“五六十平方米的老公房居然是非普通住房？ ”

　　“這套房子2009年初還是普通住房，現(xiàn)在雖說房價(jià)漲了，可是房源的面積、戶型、小區(qū)環(huán)境沒有絲毫變化，甚至總體品質(zhì)還隨著房齡的增長而打了折扣，可它居然就變成了非普通住房，交易時(shí)還要多付好幾萬元的稅費(fèi)。 ”

　　在今年普通住房新標(biāo)準(zhǔn)落地以前的市場，你或許聽到過不少類似的委屈和不解。但即將于3月1日起實(shí)施的新普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將會使得此類現(xiàn)象大幅減少。它讓那些因2009年以來房價(jià)上漲而被迫變?yōu)榉瞧胀ㄗ》康膭傂桀惙吭?，重新回歸到了普通住房行列。

　　家庭議事日程重現(xiàn)“購房”

　　據(jù)介紹，新普通住房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施所惠及的并不僅僅是這類“非轉(zhuǎn)普”房源。德佑地產(chǎn)昌平店經(jīng)理陳文就表示，雖說普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和中高端市場關(guān)系不大，但是新標(biāo)準(zhǔn)的出臺仍在一定程度上推動(dòng)了中高端市場帶看量的上升。

　　合富置業(yè)共和新路分行 經(jīng)理徐玲玲說：“新政落地后，門店看房者數(shù)量有所放大。新增的看房者既有專門等新標(biāo)落地才出手的前期意向客戶，也有受新標(biāo)激勵(lì)而把購房計(jì)劃提上日程的新客戶?！?/p>

　　同時(shí)，房源成交速度也快了很多。徐玲玲介紹，上周一位購房者看中一套總價(jià)110萬元，面積60多平方米的房源，看房天就達(dá)成交易，下了定金?！凹幢惆凑?008年的標(biāo)準(zhǔn)，這套房子也屬于普通住房，照道理說不受新政影響。但購房者考慮的是，新政對于樓市是一個(gè)利好因素，有可能會促使市場交易量回暖，因此想趁著目前的淡市盡快達(dá)成交易。”

　　稅費(fèi)節(jié)省，部分房東醞釀分一半

　　二手房由非普通住房轉(zhuǎn)為普通住房后，交易契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅根據(jù)不同交易情況均有所減免。綜合計(jì)算后，節(jié)省的稅費(fèi)可是一個(gè)不小的數(shù)目。在房東“到手價(jià)”的情況下，這筆節(jié)省下來的錢是否能進(jìn)入購房者的口袋？從部分中介門店實(shí)際了解的情況來看，并不是所有的房東都愿意把這塊政策紅利讓給購家。

　　合富置業(yè)徐玲玲透露，在打來電話咨詢新標(biāo)準(zhǔn)的人中，房東占了多數(shù)。他們關(guān)心的是，交易稅費(fèi)降低了，等于購房成本縮小了，那么自己的房子是否賣起來更迅速了。從他們的語氣中也能聽得出來，部分房東有變相漲價(jià)或者直接漲價(jià)的心思，“比如稅費(fèi)如果能省10萬元，就把房價(jià)提高5萬元，上下家各得5萬元實(shí)惠?！?/p>

　　合富置業(yè)五角場分行高端經(jīng)理蔡炯也表示，相信未來有些房東會采取降低議價(jià)空間的方式，來爭取一部分利益。上海中原金橋證大二店經(jīng)理張容平則表示，每一個(gè)房東心態(tài)都不一樣，置換型房東為盡快出售房源，調(diào)價(jià)的可能性不大，而被限購的房東則有可能會漲價(jià)?！爱?dāng)然，目前尚沒有房東明確提出調(diào)整掛牌價(jià)格，他們也要先看看購房者的實(shí)際成交熱情再做決定?！?/p>

