“兩會(huì)”，作為每年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策前沿的風(fēng)向標(biāo)意義重大。

　　今年我們從溫總理的政府工作報(bào)告中聽到，國內(nèi)GDP增速將要降至7.5%的低位，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增速要放緩的信息。3月14日，溫總理答記者問時(shí)說道“期待政策在短期內(nèi)會(huì)放松的各方恐怕仍需繼續(xù)等待”，徹底破滅了此前坊間尤其是業(yè)內(nèi)人士對(duì)“兩會(huì)”釋放救市微調(diào)的幻想。這似乎預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)難以迎來春天，上海房價(jià)還要重拾曲折。

　　房價(jià)遠(yuǎn)未合理回歸，年內(nèi)穩(wěn)定下行勢(shì)頭難擋

　　此前對(duì)房價(jià)的要求從“合理回歸”到“回歸合理”，卻未給出進(jìn)一步明確的指標(biāo)，房價(jià)究竟應(yīng)該是漲幅收窄、還是停止上漲、抑或是開始下降，如果下降那降幅有應(yīng)該定在多少為適宜，業(yè)內(nèi)人士普遍對(duì)房價(jià)控制目標(biāo)各持己見。而此次溫總理的講話頭次對(duì)目前房價(jià)作出“遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒回歸合理價(jià)位”的評(píng)價(jià)，從中我們便可判斷房價(jià)還有相當(dāng)大的壓縮空間。

　　溫總理闡述了房價(jià)合理回歸時(shí)頭次談及了“房價(jià)收入比”，他認(rèn)為合理價(jià)位應(yīng)是“與居民收入相適應(yīng)，與投入和合理利潤相匹配”。房價(jià)水平頭先應(yīng)該與收入水平掛鉤，與此前俞正聲書記所提到的上海房地產(chǎn)“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主”的三個(gè)為主不謀而合，說明商品房不應(yīng)過度于遵循完全的市場(chǎng)化，還應(yīng)該顧及民生。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2月上海公寓市場(chǎng)成交均價(jià)19221元/㎡，環(huán)比下降了9.3%、同比微漲了2.2%，漲幅明顯收窄。以普通白領(lǐng)的收入水平來看，當(dāng)前上海的房價(jià)收入比為15～20，而目前發(fā)展中國家房價(jià)收入比的國際平均值是6～8。如果以房價(jià)收入比衡量房價(jià)，即使居民收入保持穩(wěn)定增長，房價(jià)仍具備較大的調(diào)整空間，幅度約在40%～50%。

　　另外，溫總理在談到合理房價(jià)時(shí)，也指出房價(jià)還應(yīng)該“與投入和合理利潤相匹配”。敏感的開發(fā)商從中體會(huì)到兩點(diǎn)，調(diào)控絕非將其逼入絕境，房地產(chǎn)行業(yè)需要維持合理利潤才能生存并穩(wěn)定發(fā)展，但是暴利時(shí)代已經(jīng)過去，政府為限房價(jià)會(huì)限制房企的過高利潤率。

　　那么，眼下的房價(jià)是否能降50%呢？我們從總理的前后講話中來看，現(xiàn)實(shí)考慮并不是這樣。當(dāng)前和地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的兩大任務(wù)，一是大力建設(shè)保障性住房，二是保持樓市調(diào)控不松動(dòng)。通過調(diào)控來抑制房價(jià)上漲，使房價(jià)放慢腳步甚至小幅倒退。另一方面，通過大量的保障性住房供應(yīng)來平抑房價(jià)，疏堵結(jié)合才是相對(duì)合理的解決方案，絕不是以房價(jià)暴跌來解決。在這種背景下，預(yù)期上海房價(jià)將延續(xù)小幅調(diào)整。

　　樓市調(diào)控進(jìn)入“持久戰(zhàn)”，未來樓市供需喜憂參半

　　溫總理在講話中提到房地產(chǎn)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，并涉及到和地方的利益關(guān)系、金融企業(yè)和房企的利益關(guān)系，頭次承認(rèn)了樓市調(diào)控遭遇著重重阻力。盡管此前提到，對(duì)樓市的調(diào)控之意絕非置其于死地，但事實(shí)是目前在幾乎完全遏制了投資投機(jī)性購房、暫緩了改善型的非頭套購房行為后，僅僅依靠中低端剛需支撐的樓市頹勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。2月份釋放了1月份“雙節(jié)”積壓的需求，全市公寓成交面積36.78萬㎡的量與2011年50余萬㎡的月平均量相比仍有差距，預(yù)計(jì)此后整個(gè)樓市的量價(jià)仍將會(huì)作進(jìn)一步的調(diào)整。

　　溫總理也認(rèn)為目前樓市調(diào)控已經(jīng)取得了成效，更加意味著之后即將迎來的是較為關(guān)鍵也是較艱難的階段，同時(shí)溫總理的講話表明了整個(gè)對(duì)之后這段困難時(shí)期也做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，這也恰好能解釋去年下半年至“兩會(huì)”前夕多個(gè)地方變相松綁樓市的原因。

　　總體而言， 總理在兩會(huì)結(jié)束答記者問時(shí)的講話，對(duì)于我們對(duì)整個(gè)樓市后期的走向預(yù)判可謂是喜憂參半的。喜的是還是對(duì)合理化的需求抱有非常積極的扶持態(tài)度，這也從近期七部委聯(lián)合力挺頭套房貸供給的做法中可以看出。憂的是在全國宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，堅(jiān)持樓市調(diào)控已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)改革的客觀使命，輝煌周期已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)者需要適應(yīng)一個(gè)全新的發(fā)展周期。

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