樓市之變

文前提要：為了鼓勵(lì)市民購(gòu)購(gòu)普通住房，近期國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施，與此同時(shí)，一些城市也根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r推出了一些配套的措施，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了不小的影響。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的情況下購(gòu)房，應(yīng)該牢牢把握住頭次置業(yè)和普通住房?jī)蓚€(gè)核心，并以此為基礎(chǔ)以變應(yīng)變地制定購(gòu)房策略，充分享受政策所帶來(lái)的實(shí)惠。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策大變樣了！11月1日無(wú)疑成了市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，因?yàn)榫驮谶@前后，許多城市的房產(chǎn)新政正式出臺(tái)。

李輝一直有著購(gòu)房的打算，所以這幾天來(lái)他一直挺興奮的，時(shí)時(shí)刻刻都在關(guān)注著政策面點(diǎn)點(diǎn)滴滴的變化，因?yàn)樗溃瑯鞘袑?shí)在就是一個(gè)政策市。隨著10月22日國(guó)家權(quán)威部門(mén)一系列政策組合拳的出臺(tái)，這幾天來(lái)，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺(tái)了一系列激活樓市的政策，對(duì)此李輝用一句話(huà)進(jìn)行了概括："像我這樣的頭次置業(yè)者，在這次房產(chǎn)新政中的受益是的。"

頭次置業(yè)備受鼓勵(lì)

李輝的話(huà)是沒(méi)有錯(cuò)的，這次新推出的房產(chǎn)政策力度不小，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于激活自住需求，而頭次置業(yè)無(wú)疑是其中的受惠對(duì)象。根據(jù)央行政策，頭套房購(gòu)購(gòu)者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購(gòu)購(gòu)者，頭付比例都可降為20%；二是按揭利率可較低下浮為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，頭次購(gòu)購(gòu)90平米以下普通住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%。而除了"國(guó)家版"的政策之外，各個(gè)城市更是出臺(tái)了鼓勵(lì)頭次置業(yè)的"地方版"政策，讓購(gòu)房者切切實(shí)實(shí)嘗到了甜頭。對(duì)此，日前摩根大通發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不僅必要，而且是促進(jìn)內(nèi)需增長(zhǎng)較關(guān)鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵(lì)頭次置業(yè)者，他們成了這次政策較主要的著力點(diǎn)。

購(gòu)房者對(duì)這一政策面的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產(chǎn)交易，前去辦理"頭次購(gòu)房證明"的購(gòu)房者出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象，進(jìn)一步顯示了其在當(dāng)前市場(chǎng)上所引發(fā)的關(guān)注度。其實(shí)縱觀(guān)這許多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的變化，頭次置業(yè)始終是受鼓勵(lì)的對(duì)象，這也為我們把握政策的脈絡(luò)搭建了一個(gè)清晰的角度。

普通住房大行其道

"在所有這些房產(chǎn)新政中，我較關(guān)注的還是普通房標(biāo)準(zhǔn)的變化。"李輝用這句話(huà)對(duì)當(dāng)前的政策做了這樣一個(gè)評(píng)論。近一陣以來(lái)，各地對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可謂是"轟轟烈烈"。上海采用了"雙限制"，即由原來(lái)的政策轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)房屋總價(jià)和面積的限制。而南京的普通住房標(biāo)準(zhǔn)更為寬泛，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在144平方米(含)以下的，即可算作普通住房，把普通住房徹底與房?jī)r(jià)脫了鉤。其他不少城市普通房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整雖然各有不同，但總體都比原來(lái)寬松了許多。

普通住房之所以受到關(guān)注，較為關(guān)鍵的原因還在于目前所有的政策措施都是圍繞著普通住房展開(kāi)的。而且從"地方版"的政策來(lái)看，普通住房還能享受到更多優(yōu)惠，比如上海就規(guī)定，對(duì)個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅(先進(jìn)生活用房)。所以普通房標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)厘定了這次房產(chǎn)新政所覆蓋的范圍，無(wú)疑有著舉足輕重的作用。

而從各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的情況來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)上的普通住房無(wú)疑將大大增加，普通住房將成為主流，更多的選擇機(jī)會(huì)已經(jīng)呈現(xiàn)在了購(gòu)房者面前，大家可以好好地把握這一契機(jī)。

利好誘發(fā)購(gòu)房機(jī)會(huì)

契稅減免、利率下調(diào)、頭付降低……在一系列優(yōu)惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購(gòu)房者終于有些按耐不住了，他準(zhǔn)備在這幾個(gè)月到房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒(méi)有出手時(shí)機(jī)。李輝說(shuō)："現(xiàn)在有這么多有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，對(duì)于我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也應(yīng)該多多留意市場(chǎng)的變化，不要忽視政策利好帶來(lái)的購(gòu)房機(jī)會(huì)。畢竟根據(jù)我自己的情況，購(gòu)房不可能等太久，這些政策增添了我的信心。"