　　那么，在目前的情況下，房東調(diào)整價(jià)格是否合適？蔡炯認(rèn)為，房東縮小讓步空間，上、下家都得到一部分實(shí)惠，大多數(shù)購房者應(yīng)該是可以接受的，因?yàn)槠滟彿砍杀据^新政出臺前的預(yù)期的確有所降低。上海中原江橋分行經(jīng)理熊新根則持相反意見，他認(rèn)為：“目前，購房者看跌后市的情緒仍然較為濃厚，成交量短期內(nèi)很難有大幅回升。對于誠意賣房的房東而言，漲價(jià)不太現(xiàn)實(shí)。”

　　普通房新標(biāo)后算一下購房省錢賬

　　小戶型不再是自住先進(jìn)選擇

　　較近幾個(gè)月來，受政策持續(xù)低迷以及信貸環(huán)境的影響，二手房市場成交量普遍集中在頭次置業(yè)者陣營。受此影響，交易房源多是老標(biāo)準(zhǔn)下的普通住房，如60平方米以下的一房或者小兩房。在部分門店，此類房源交易占比高達(dá)9成。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，普通住房新標(biāo)準(zhǔn)落地后，這一市場交易結(jié)構(gòu)有可能發(fā)生改變。

　　合富置業(yè)共和新路分行位于內(nèi)外環(huán)之間，按照2008年出臺的舊標(biāo)準(zhǔn)，普通住房總價(jià)要在140萬元以下。徐玲玲透露，年后板塊內(nèi)交易的二手房普遍是總價(jià)140萬元以下的小戶型?！皬膶?shí)際案例來看，有些購房者即便看中了140萬元以上的房子，但考慮到非普通住房交易稅費(fèi)較高，往往也會放棄，而去選擇總價(jià)稍低，功能替代性較強(qiáng)的普通住房。未來，200萬元以下的房子全部被納入普通住房行列，這類客戶就能在經(jīng)濟(jì)條件允許的范圍內(nèi)按照自己的喜好選擇房源?？們r(jià)140萬元-200萬元之間的二手房很可能將更好賣了?！?/p>

　　上海中原張容平說：“近2個(gè)月來，門店成交量的8成是舊標(biāo)準(zhǔn)下的普通住房?？們r(jià)在170萬-200萬元之間的房源意向購家則按兵不動(dòng)。目前新標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定實(shí)施，相信這類房源的帶看量和成交量將會有所提高?！?/p>

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　　新普通住房標(biāo)準(zhǔn)效應(yīng)初顯

　　一手住宅需求聚焦200萬元以下盤

　　上周(2月13日-19日)，全市成交量繼續(xù)出現(xiàn)穩(wěn)步回升，但依然處于10萬平方米以下低位水平。據(jù)德佑地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周全市商品房成交面積為16.08萬平方米，環(huán)比增長了40.8%。成交均價(jià)為19753元/平方米，環(huán)比上升18.2%。其中，商品住宅成交面積為8.34萬平方米，環(huán)比增長27.0%；成交套數(shù)752套，環(huán)比增長34.1%，成交均價(jià)為20604元/平方米，環(huán)比上升了0.7%。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，上周全市商品住宅成交量的回升雖是春節(jié)后的低位反彈，但和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬也有一定聯(lián)系，成交排名前十的項(xiàng)目產(chǎn)品多為單套總價(jià)100萬-200萬元之間的普通住宅。

　　此外，開發(fā)商降價(jià)對成交的促進(jìn)作用仍不容小覷。從各項(xiàng)目表現(xiàn)來看，成交排名靠前的樓盤普遍采取了“以價(jià)換量”策略，如排名成交榜頭的綠地清猗園單價(jià)1.67萬元/平方米，明顯低于其1.79萬元/平方米的較低報(bào)價(jià)，而排名次位的濱河華城價(jià)格也比其較低報(bào)價(jià)低了17%。

　　供應(yīng)方面，德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周全市商品房供應(yīng)面積為23.43萬平方米，環(huán)比增長了162.1%。其中，商品住宅新增供應(yīng)面積為 11.76萬平方米，環(huán)比增長了207.1%。這是今年以來，商品住宅單周新增供應(yīng)面積頭次超過10萬平方米。

