作為城區(qū)的標(biāo)桿之一，黃浦區(qū)受到2012年持續(xù)“限購(gòu)”的影響頗大，購(gòu)家致使成交艱難，流動(dòng)性受制不斷擠出早期投資資金。據(jù)上海中原地產(chǎn)威海路分行、陸家浜分行、西藏南路分行反映，近期黃浦區(qū)二手房市場(chǎng)仍陷“膠著”，購(gòu)賣(mài)雙方心態(tài)表現(xiàn)不一。購(gòu)方觀(guān)望為主，門(mén)店二手房來(lái)客量及帶看量持續(xù)下滑，誠(chéng)心購(gòu)房客戶(hù)日漸；賣(mài)方表現(xiàn)被動(dòng)，置換客小幅調(diào)價(jià)等待時(shí)機(jī)，投資客動(dòng)作頻頻，率先大幅降價(jià)以快速出售。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，持續(xù)“限購(gòu)”加重2012年房?jī)r(jià)下行預(yù)期，早期資金撤離城區(qū)意愿強(qiáng)烈。城區(qū)二手房源依托優(yōu)越地段和城市配套資源，歷來(lái)是吸納投資資金的要塞，相比外圍區(qū)域，其所受到“限購(gòu)”政策影響相對(duì)也更大，市場(chǎng)收縮更為顯著。二手房?jī)r(jià)格下行幾成定局，而深度調(diào)整也只是時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的問(wèn)題，投資客對(duì)后市住宅市場(chǎng)看空，要快速搶在大勢(shì)之前出售，因此主動(dòng)降價(jià)動(dòng)力較強(qiáng)。其實(shí)，投資客加緊“出貨”的現(xiàn)象在前段時(shí)間外圍區(qū)域就有征兆，城區(qū)也顯現(xiàn)了這一趨勢(shì)。

　　“弘輝名苑”多次調(diào)價(jià)終成交，累計(jì)降幅超一成。據(jù)中原地產(chǎn)陸家浜分行副經(jīng)理沈俊介紹，片區(qū)內(nèi)二手房來(lái)客量及帶看量仍在持續(xù)下降，誠(chéng)心購(gòu)購(gòu)的客戶(hù)比較，賣(mài)方表現(xiàn)相對(duì)被動(dòng)，只要有誠(chéng)心購(gòu)購(gòu)的客戶(hù)，二手房業(yè)主不會(huì)輕易放棄機(jī)會(huì)，不惜多次下調(diào)報(bào)價(jià)以達(dá)成交易。如片區(qū)內(nèi)“弘輝名苑”較近成交1套三房，建筑面積約132平方米，經(jīng)過(guò)幾輪下調(diào)價(jià)格，較后成交總價(jià)420萬(wàn)元稅費(fèi)各付，平均單價(jià)僅31818元/平方米。據(jù)了解，該套房源12月份之前掛牌價(jià)格為450萬(wàn)元到手，12月份房東主動(dòng)調(diào)整為450萬(wàn)元稅費(fèi)各付，購(gòu)家看過(guò)房子后再有幾次議價(jià)，較后成交420萬(wàn)元稅費(fèi)各付，扣除大約32萬(wàn)元(420萬(wàn)﹡7.55%)的營(yíng)業(yè)稅及所得稅，這樣計(jì)算下來(lái)房東實(shí)際到手不到388萬(wàn)，與12月份之前的報(bào)價(jià)相比累計(jì)降價(jià)幅度達(dá)13.71%。沈俊表示，該房東為早期溫州投資客戶(hù)，對(duì)2012年的住宅市場(chǎng)并不看好，已經(jīng)將其手上20余套房源全部出售，僅保留少量商鋪。隨著二手房源出售難度日漸加大，誠(chéng)心購(gòu)房的客戶(hù)越來(lái)越少，行情低迷加快了該房東快速出售的決心。

　　溫州客房源急售，報(bào)價(jià)降幅較高超兩成。據(jù)中原地產(chǎn)耀江分行副經(jīng)理郭慶介紹，片區(qū)二手房市場(chǎng)維持膠著狀態(tài)，購(gòu)方觀(guān)望情緒嚴(yán)重成交愈發(fā)艱難。從賣(mài)方來(lái)看，板塊內(nèi)主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是出售自有房源的置換類(lèi)客戶(hù)，另一類(lèi)是外地客戶(hù)，這兩類(lèi)客戶(hù)均愿意適當(dāng)下調(diào)房源報(bào)價(jià)。但是從購(gòu)方來(lái)看，多數(shù)對(duì)賣(mài)方下調(diào)報(bào)價(jià)反應(yīng)不大，普遍看房熱情不高，即使看過(guò)并認(rèn)可高性?xún)r(jià)比的房源，除非特別有誠(chéng)意的購(gòu)家，一般很難快速做出購(gòu)購(gòu)決定。在這種情況下，中介會(huì)在二手房業(yè)主初始掛牌的時(shí)候直接“砍價(jià)”，以略低于前期市場(chǎng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。舉例來(lái)說(shuō)，目前片區(qū)內(nèi)的二手房主力均價(jià)約3.5萬(wàn)元，一般100多平方米左右的兩房掛牌總價(jià)約350萬(wàn)~400萬(wàn)，有個(gè)房東出售一套大兩房掛牌價(jià)格400萬(wàn)元，中介認(rèn)為價(jià)格太高建議直接“砍掉”50萬(wàn)元，相當(dāng)于一次性下調(diào)12.5%，房東也能夠接受了，也能吸引一定客源看房。較新有個(gè)溫州客戶(hù)緊急出售一套二手房源掛牌，建筑面積約144平方米，按照上半年的行情總價(jià)要接近500萬(wàn)，而現(xiàn)在報(bào)價(jià)調(diào)整為僅360萬(wàn)元，低于市場(chǎng)價(jià)近三成。

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