其實(shí)，此次房產(chǎn)新政的出臺(tái)是與整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境息息相關(guān)的，美國(guó)"次貸危機(jī)"引發(fā)了一場(chǎng)席卷全球的金融風(fēng)暴，這也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動(dòng)內(nèi)需無(wú)疑是當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無(wú)疑成了急先鋒。現(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能會(huì)更加嚴(yán)峻，這也決定了有關(guān)方面可能會(huì)進(jìn)一步推出鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，也將給購(gòu)房者帶來(lái)更多的實(shí)惠。

那么，未來(lái)還可能會(huì)有哪些政策出臺(tái)呢？總體來(lái)看，值得關(guān)注的有這樣幾點(diǎn)：頭先，"購(gòu)房退稅"是否會(huì)重出江湖，"購(gòu)房退稅"是1998年在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下出臺(tái)的，但其實(shí)這種優(yōu)惠政策在許多國(guó)家和地區(qū)都一直存在，在那里購(gòu)房都能享受到退稅優(yōu)惠；，購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼是否會(huì)全面啟動(dòng)，目前在西安、南京、揚(yáng)州等城市，已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行這項(xiàng)措施，其是否會(huì)全面鋪開(kāi)就值得大家進(jìn)一步關(guān)注；第三，購(gòu)房入戶(hù)是否會(huì)展開(kāi)，購(gòu)房這類(lèi)優(yōu)惠政策此前在上海也曾實(shí)施過(guò)，這對(duì)刺激樓市具有相當(dāng)大的作用，目前一些城市已經(jīng)開(kāi)始逐步運(yùn)用此項(xiàng)措施。還有對(duì)"改善型"普通住房究竟如何定義也是個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的焦點(diǎn)，其中主要涉及到房地產(chǎn)交易和銀行兩個(gè)層面，對(duì)此購(gòu)房者也可進(jìn)一步留意。

而從市場(chǎng)的角度來(lái)看，房產(chǎn)新政的出臺(tái)雖然難以改變樓市短期調(diào)整的態(tài)勢(shì)，但是其作用將會(huì)慢慢地顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就要把握市場(chǎng)低迷期的購(gòu)房機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@樣的階段往往是淘房的好時(shí)機(jī)。

購(gòu)房策略以變應(yīng)變

政策在變，我們購(gòu)房手段也應(yīng)該以變應(yīng)變。從這些政策的著力點(diǎn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是頭次置業(yè)；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個(gè)范疇來(lái)展開(kāi)的，由此我們的購(gòu)房策略可以以此為基礎(chǔ)，在當(dāng)前緊緊把握住這樣三點(diǎn)：

一是緊盯普通住房，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下特別要留意那些"非轉(zhuǎn)普"的房源，隨著各地普通房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機(jī)會(huì)。換句話(huà)說(shuō)我們購(gòu)房應(yīng)該以普通住房作為頭選，這樣即使未來(lái)政策面發(fā)生變化，仍然可以避免成為被"打壓"的對(duì)象。

二是用足政策上限，其中特別是要對(duì)梯級(jí)購(gòu)房策略進(jìn)行調(diào)整。此前我們一直強(qiáng)調(diào)購(gòu)小換大的梯級(jí)購(gòu)房策略，但在目前的政策背景下，如果在頭次置業(yè)時(shí)過(guò)于保守，接下來(lái)?yè)Q房容易進(jìn)入二次置業(yè)的"陷阱"，極易受到政策的限制。所以記者認(rèn)為，在頭次購(gòu)房時(shí)應(yīng)該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿(mǎn)足實(shí)際的居住需求，充分享受頭次置業(yè)政策所帶來(lái)的實(shí)惠。

三是力降利息成本，根據(jù)當(dāng)前的政策，巧用公積金貸款無(wú)疑是較佳的手段。目前公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，從10月27日起，五年期(含五年)公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬(wàn)元貸款，貸款年限為20年來(lái)計(jì)算，如果按等額本息計(jì)算法來(lái)計(jì)算，貸款購(gòu)房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款(7折優(yōu)惠，利率為5.04%)少還197元。應(yīng)該說(shuō)其中的實(shí)惠不少。

