日前，中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這意味著銀行資金鏈進一步寬松。事實上，自今年春節(jié)過后，房貸市場環(huán)境，尤其是頭套購房貸款政策已經(jīng)有所松動，不但降低了審批條件，重新提供優(yōu)惠利率，部分銀行甚至主動找到房產(chǎn)中介公司兜攬生意。這與春節(jié)之前購房者貸款申請屢屢吃閉門羹形成了鮮明對比。

　　部分銀行放低身段主動上門攬客，審批條件松動

　　“不是我不明白，這世界變化快！”入行還沒一年的經(jīng)紀人小姚覺得，這句話用來形容春節(jié)前后的房貸市場很是恰當。去年11月-12月，他幫助2位購房者找到了滿意的房源。以當時低迷的市場環(huán)境來說，小姚是千萬個經(jīng)紀人中的幸運兒。但是，由于貸款環(huán)境緊張，這兩單交易所費的周折頗讓他頭痛。一位購房者信用卡有4次逾期記錄，因此跑了多家銀行都被拒絕，較終交易宣告失敗。另外一位購房者的貸款額度過低，申請貸款的過程也不順利，較終只得湊足了錢全額付款。

　　2月份初，小姚從幾位同行那里聽說，銀行對頭套房貸的政策有所放松。沒過幾天，板塊內(nèi)一家銀行的個貸員找到小姚所在的中介門店，希望門店介紹一些個人房貸業(yè)務(wù)。之后，另外2家銀行也找到了這家門店，并提出了相同的訴求。由于門店暫時沒有交易量，個貸員只能空手而歸。不過隔了幾天后，個貸員又打電話到門店回訪了解交易情況。“銀行開始主動上門拉生意了，看來春節(jié)過后貸款額度真的寬松了?！?/p>

　　不僅如此，銀行對頭套房審批貸款的門檻也有所降低。上海中原地產(chǎn)大學(xué)城分行經(jīng)理高志建透露：“去年年底，對于銀行卡多次逾期的客戶，絕大多數(shù)銀行是拒絕提供個貸業(yè)務(wù)的。少數(shù)銀行雖肯接受申請，但利率要相應(yīng)上調(diào)。但在今年，逾期5次以下的頭次購房客戶，多數(shù)銀行還是愿意接受的，利率也為基準利率?！?/p>

　　對于貸款審批條件，去年，不少銀行對30萬元以下的商貸不予接受。有的銀行對客戶的存款額有嚴格要求，或是要求客戶購購該銀行的基金。目前，這些條件基本不存在了。此外，德佑地產(chǎn)交易按揭部相關(guān)人士也透露，部分在去年暫時停貸的銀行，2月份起也開始重新接受個貸申請。

　　頭套房貸款基準利率成主流

　　個別銀行承諾放款周期

　　由于資金鏈緊張等一系列因素影響，去年第四季度，不少銀行對頭套住房貸款利率也進行上調(diào)，幅度多在5%，對部分資質(zhì)較差的頭套房購房者貸款利率甚至上調(diào)10%以上。龍年春節(jié)過后，隨著各大銀行新一年度貸款額度的發(fā)放，以及相關(guān)部分對差別化信貸政策重申的影響，頭套房貸款條件有所松動。

　　據(jù)中原貸款專員介紹，頭套房客戶，對于中原的客戶工行此前并沒有上調(diào)貸款利率，所以目前仍執(zhí)行的是基準利率；而農(nóng)行、建行等原先對頭套房客戶上調(diào)基準利率為5%左右，現(xiàn)在已調(diào)整至基準利率。如上海中原金橋證大二店經(jīng)理張容平也表示，目前，普通住房貸款大多是基準利率，個別外資銀行可以提供9折優(yōu)惠。但在去年第四季度，頭套房貸款利率也都普遍上調(diào)5%。

　　此外，上海合富置業(yè)市場研究對合富旗下門店春節(jié)后至今的交易調(diào)查結(jié)果顯示，頭套房貸款中，3成購房者可以享受優(yōu)惠利率。

　　近一年來，放款速度太慢一直是眾多購房者一大困擾。尤其是去年第四季度，不少房源的相關(guān)抵押材料遞交到銀行后，需要2-3個月才能放款。而近期，據(jù)高志建透露，春節(jié)后門店成交的單子還沒有走到放款環(huán)節(jié)，因此尚不了解實際的放款周期。但有銀行作出承諾，提交抵押材料到銀行后7-15天內(nèi)放款。這個速度在去年下半年是不敢想像的，銀行更不會對此作任何承諾。

　　存準金率下調(diào)利好小陽春

　　能否刺激交易回暖言時尚早

　　2012年2月24日起，存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)0.5個百分點。上一次下調(diào)存準金率是在2011年12月5日。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，本次存準率下調(diào)，驗證了自去年12月起，存準金率已進入下調(diào)周期通道。預(yù)計國家在未來6個月內(nèi)或還會有繼續(xù)的下調(diào)存款準備金率的可能。這對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇來講是一個利好消息，有望促進樓市交易小陽春行情的出現(xiàn)。

　　上海中原研究咨詢部高端經(jīng)理龔敏則認為，盡管央行強調(diào)今年將落實差別化信貸政策，滿足頭次購房家庭貸款需求，但并不意味著今年未來利率一成不變。相反，由于銀行利率調(diào)整是根據(jù)資金流動性和信貸額度等因素綜合考慮，未來住房貸款利率仍存在變數(shù)。同時，所謂差別化信貸政策也并不表示對頭套房一定實行基準利率或是基準利率下調(diào)。從去年的情況來看，當銀行面臨存貸壓力或信貸額度緊張時就會對其利率作出相應(yīng)調(diào)整，因此，并不排除未來頭套利率上調(diào)的可能性。

　　照此推斷，對今年所謂的“利好信貸政策”應(yīng)該理性看待，借助于利率來刺激樓市交易放大并不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。近期剛性需求入市之聲不絕于耳，可能會使房價重陷僵持階段。從中原報價指數(shù)來看，2012年以來，指數(shù)走勢似乎有擺脫2011年第四季度信心底谷的勢頭，而中原經(jīng)理人量價指數(shù)也持續(xù)上漲，對量價看平成為主流，但從實際成交來看，節(jié)后二手房交易低位運行仍是不爭的事實，在成交量尚未有回升跡象之前，房價繼續(xù)下行的趨勢仍難改變。

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