其中，大、中、小戶型分別有2、3、4個(gè)漲價(jià)，較2月同期分別擴(kuò)大了1、2、2個(gè)，為年內(nèi)連續(xù)月漲價(jià)范圍擴(kuò)大，涉及閘北大寧、閔行七寶、徐匯南站、長(zhǎng)寧古北等多個(gè)板塊；而其漲幅情況均在5%以下。

　　其中，位于閘北大寧板塊的新梅共和城，其大、中、小戶型的均價(jià)分別為3.1萬元/㎡、3.2萬元/㎡、3.3萬元/㎡，分別較2月同期上漲了1.64%、1.59%和1.54%。而位于長(zhǎng)寧古北的標(biāo)桿樓盤御翠豪庭，其各戶型均價(jià)也呈普遍上漲勢(shì)態(tài)，環(huán)比上漲了2-5%。其原因是樓盤置業(yè)需求約上升了3-5成、形成成交利好，致使業(yè)主趁勢(shì)上調(diào)房?jī)r(jià)。

　　總體而言上述標(biāo)桿樓盤的漲價(jià)行情，僅發(fā)生在個(gè)別戶型，尤其以中小戶型居多。除需求量增加的因素外，此部分房源掛牌量因前期去化而明顯減少，也是造成房?jī)r(jià)上漲的另一原因。

　　不過，數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)漲價(jià)房源，仍為年內(nèi)頭次漲價(jià)。黃河滔指出，雖然漲價(jià)樓盤個(gè)數(shù)擴(kuò)大，但就房?jī)r(jià)的持續(xù)監(jiān)測(cè)來看，目前多數(shù)漲價(jià)房源價(jià)格仍處去年3季度以來低位：除新梅共和城均價(jià)持平外，其它漲價(jià)盤的均較去年3季度價(jià)格高點(diǎn)，仍存4-11.5%的累積降幅(且包括萬科城市花園在內(nèi))。由此可見，長(zhǎng)期而言上述漲價(jià)房源仍處于“明漲實(shí)跌”勢(shì)態(tài)。

　　二手成交回暖仍具不確定性

　　雖然目前上海一、二手成交量呈現(xiàn)連續(xù)的逐月回暖， “小陽春”行情基本確立。但需注意的是，這屬于傳統(tǒng)季節(jié)及其他因素疊加刺激后的恢復(fù)性增長(zhǎng)，后市如何演繹仍存懸疑。至少結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，目前成交量談不上“突出”。

　　頭先，上海3月份二手房約1.6萬套的交易水平，僅屬于往年正常交投水平；而且，后期有回落之虞。其次，按季度為節(jié)點(diǎn)計(jì)算，整體成交水平仍在低位。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年整個(gè)1季度，上海的二手房成交為近5年新低，全市共有3.06萬套達(dá)成交易，較去年同期的4.21萬套回落了27.3%。除青浦外，其余各行政區(qū)的1季度成交套數(shù)均同比下降，且多數(shù)區(qū)域降幅集中在20%-40%之間。

　　黃河滔表示，而近日由一線反饋的消息可見，二手房市場(chǎng)年后大量?jī)?yōu)質(zhì)房源的去化及部分房東心態(tài)方面的反轉(zhuǎn)正逐步構(gòu)成未來樓市成交不確定性的因素之一。自2月下旬迎來成交小高峰后，已有部分業(yè)主產(chǎn)生誤判：樓市已經(jīng)回暖。于是，看以看到局部地區(qū)的議價(jià)空間的縮小、甚至漲價(jià)。目前這些提價(jià)行為已對(duì)上海樓市的交易基礎(chǔ)產(chǎn)生負(fù)面作用，3月中旬至今的較新幾周，上海二手房在3月中旬的交易水平高點(diǎn)上持續(xù)保持5%左右的回落幅度。

　　在市場(chǎng)成交氛圍仍未鞏固，購房者敏感度較高的當(dāng)下，部分房東的盲目漲價(jià)行為并不理智，其需以平常心應(yīng)對(duì)，避免造成市場(chǎng)新一輪的觀望。

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