　　陸騎麟表示，今年標(biāo)桿房企總體銷售目標(biāo)與往年相比有明顯下調(diào)。如去年銷售情況不理想的綠城，銷售目標(biāo)同比下調(diào)27%。照此預(yù)計(jì)，今年開發(fā)商的推盤量恐怕也將明顯低于往年。且從歷年市場來看，在樓市面臨調(diào)控時(shí)，開發(fā)商的開工和施工速度都會有所放緩，進(jìn)而影響到后期房源的上市量。

　　“非轉(zhuǎn)普”到底能省多少錢？

　　目前普通住房和非普通住房在交易稅費(fèi)方面存在諸多差距：

　　1、契稅：對個(gè)人購購普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)先進(jìn)住房的，減半征收契稅(減半后稅率為1.5%)；對個(gè)人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，按照1%稅率征收契稅。非普通住房契稅按照總價(jià)的3%征收。

　　2、 營業(yè)稅及附加：個(gè)人將購購超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。購購超過5年的非普通住房對外出售，按照購賣交易差價(jià)的5.65%征收營業(yè)稅。

　　3、個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非先進(jìn)住房，普通住房按照購賣差價(jià)20%，或者合同價(jià)的1%征收。非普通住房個(gè)人所得稅按照購賣差價(jià)的20%，或者合同價(jià)的2%征收。

　　以中外環(huán)間一套89平方米、總價(jià)190萬元、購入超過5年、房東先進(jìn)一套住房為例。假設(shè)此房較初購入價(jià)格為30萬元，購房者為頭次置業(yè)。如果以普通住房來計(jì)，它需要繳納的交易稅費(fèi)主要為1%的契稅。如果按照非普通住房來交易，則它需要繳納的稅費(fèi)包括：3%的契稅、還有相當(dāng)于差額5.65%的營業(yè)稅和附加稅。兩者稅費(fèi)相差近13萬元。(數(shù)據(jù)提供：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、合富置業(yè)，僅供參考)

　　回顧滬版普通住房標(biāo)準(zhǔn)的三次變遷

　　上海頭次出臺普通住房標(biāo)準(zhǔn)是在2005年，其后在2008年曾進(jìn)行過一次調(diào)整。

　　版：2005年

　　普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格，低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

　　根據(jù)同策咨詢研究提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以2005年標(biāo)準(zhǔn)與2008年標(biāo)準(zhǔn)出臺之間的時(shí)間段統(tǒng)計(jì)，所有房屋交易中，光一手購房者中，約有53%的人群受益。

　　版：2008年

　　普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　2008年，市老公房價(jià)格已經(jīng)過了幾輪上漲后，此時(shí)以單價(jià)來作為普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很難適應(yīng)市場。因此，該版標(biāo)準(zhǔn)的出臺，把單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而推動(dòng)了全市范圍內(nèi)以老公房為主的中小戶型二手房交投活躍。同時(shí)它在促進(jìn)剛需釋放的同時(shí)，也推動(dòng)了置換需求的升溫，對中檔以上公寓市場產(chǎn)生了間接的利好效應(yīng)。根據(jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從稅費(fèi)優(yōu)惠角度來看，此次標(biāo)準(zhǔn)一手房購家受益人群為25%左右。

　　第三版：2012年

　　普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容：1、五層以上 (含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　此次標(biāo)準(zhǔn)的變更主要是調(diào)高了價(jià)格界限。而調(diào)整幅度則是根據(jù)對近年來每個(gè)區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)格的測算和評估來決定的。對于重申“低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下”，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析，區(qū)域內(nèi)高于這一標(biāo)準(zhǔn)的樓盤基本屬于高端住房，購購者多數(shù)是多次置業(yè)的改善型需求及投資型需求。他們顯然不是目前普通住房標(biāo)準(zhǔn)新政鼓勵(lì)的對象。根據(jù)本版標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)外區(qū)域普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度，為63%，因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政策對外環(huán)外交易的影響較為明顯。

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