新年伊始，二手房掛牌價格繼續(xù)探底，挽回了些試探行情的看房客。但真正要想成交回暖，恐怕還得等到春節(jié)后。

　　浦東陸家嘴板塊二手房掛牌價比2011年12月下滑了5%-10%，行情依然處于弱勢。據(jù)中原地產(chǎn)陸家嘴分行張磊經(jīng)理介紹，位于小陸家嘴核心地帶的盛大金磐花園，區(qū)位優(yōu)勢明顯，臨近金茂大廈，與東方明珠相依，距離環(huán)球金融僅百米之遙。目前該樓盤內(nèi)有一套264平方米的公寓掛牌，價格由去年12月的1900萬元降到1750萬元，降幅達(dá)到7.89%。

　　世茂濱江花園掛牌價格也有滑落的趨勢，能盡覽水景、江景的房源掛牌價為7萬元-8萬元/平方米，相對樓層低的房源掛牌價為4萬元-5萬元/平方米。如一套278平方米的房源，掛牌價由1350萬元跌至1200萬元，跌幅達(dá)到11.11%。盡管掛牌價格一再探底，打探行情占兩至三成，誠意客戶仍很少。去年12月至今，該板塊僅成交一套房源。張磊分析，目前二手房購賣行情不好，作為高端物業(yè)集中的板塊，交易形勢低迷的狀態(tài)還會持續(xù)，投資客拋盤的現(xiàn)象逐漸增多，階段性交易筑底有望完成。春節(jié)后或在拋盤壓力之下，價格進(jìn)一步配合到位，化解購家觀望情緒濃厚。

　　長寧古北板塊掛牌的二手房源以次新房為主，單價較高，戶型面積以大中型為主，對自住購購者的資金實(shí)力要求較高。從掛牌業(yè)主來看，投資客與自住客各占五成。其中以投資客房源降價的現(xiàn)象較明顯。如名都城一套102平方米的房源，掛牌總價由380萬元逐漸滑落至330萬元，降價幅度達(dá)到13.16%。御翠豪庭一套112平方米的房源，由600萬元逐漸下滑至570萬元，降價幅度為5%。由于二手房源降價的機(jī)會增多，近三成的客戶以打探行情為主，誠意客戶數(shù)量有限。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，二手房市場的僵局演化過程明顯比新房市場要長很多，特別是價格遲遲未能完成筑底。但春節(jié)前這輪價格探底基本就位，為開春成交量回暖提供了很好的價格基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)2012年調(diào)控政策將在嚴(yán)厲抑制投機(jī)需求基礎(chǔ)上，有限度地釋放消費(fèi)性居住需求，對于樓市而言也是一個利好因素。這兩個重要因素的促使下，春節(jié)后成交量或?qū)⒆叱鲋仔星?，?shí)現(xiàn)初步回暖，有較大希望。

　　二手房市場回暖要看下半年

　　被限貸了，被收稅了，被加息了，二手房成交量一再低迷。購房者的心態(tài)也忐忑不安，現(xiàn)在購房，怕再等幾天房價往下跌；不購房，又怕錯失機(jī)會。

　　購房者：觀望再觀望

　　通常，購房者的心態(tài)和市場的好壞直接相關(guān)。 “積極抄底”購家購房意愿非常強(qiáng)烈，大多屬于剛需或者置換。漢宇地產(chǎn)分析師這樣形容他們的出手動機(jī)：長期看漲，低迷的樓市被視作抄底良機(jī)，若看中的房子有一些降價，往往會非常果斷出手入市。

　　“心猿意馬”購家，在目前的二手房市場中較為普遍。他們比較容易受市場環(huán)境左右，房價在他們心中的走勢永遠(yuǎn)是模糊的。一方面，他們覺得未來一段時間內(nèi)房價還會繼續(xù)下跌，另一方面又覺得房價今后還要上漲?？傊?，購家誠意度不夠高，多數(shù)人已經(jīng)不止看過一次房，希望趁市場低迷大幅殺價，但大部分業(yè)主往往又不購他們的賬。

　　“消極觀望”購家，在調(diào)控下的樓市中變得風(fēng)聲鶴唳。這部分購家被低迷的市場和新盤降價打折給鎮(zhèn)住了，短期內(nèi)不打算出手。他們往往預(yù)期二手房價格將出現(xiàn)較大跌幅，為避免踏空樓市而持幣觀望。然而，一旦市場出現(xiàn)回暖跡象，他們又會匆忙入市。

　　種類型的購家鐵定會成為2012年初二手房成交的主力，后兩種是主流，但能否大量入市還有待觀察。

　　賣房者：降價很謹(jǐn)慎

　　回顧2011年二手房市場，在成交量如此萎縮的情況下，業(yè)主的心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　種：謹(jǐn)慎降價。隨著上海樓市降價趨勢進(jìn)一步蔓延，多數(shù)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。雖然限購令沒有取消，但政策面進(jìn)一步收緊，空間已非常有限。 2012年二手房市場降價的陣營將會擴(kuò)大。

　　種：持續(xù)觀望，堅(jiān)決不降價。這類賣家往往入市較早，持有的物業(yè)已經(jīng)取得高額回報，如果沒有更好的投資渠道，或者新的購房需求，不會降價套現(xiàn)，他們更愿意觀望或者轉(zhuǎn)售為租。當(dāng)然，市場上可能會有一些投資客拋售，但比例非常小。就總體趨勢而言，謹(jǐn)慎降價的隊(duì)伍將會逐漸擴(kuò)大，并占據(jù)多數(shù)。

　　展望樓市

　　2012年，從黑暗到黎明

　　漢宇地產(chǎn)認(rèn)為，2012年的二手房市場將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢。上半年成交量預(yù)計(jì)將維持在1萬套/月左右，甚至再次觸及歷史低位。價格僵局一旦打破，政策壓力才有望緩解，下半年市場有望逐步回暖，并且達(dá)到相對的中高位。預(yù)計(jì)全年成交量在15萬套以上，不會低于2011年低位水平。

　　在2011年調(diào)控已經(jīng)收到成效，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，2012年的調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的余地已經(jīng)微乎其微。中介行業(yè)經(jīng)過了2011年的關(guān)店整合潮后，預(yù)計(jì)2012年隨著二手房成交量的回暖將有所好轉(zhuǎn)。

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