步入2012年，二手房市場的低迷走勢依舊。但受到周邊一手新房房源降價優(yōu)惠舉措的蔓延，板塊內(nèi)置換型業(yè)主的降價優(yōu)惠幅度逐漸增加，如楊浦區(qū)的東外灘板塊和鞍山板塊均有類似表現(xiàn)。從具體成交案例來看，個別房源交易總價明顯低于市場行情，降幅接近或超過兩成，形成價格階段性觸底跡象，剛需購房者入市好機(jī)會不斷增多。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，受到局域性新房價格支撐和好地段“保值”概念影響，城區(qū)二手房價格調(diào)整步伐上比較慢，而且尺度上也不大。個別業(yè)主大幅降價呈現(xiàn)增多跡象，但均不突破一手新盤達(dá)成交易放量的價位尺度。由此，這種不斷向新房降價尺度靠攏的增多，標(biāo)志著二手房價格調(diào)整已經(jīng)走出了彈性試探觀望階段，進(jìn)入稍顯剛性的筑底新階段。價格底部的明確與業(yè)主向其不斷靠攏的姿態(tài)，都將有效激發(fā)購家的入手信心，預(yù)計年后二手交易行情好轉(zhuǎn)可能性比較大。

　　據(jù)中原地產(chǎn)新鞍山分行廖俊杰經(jīng)理介紹：楊浦鞍山板塊是一個老牌的居住社區(qū)，以自住較為集中的區(qū)域。該板塊的生活氛圍及居民文化氣息濃厚，與周邊區(qū)域的其它傳統(tǒng)居住社區(qū)的地域差異也較小，生活配套、交通設(shè)施等方面相對完善，2000年以來，隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，一批品質(zhì)高的次新房逐年增多，如和平花園、華元豪庭。此外，板塊內(nèi)擁有打虎山路小學(xué)、本溪路幼兒園等品質(zhì)好的教育資源，借助良好教育資源的優(yōu)勢也提升了眾多老公房的交易。面積小、總價低的優(yōu)勢適合購房預(yù)算有限的剛性需求者。進(jìn)入2012年，板塊的掛牌量基本持平。受到整體二手整體交易行情趨弱的影響，掛牌價整體滑落了5%，此類房源占九成。

　　而有一成的個別業(yè)主掛牌價降幅達(dá)到15%。次新房的掛牌價為30000元/平方米以上，而老公房的掛牌價為26000-27000元/平方米。業(yè)主提供的議價空間為5%-10%。來客量與上月相比減少三成，而帶看量保持穩(wěn)定，主要是板塊內(nèi)潛在剛性自住需求。12月該板塊成交一套位于本溪路面積為49平方米的老公房，交易總價為120萬元。與業(yè)主的掛牌價140萬元/套相比，跌幅達(dá)到14.29%，交易均價24100元/平方米明顯低于板塊內(nèi)同品質(zhì)房源26000-27000元/平方米的均價，可見，低總價的優(yōu)勢促使交易的達(dá)成。廖經(jīng)理還表示：基于自住客集中的板塊，由于投資客少，二手房降價幅度不大，但是要促使交易的達(dá)成，價格的配合是主要的方法。

　　楊浦東外灘板塊的可期，隨著“一個、一條發(fā)展帶、兩條軸線、五個功能”的空間布局規(guī)劃方案的提出，該板塊將建成一個以生態(tài)綠化、游艇碼頭、休閑娛樂的特色功能區(qū)。又憑借沿江地段漁人碼頭的優(yōu)勢，使得該板塊的可期。據(jù)中原地產(chǎn)東外灘分行業(yè)務(wù)員侍瀟俊介紹：進(jìn)入2012年，該板塊的掛牌房源量基本持平。板塊內(nèi)的二手房源有老公房，也有次新房。老公房的掛牌價為22000元/平方米，其次，房齡為1998-2004年的次新房掛牌價為27000-28000元/平方米，而2005年以后的房源掛牌價為30000-31000元/平方米。

　　另外，根據(jù)業(yè)主的心態(tài)，板塊內(nèi)急拋房源的業(yè)主，提供的議價空間10%-15%；此外，5%-10%的議價幅度基本普遍。受到傳統(tǒng)淡季的影響，來客量呈滑落的趨勢，而帶看量保持與上月持平的水平。其中，誠意的購房者占五成，其余的帶看部分持觀望態(tài)度。

　　由于二手整體行情不佳，購房者對二手價格下調(diào)的期望增加，有大約兩成的房源掛牌價雖然提供降價，但是仍然沒有成交，如板塊內(nèi)的華暉苑，有一套房齡為2000年的精裝修的次新房，面積為109平方米，掛牌價由較初的280萬元/套下滑至255萬元/套，跌幅達(dá)到8.9%，該房源的均價僅為23400元/平方米，與板塊內(nèi)同品質(zhì)的房源掛牌價相比，降幅達(dá)到14.9%，從帶看的結(jié)果來看，有兩成的購房者期望業(yè)主還有價格優(yōu)惠。可見，二手房整體市場的持續(xù)低迷，也使得購家的購房心理走弱。

　　截至目前，該板塊成交一套面積為96平方米東田公寓的次新房，成交價為195萬元/套，與業(yè)主掛牌價相比有11.36%的跌幅，僅為板塊內(nèi)同品質(zhì)房源均價的7.5折。由于周邊一手新房的降價優(yōu)惠的觸動，置換業(yè)主在二手市場中提供降價優(yōu)惠幅度愈發(fā)明顯，但是整體交易走勢放緩。

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