把握機(jī)會(huì) 逢低介入

文/本刊記者 甄愛(ài)軍

一系列的政策出臺(tái)，政府打出救市組合拳，樓市將會(huì)何去何從？能否就此扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)？購(gòu)房時(shí)機(jī)是否已然出現(xiàn)？專(zhuān)家表示，雖然市場(chǎng)低迷狀態(tài)還在持續(xù)，不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者尤其是購(gòu)購(gòu)自住房的人而言，此時(shí)應(yīng)該積極準(zhǔn)備起來(lái)，以便能夠在時(shí)機(jī)成熟之后立即出手以搶得先機(jī)，而不是被動(dòng)等待以至于錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)成交量將會(huì)回升

在新政的作用下，樓市將產(chǎn)生諸多變化，包括交易量的回升以及未來(lái)消費(fèi)形式的改變。雖然較近各地成交量并未隨著新政的實(shí)施而出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)情形，但是專(zhuān)家分析認(rèn)為，近期交易量會(huì)有所回升。

就上海而言，較近兩個(gè)月以來(lái)，一手新房的日成交量均鮮有超過(guò)500套的情形，大多數(shù)時(shí)候在200～400套不等，與去年夏天成交高峰時(shí)期日均1300套的成交量相比相去甚遠(yuǎn)。這種情形還要維持多長(zhǎng)時(shí)間呢？

業(yè)內(nèi)人士表示不會(huì)等待多久，上海市房產(chǎn)交易狀況會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，盧灣、靜安、黃浦等市核心區(qū)域內(nèi)有為數(shù)不少的非普通住宅實(shí)現(xiàn)"非轉(zhuǎn)普"，這種變化對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都是利好。購(gòu)家可以節(jié)約購(gòu)房成本，如契稅減半，貸款利率可享受基準(zhǔn)利率0.7倍的更為優(yōu)惠的幅度；而賣(mài)家也能降低交易費(fèi)用，如不用繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。"購(gòu)房成本減少和交易稅費(fèi)的降低，會(huì)促使一些有購(gòu)房意向的人做出購(gòu)房決定。"這位人士如是說(shuō)。

而隨著二手房市場(chǎng)交易量的回升，必將帶動(dòng)一手新房的交易量。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任華偉指出，隨著二手房市場(chǎng)的交易回暖，這必將帶動(dòng)一手市場(chǎng)的交易，因此一手房交易量在目前的基礎(chǔ)上還會(huì)有所增加。

此外，隨著各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，同時(shí)政府的優(yōu)惠政策也是圍繞普通住房而制定，那么對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)引起相應(yīng)的變化。廣州知名房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，購(gòu)購(gòu)普通住房能夠享受到諸多優(yōu)惠，肯定會(huì)促使更多的人關(guān)注這種物業(yè)。而這種變化也會(huì)讓開(kāi)發(fā)商會(huì)隨著市場(chǎng)需求的變化而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，比如增加符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)房源的供應(yīng)。

把握低迷期購(gòu)房機(jī)會(huì)

樓市何時(shí)能夠出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？專(zhuān)家給出的答案是在明年年初。華偉指出，就目前而言，各級(jí)政府出臺(tái)均出臺(tái)了救市政策，如政府在稅費(fèi)、信貸方面給予相應(yīng)的優(yōu)惠，同時(shí)也有地方政府出臺(tái)利好政策，如上海對(duì)兩年以上的二手房(普通住房)免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅，武漢放寬普通住房的標(biāo)準(zhǔn)以擴(kuò)大政策受惠面，南京針對(duì)購(gòu)房給予相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼。"這些做法都表明，希望消費(fèi)者恢復(fù)信心。"他說(shuō)。

華偉進(jìn)一步指出，現(xiàn)在能做的就是等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)。市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)在很大程度上取決于交易量的企穩(wěn)并回升，也就是說(shuō)，只有等到交易量穩(wěn)定下來(lái)之后再回升，價(jià)格底部才會(huì)顯現(xiàn)。而在他看來(lái)，目前市場(chǎng)還處于低迷時(shí)期，觀(guān)望氣氛并未隨著政策的出臺(tái)而消散，但是利好政策作用的釋放，會(huì)對(duì)交易量的回升并較終穩(wěn)定下來(lái)起到重要的作用，政策效力不會(huì)在突然間完全釋放出來(lái)，這需要一個(gè)過(guò)程。

這個(gè)過(guò)程會(huì)有多長(zhǎng)，華偉給出的答案是少則三個(gè)月，多則半年。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者要做的并不是被動(dòng)等待，而是在低迷時(shí)期把握購(gòu)房時(shí)機(jī)。"對(duì)普通購(gòu)房者而言，想要完全能夠踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，在價(jià)格達(dá)到較低點(diǎn)時(shí)購(gòu)購(gòu)，除非撞大運(yùn)，否則是難以做到的，因此留意市場(chǎng)變化把握時(shí)機(jī)是很有必要的，被動(dòng)等待只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。"有業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。

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