商報(bào)記者從漢宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介處了解到，古北、陸家嘴、南京西路等板塊的高端二手房?jī)r(jià)格雖然出現(xiàn)不同程度的下降，但成交表現(xiàn)并沒(méi)有太大起色，房東與置業(yè)者之間的博弈仍將延續(xù)下去。

　　近期，不少機(jī)構(gòu)發(fā)出報(bào)告稱二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，客戶入市情緒增強(qiáng)，房東議價(jià)意愿提升，促成近期交易量較年前有大幅上升。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部二手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份全市二手成交套數(shù)突破10000套大關(guān)，為10016套，較1月環(huán)比大幅增長(zhǎng)141%。

　　古北板塊：

　　10%－20%降價(jià)才易成交

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)抽樣調(diào)查顯示，在長(zhǎng)寧古北、浦東陸家嘴、聯(lián)洋等板塊，二手豪宅掛牌量與年前持平，成交均價(jià)較去年分別有5－15%的下降。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐新古北分行的 置業(yè)顧問(wèn)樊先生表示，近期板塊內(nèi)確實(shí)出現(xiàn)不少拋售案例，成交均價(jià)下降了5－10%，但降價(jià)幅度較大的業(yè)主多表示，需要購(gòu)房者一次性付款，才愿意賣房，原因是其持有多套房源，部分房源按揭還款資金鏈緊張。商報(bào)記者了解到，御翠豪庭的一套113平方米的中戶型價(jià)格約為560萬(wàn)元，近期以500萬(wàn)元成交，購(gòu)家正是一次性付款方能達(dá)成交易。

　　與此同時(shí)，漢宇地產(chǎn)古北分行唐經(jīng)理也告訴記者說(shuō)：“近期，二手房掛牌量并未出現(xiàn)大幅放量的趨勢(shì)，主要以年前原先掛牌房源為主，但與房東溝通發(fā)現(xiàn)，賣家普遍讓價(jià)意愿有所加強(qiáng)，議價(jià)空間基本控制在5%－10%范圍內(nèi)，但綜合近期板塊內(nèi)二手成交物業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，總價(jià)在700萬(wàn)元左右的高端物業(yè)，普遍只有總價(jià)打8折后，才能較終促成交易成交。雖然看房量較年前約有20%左右增長(zhǎng)，但看房者大多持試探性觀點(diǎn)，再加上購(gòu)賣雙方之間的心理價(jià)位仍存在較大差距，導(dǎo)致雙方再陷博弈階段，成交基本與年前持平，并未出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)?！?/p>

　　陸家嘴板塊：

　　高端租賃活躍 購(gòu)賣平靜

　　近期，陸家嘴板塊的高端租賃相對(duì)活躍，漢宇地產(chǎn)世茂分行已經(jīng)成交多單大戶型高端租賃房源，以世茂濱江花園為主力，其兩房租金普遍在12000－15000元／月，三房租金則在22000－32000元／月，穩(wěn)定于年前水平，租住對(duì)象以外籍人士及單身高端白領(lǐng)為主。

　　而相比租賃市場(chǎng)客戶出手利落，購(gòu)賣客戶則相對(duì)較為猶豫。陳先生在漢宇地產(chǎn)世茂分行置業(yè)顧問(wèn)幫助下，大半年前就已踏上看房之路，他關(guān)注世茂濱江花園的兩房物業(yè)，總價(jià)則控制在550萬(wàn)元左右，但由于此類適合房源數(shù)量有限，即使遇到合適房源，陳先生仍然心有余悸不敢出手，較終仍無(wú)果而終。在高端市場(chǎng)中，租賃與購(gòu)賣之間形成鮮明對(duì)比，漢宇地產(chǎn)世茂分行整體看房數(shù)量雖較年前約有兩成增長(zhǎng)，但以租房為主要目的，充分體現(xiàn)出租賃優(yōu)于購(gòu)賣的情形。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐浦城路分行經(jīng)理魏長(zhǎng)洲則向商報(bào)記者表示，近來(lái)，浦東陸家嘴板塊的二手豪宅成交均價(jià)普遍下降了不少，降幅可達(dá)10－15%左右。如板塊內(nèi)世茂濱江花園，目前均價(jià)約為5.3萬(wàn)元／平方米，而年前其成交價(jià)可達(dá)5.9萬(wàn)元／平方米；菊?qǐng)@三期匯豪天下的均價(jià)也較年前下降了約10%，目前的成交均價(jià)在4.3－4.5萬(wàn)元／平方米之間，這樣的降價(jià)行為，吸引了一批長(zhǎng)期觀望的購(gòu)房者入市。

　　南京西路板塊：

　　議價(jià)空間有所提升

　　南京西路板塊的高端二手物業(yè)價(jià)格在年后同樣出現(xiàn)松動(dòng)，與年前相比，議價(jià)空間大多提升了5%左右，甚至市場(chǎng)出現(xiàn)部分房東虧本賣房的跡象。

　　商報(bào)記者從漢宇地產(chǎn)東新閘分行張經(jīng)理處了解到，林先生需要大量資金周轉(zhuǎn)，因此打算將手上一套經(jīng)典茂名128平方米的三房出售。該套房屋是林先生于2010年以1000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入，近期他主動(dòng)表示愿意將成交價(jià)格下調(diào)至960萬(wàn)元。林先生坦言，這也是無(wú)奈之舉，市場(chǎng)環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜，看自己房子的客戶數(shù)量并不多，但自己確實(shí)急需解決資金問(wèn)題，才選擇虧本賣房，盡快脫手。雖然林先生事件屬于個(gè)案，但從此案例中反映出，高端產(chǎn)品在此輪宏觀調(diào)控政策大背景下，可謂是受到極大影響，個(gè)別房東物業(yè)的賬面價(jià)值已經(jīng)出現(xiàn)虧損。

　　綜合以上幾大板塊表現(xiàn)來(lái)看，高端市場(chǎng)回暖速度并不顯著，雖然，較年前看房量普遍出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)，但客戶大多只看不購(gòu)出手猶豫。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部付偉認(rèn)為，雖然整體市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但由于政策面對(duì)于中高端市場(chǎng)繼續(xù)利空，高端市場(chǎng)深陷泥潭難以自救。

　　目前高端物業(yè)主要針對(duì)于改善型置業(yè)者，而及地方樓市政策頭選保護(hù)對(duì)象則是頭次置業(yè)的剛需客戶。在此前提下，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“低端物業(yè)火熱，豪宅市場(chǎng)冷清”的格局，而高端市場(chǎng)則主要依靠租賃來(lái)?yè)纹鹨黄臁?/p>

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