在價(jià)格方面，5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)雖然環(huán)比上漲了0.2%，但漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著成交量持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)今年三季度降價(jià)潮將在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)，屆時(shí)或許會(huì)吸引部分需求者入市

開(kāi)發(fā)商心態(tài)微妙變化在經(jīng)歷2009年天量信貸投放之后，開(kāi)發(fā)商大多彈藥充足，即使是如今，開(kāi)發(fā)商們依舊"不差錢(qián)"。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源合計(jì)2579.44億元，比去年同期增長(zhǎng)46.3％；其中本年到位資金1427.8億元，增長(zhǎng)36.4%。正因?yàn)槿绱?，在新政剛剛?shí)施之時(shí)，有一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)彈藥充足的開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)求售是很不甘愿的事情。因?yàn)閺倪@5年的周期來(lái)看，只要熬過(guò)成交量低迷的時(shí)間，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。不過(guò)，在新政實(shí)施兩個(gè)月之后，雖然開(kāi)發(fā)商們依舊不差錢(qián)，但降價(jià)銷(xiāo)售的勢(shì)頭或已隱約可見(jiàn)。

繼恒大地產(chǎn)率先打出85折之后，6月上旬起，綠地集團(tuán)分布在全國(guó)41個(gè)城市的近百樓盤(pán)項(xiàng)目全線優(yōu)惠，一些樓盤(pán)優(yōu)惠已接近8折，保利地產(chǎn)的部分樓盤(pán)也調(diào)整了定價(jià)策略。而近期又有媒體稱(chēng)，萬(wàn)科在上海樓盤(pán)的價(jià)格有所調(diào)整，6月16日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科第五園預(yù)報(bào)價(jià)為3.7萬(wàn)元/平方米以上，實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米；3日后開(kāi)盤(pán)的城花新園預(yù)報(bào)價(jià)為2.8萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米；同日開(kāi)盤(pán)的花園小城預(yù)報(bào)價(jià)為1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，3個(gè)新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)較之前的預(yù)報(bào)價(jià)均下降了20%左右。雖然萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3個(gè)樓盤(pán)都是頭次開(kāi)盤(pán)，不是降價(jià)行為，而且是根據(jù)項(xiàng)目位置，采取一房一價(jià)銷(xiāo)售方式，不存在低于預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格的說(shuō)法。但無(wú)論如何，定價(jià)策略上變化足以讓人們看出開(kāi)發(fā)商態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策的延續(xù)，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)也發(fā)生了微妙變化。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)盤(pán)后兩到三個(gè)月能夠賣(mài)出80％左右房源，其銷(xiāo)售速度是比較理想的。而如今不斷有樓盤(pán)爆出開(kāi)盤(pán)后一兩個(gè)月"零成交"的新聞，這勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的價(jià)格預(yù)期和定價(jià)策略。尤其對(duì)于追求資金快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，與其小幅降價(jià)來(lái)試探市場(chǎng)，還不如迅速調(diào)整以提升成交量來(lái)回籠資金。事實(shí)上，萬(wàn)科此次3個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率均在70%以上，萬(wàn)科第五園更是達(dá)到了100％，而這也為萬(wàn)科帶來(lái)了近4億元的開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)金額。

瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，暫時(shí)來(lái)看，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。但是到了今年下半年，情況會(huì)有所變化，部分在過(guò)去一年中過(guò)度囤積土地，同時(shí)也沒(méi)有國(guó)有母公司的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)銀行一刀切地切斷貸款，而資本市場(chǎng)無(wú)法融資的時(shí)候，可能會(huì)在第四季度遭遇流動(dòng)性危機(jī)。再加上今年下半年大批新房源涌出，以及利率出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)影響投資性需求，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系惡化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由"1期調(diào)整"，即成交量大跌，但是房?jī)r(jià)相對(duì)持穩(wěn)，轉(zhuǎn)向"2期調(diào)整"，即成交量下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，預(yù)計(jì)在今年第四季度，尤其是年底之后，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)明顯下滑，中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)將下降15%-20%。

投資客拋盤(pán)加劇根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)對(duì)陸家嘴、徐匯、魯迅公園、中山公園、北靜安、長(zhǎng)壽、古北、長(zhǎng)征、大華、上南等10個(gè)內(nèi)、中環(huán)板塊的調(diào)查數(shù)據(jù)，6月份前20天，這些區(qū)域的新增掛牌量套數(shù)較5月同期的增幅基本在5%-20%。而且新政實(shí)施至今，二手房?jī)r(jià)格回調(diào)現(xiàn)象，已由較初 于部分外環(huán)區(qū)域，蔓延至內(nèi)、中環(huán)區(qū)域，各板塊的客戶(hù)還價(jià)幅度普遍在10%-20%，業(yè)主議價(jià)空間則由上月的5%-8%放大至10%左右，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌更為明顯，房?jī)r(jià)較高跌幅達(dá)到20%?？梢?jiàn)拋盤(pán)業(yè)主為促成交易、縮短套現(xiàn)周期，正在主動(dòng)讓出價(jià)格空間。

