釋放效應(yīng)將于季度顯現(xiàn)

　　上海普通住宅新標準實施后，符合要求的普通商品房比重將由原來的80%上升至94%，調(diào)整后可釋放出15%的交易量。

　　上海普通住宅價格標準四年來頭次調(diào)整，新執(zhí)行的標準為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價低于330萬元/套，內(nèi)外環(huán)線間總價低于200萬元/套，外環(huán)線外總價低于160萬元/套。 2008年的標準為內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價低于245萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)線間總價低于140萬元/套，外環(huán)線外總價低于98萬元/套。與2008年執(zhí)行的標準相比，內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間及外環(huán)線外每套物業(yè)分別調(diào)整額度為85萬元、60萬元、62萬元，增長幅度分別為60%、43%、63%。

　　上海中原研究咨詢部高端經(jīng)理龔敏表示，以2011年12月二手房成交數(shù)據(jù)為例，根據(jù)現(xiàn)有(2008年)執(zhí)行標準，符合普通住宅要求，內(nèi)環(huán)線內(nèi)成交比例為85%、內(nèi)外環(huán)線間成交比例為82%、外環(huán)線外成交比例為77%。如果按照新標準，內(nèi)環(huán)線內(nèi)成交比例將調(diào)整至92%、內(nèi)外環(huán)線間成交比例調(diào)整為93%、外環(huán)線外成交比例調(diào)整為96%。

　　普通住宅價格標準四年來頭度提高表明，政府有意促進剛性需求釋放，這是房地產(chǎn)政策微調(diào)的一個信號。從房價調(diào)整幅度來看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)、外環(huán)線外調(diào)整幅度均為六成，而內(nèi)外環(huán)線間調(diào)整幅度為四成，對比目前一手房價略有差異。 2008年至11年底，(140平方米以下)一手房在內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間和外環(huán)線外的房價增幅度分別為43%、69%、78%，價格漲幅呈現(xiàn)環(huán)線由內(nèi)向外逐漸遞增的格局，而此次價格采取了兩頭調(diào)整的做法。從實際調(diào)整價格來看，各環(huán)線的總價分別為330萬元、200萬元、160萬元，而2011年一手房(140平方米以下)成交的價格分別為364萬元、246萬元、137萬元，外環(huán)線外價格標準定得比較高，有利于該環(huán)線更多需求的釋放。

　　龔敏認為，普通住宅價格上調(diào)后，可使一批業(yè)主不用再做低房價，這有利于增加政府的總體稅收，可謂一舉多得。根據(jù)中介門店反映，前來問訊的客戶陸續(xù)增加，預計短期內(nèi)由于政策細節(jié)有待進一步細化，客戶交易會有所延誤，需求釋放較早也要到季度。

　　“普通房”標準調(diào)整或?qū)⒎糯蠼祪r空間

　　這段時期，普通住宅標準將調(diào)整的消息成為坊間的熱議新聞，并在二手房市場上引起一陣波瀾。

　　仁豐地產(chǎn)交易部徐經(jīng)理介紹，消息一經(jīng)公布，立刻引來客戶積極反響，不少原來因稅收問題而猶豫不決的客戶紛紛表示將加快購房步伐。由于此次單套房價總額標準的提高幅度較大，能夠從非普通住宅成功“變身”為普通住宅的二手房數(shù)量將相當可觀，稅負成倍降低將使業(yè)主在總價上讓出更多的議價空間，從而對購房者心理直接產(chǎn)生積極影響。

　　對2012年調(diào)控政策和市場前景預判，徐經(jīng)理認為，考慮到對剛需及置換型群體的購房支持，政策將步入“緊中有松，逐漸放寬”的軌道，房價將進入小幅下探走勢。隨著后期二手房交易可能表現(xiàn)出的逐步回暖，市場前景仍不乏樂觀因素。

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