近日，上海市市長 在答記者問時(shí)表示，上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)，預(yù)計(jì)較快2月底前公布正式方案并于一季度實(shí)施。

　　上海市普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。

　　相比2008年舊標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)明顯放寬——2008年的舊標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬意味著更多房源將享受減稅優(yōu)惠。按照目前的稅收政策，如果認(rèn)定為普通住宅，在一、二手成交市場內(nèi)僅需繳納1.5%契稅，而如果認(rèn)定為非普通住宅則需繳納3%的契稅。

　　以一套外環(huán)以外150萬元的二手房為例，如果是非普通住宅，購家須繳納45000元契稅，但如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，購家只需繳納22500元契稅，標(biāo)準(zhǔn)放寬的減稅效果明顯。

　　普通與非普通住宅除了在契稅征收標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，在個(gè)稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)征收上也存在差異。

　　由于此次內(nèi)環(huán)線內(nèi)上調(diào)較少，相比2008年245萬元/套僅增加了35%，而內(nèi)外環(huán)之間則上調(diào)了43%、外環(huán)以外上調(diào)幅度更高達(dá)63%，因此外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標(biāo)準(zhǔn)較為明顯。

　　以2011年12月份上海新房成交為例，該月共計(jì)成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年舊版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房源，內(nèi)環(huán)內(nèi)占比約為21%，內(nèi)外環(huán)之間占比僅為5.4%，外環(huán)外則為19.3%。如果按此次預(yù)新標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，則該月內(nèi)環(huán)內(nèi)占比為29%，內(nèi)外環(huán)之間占比為24%，外環(huán)外則為67.9%，內(nèi)外環(huán)及外環(huán)外兩區(qū)域占比大幅提升。

　　“這是一次正常的調(diào)整，畢竟普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)三年沒變過了，但房價(jià)卻上漲了不少?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，在限購的背景下，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬主要受益群體將是具有合理居住需求的剛性及改善性需求。但他也表示：“可能對(duì)成交量會(huì)有正面的刺激作用。但是如果僅這一項(xiàng)政策放寬，成交低迷的樓市難以根本扭轉(zhuǎn)。”

　　一名上海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，上海市目前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是在2008年底調(diào)整的，上一輪普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的更改是2005年。2005年上海公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)建筑面積1.75萬元/平方米以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間建筑面積1萬元/平方米以下；外環(huán)線以外建筑面積7000元/平方米以下。由此可見，2008年版的上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整頗大。

　　當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)市場的低谷期，在包括政府在內(nèi)的各方均努力“救市”的綜合作用下，這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整的確在短期內(nèi)給房地產(chǎn)市場帶來了明顯促進(jìn)作用。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2008年末上海市一手可售普通住宅套數(shù)約占全市總量的33%，但在政策(普通住宅標(biāo)準(zhǔn))更改后的2009年末，該占比提升至46%，但隨后因房價(jià)飛漲，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步降低，截至2011年12月31日，該數(shù)據(jù)僅為15.5%。但盡管較近幾年房價(jià)飛漲，2008版的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并沒有調(diào)整。

　　德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示：“目前來看，普通住宅主要以二手房為主，一手房普通住宅的數(shù)量相對(duì)較少，因此此次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整更有利于二手房的交易?！?/p>

　　前述業(yè)內(nèi)人士還表示，盡管此次標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整幅度頗大，但是否能刺激當(dāng)前樓市低迷的成交量回升仍待觀察。“當(dāng)時(shí)各方都在想辦法救市，但現(xiàn)在則是持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖，不管是開發(fā)商還是購房者，都在看空房地產(chǎn)市場，所以標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整能否真正影響交易量的回升，還不好說?！?/p>

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　　上海市長 1月16日在答記者問時(shí)透露，上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)，并預(yù)計(jì)較快2月底前公布正式方案并于一季度實(shí)施。

　　從 市長透露的方案來看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。

　　初步來看，與2008年的舊版標(biāo)準(zhǔn)已明顯放寬，但分別從三個(gè)環(huán)線的上調(diào)幅度中不難看出，內(nèi)環(huán)線內(nèi)上調(diào)得較少，相比08年245萬元/套僅增加了35%，而內(nèi)外環(huán)之間則上調(diào)了43%、外環(huán)以外上調(diào)幅度更高達(dá)63%。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉指出，新版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整體現(xiàn)出“內(nèi)緊外松”的顯著特征，除了順應(yīng)實(shí)際的市場價(jià)格走勢變化以外，更可以明顯感受到政策在鼓勵(lì)和保護(hù)普通剛需購房者置業(yè)。

　　按照目前的稅收政策，如果認(rèn)定是普通住宅，在一、二手成交市場內(nèi)僅需繳納1.5%契稅，如果非普通住宅則需繳納3%的契稅。以一套外環(huán)以外150萬元的二手房為例，如果是非普通住宅，購家須繳納45000元契稅，但如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，購家只需繳納22500元契稅。

　　漢宇地產(chǎn)表示，從上調(diào)幅度來看，外環(huán)以外，主要也是依據(jù)近年來該環(huán)區(qū)的商品公寓住宅成交價(jià)格上漲幅度。外圍地區(qū)商品住宅市場急劇擴(kuò)張，所開發(fā)的住宅品質(zhì)也有很大進(jìn)步，吸引一批又一批的剛需客進(jìn)駐并逐漸成為上海住宅市場成交主力環(huán)區(qū)，住宅價(jià)格自然水漲船高。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年此外環(huán)以外整體140㎡以下的公寓套均總價(jià)漲幅達(dá)到78%，明顯大于其他兩個(gè)環(huán)區(qū)。

　　此外，從2011年各環(huán)區(qū)140㎡以下公寓套均成交總價(jià)來看，只有外環(huán)以外137萬元/套的平均值能夠達(dá)到較新制定的標(biāo)準(zhǔn)，2011年內(nèi)環(huán)以內(nèi)363萬元/套的均值與內(nèi)外環(huán)間245萬元/套的均值都仍舊高于新的標(biāo)準(zhǔn)。因此，新版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于外環(huán)線以內(nèi)的兩大環(huán)區(qū)而言放寬的幅度十分有限。預(yù)計(jì)半數(shù)以上的商品住房仍然不能納入普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

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