從賣(mài)方的構(gòu)成來(lái)看，投資客是拋盤(pán)的主力。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的檢測(cè)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的新增掛牌業(yè)主中前期投資客占比普遍在6-9成，中環(huán)區(qū)域則在3-7成，而前述板塊由投資客拋出的新增掛牌房源與新政前相比均有1-2成增長(zhǎng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐四川北路分行經(jīng)理徐世桃告訴記者，近日某投資客就拋出了中皇廣場(chǎng)二期一套94平方米的兩房房源。據(jù)悉，該盤(pán)此類(lèi)小戶(hù)型掛牌房源稀缺，近期主流交易均價(jià)甚至略高于2.1萬(wàn)元/平方米的小區(qū)平均水平。為盡快套現(xiàn)，該投資客以270萬(wàn)元拋售此套二房房源、較終成交價(jià)為256萬(wàn)元，并由業(yè)主承擔(dān)約10萬(wàn)元的稅費(fèi)支出，實(shí)際讓價(jià)幅度近9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資客拋盤(pán)加劇的主要原因，還是后市政策的不確定性給資金實(shí)力相對(duì)薄弱的投資客造成不小的心理壓力，擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌蠶食已獲得的投資收益，追求盡早套現(xiàn)、落袋為安，以剛剛提及的房源為例，即使該投資客讓價(jià)9%，但與2005年120萬(wàn)元的購(gòu)入成本相比，其獲利仍超過(guò)一倍。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，近日，大型開(kāi)發(fā)商不斷加入降價(jià)、低開(kāi)的行列，有益于打破新房市場(chǎng)的僵局，并對(duì)二手房?jī)r(jià)格施加回調(diào)壓力。事實(shí)上，如今已有部分業(yè)主愿意主動(dòng)承擔(dān)二手房交易的稅費(fèi)成本，向市場(chǎng)釋放了價(jià)格調(diào)整的積極信號(hào)，值得購(gòu)家關(guān)注。

購(gòu)家入市積極性有所提高隨著上海樓市二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間普遍擴(kuò)大，一些購(gòu)購(gòu)能力較強(qiáng)的置換型購(gòu)家的入市積極性已有所提高，對(duì)應(yīng)了置換型需求的90-140平方米中等戶(hù)型房源在6月上半月交易套數(shù)占比為23.9%，比5月份增加4.1個(gè)百分點(diǎn)；而從單價(jià)來(lái)看，6月份交易比較活躍的房源掛牌單價(jià)普遍在2.1-2.3萬(wàn)元/平方米，也主要對(duì)應(yīng)了置換型需求。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐黃金城道分行經(jīng)理王雙喜介紹，6月前20天長(zhǎng)寧古北板塊帶看量增長(zhǎng)5成，在帶看客戶(hù)中70%為改善性需求，剛性需求約占20%，此外，目前有一半的客戶(hù)想在2個(gè)月內(nèi)下單，購(gòu)房意愿頗為強(qiáng)烈。同時(shí)，以全款支付的方式交易、規(guī)避信貸政策影響的現(xiàn)象有所抬頭。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐天通庵路分行經(jīng)理黃雄偉表示，在政策調(diào)整前全款交易的比例只有2-3成，而6月的幾個(gè)案子都是全款支付。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是一方面是因?yàn)椴糠执鄯吭唇祪r(jià)、性?xún)r(jià)比有所提高，刺激了改善型需求的入市，另一方面置換型購(gòu)家資金實(shí)力較強(qiáng)，其出售舊宅所得加上持有現(xiàn)金即能全款支付。

不過(guò)，雖然購(gòu)家入市的積極性有所提高，但目前市場(chǎng)總體價(jià)格水平距離購(gòu)家的心理價(jià)位尚有一定距離，因此能夠在較短時(shí)間達(dá)成交易的房源大多是急售的特價(jià)房。例如市民朱先生在古北瑞仕花園持有一套175平方米的三室兩廳房源，新政出臺(tái)后，朱先生由于不看好后市，遂在4月底以5.2萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)將該房源掛牌出售，但看房者寥寥。而朱先生在6月初主動(dòng)將報(bào)價(jià)下調(diào)至4.8萬(wàn)元/平方米后，該房源在2周內(nèi)就達(dá)成交易。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也表示，從目前市場(chǎng)上成交較快房源的均價(jià)和市場(chǎng)總體價(jià)格水平之間的差距來(lái)看，市場(chǎng)均價(jià)與客戶(hù)心理價(jià)差基本在5%-10%，與新政實(shí)施之前相比已經(jīng)回落了15%-25%。因此隨著未來(lái)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，不少自住型購(gòu)家會(huì)開(kāi)始"淘便宜貨"，目前樓市成交的僵局有望被打破。

(作者：潘晟)