延續(xù)去年二手房成交逐漸走低之勢，今年樓市開局依然“僵持”。賣房人心態(tài)又動搖了，二手房價格則“有進(jìn)有退”。

　　急拋房價格反彈

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)陸家嘴、威海路、陸家浜等門店反饋，春節(jié)至今，二手房購賣冷清，高端物業(yè)購家，即使有大幅降價的房源也未必能快速成交，于是，二手房業(yè)主由春節(jié)前的“急售”到春節(jié)后轉(zhuǎn)為“淡定”。

　　中原地產(chǎn)陸家嘴分行高成龍經(jīng)理介紹，近幾個月區(qū)域內(nèi)二手房購家稀缺，制約交易遲遲難以回升。從去年11月到今年春節(jié)前，門店來客量和帶看量本來就比較少，再加上春節(jié)帶看就更加少了。去年12月二手房帶看量大約有十來組，到了今年1月僅三四組，成交量也不過六七套。 2月至今，春節(jié)冷清氛圍仍沒有完全散去，上旬只成交了兩套二手房。這種清淡行情下，一些急售業(yè)主反而 “淡定”了。去年12月，仁恒濱江園掛牌出售一套145平方米的大三房，業(yè)主較初報(bào)價830萬元，由于緊缺資金，為了能快速出手，今年1月報(bào)價調(diào)低到700萬元，一次性降價幅度高達(dá)15.66%，期間有客戶看房談價，但始終未能成交。春節(jié)后，該業(yè)主資金緊迫度明顯舒緩，反而將報(bào)價回調(diào)至800萬元。

　　到手價改為成交價

　　中原地產(chǎn)陸家浜分行沈俊經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后，二手房掛牌價基本持平，但業(yè)主要求到手價的房源少了，這等于報(bào)價變相調(diào)整。

　　在掛牌二手房時候，愿意交易稅費(fèi)各付的業(yè)主增加了，相當(dāng)于實(shí)際報(bào)價變相調(diào)低了5%—8%。沈俊舉例，一套報(bào)價500萬元左右的房子，業(yè)主原來要求的是到手價，現(xiàn)在變成成交價，那么業(yè)主實(shí)際到手價就少了30萬—40萬元。從區(qū)域內(nèi)的較新二手房價行情來看，分為三種情況。部分業(yè)主心態(tài)相對淡定，基本維持春節(jié)前報(bào)價，等待時機(jī)；少部分業(yè)主愿意小幅下調(diào)報(bào)價，幅度一般在5%左右；個別業(yè)主出售意愿強(qiáng)烈，如果遇到誠心購家，議價空間可達(dá)10%。

　　早在去年年底，張江板塊就有投資資金撤離二手房的動向，較高降幅近兩成；今年1月，黃浦區(qū)也有溫州客以超過兩成的降幅急售房源，報(bào)價大幅下調(diào)對購家的刺激力度越來越小，現(xiàn)在區(qū)幸存的稀有高端購家心理越發(fā)強(qiáng)勢，靜待房價繼續(xù)下調(diào)。

　　老工房行情價“縮水”

　　剛需客回流老城區(qū)購房

　　以虹口曲陽為代表的老城區(qū)板塊，看房行情逐步回升。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一方面老城區(qū)二手房以小面積低總價房源居多，易受外來剛性需求的關(guān)注，另一方面在賣家低調(diào)務(wù)實(shí)的價格策略面前，購家的置業(yè)決心漸漸被增強(qiáng)。

　　該板塊以上世紀(jì)八九十年代的老房子居多，代表樓盤有：郵電二村、曲陽新村、赤峰小區(qū)、東體小區(qū)。近年來，次新房被眾多置換客群關(guān)注，如景明花園、復(fù)城國際、曲一花園。據(jù)中原地產(chǎn)復(fù)城國際分行經(jīng)理龔超介紹，2月，該分行的掛牌房源量與年前相比回升了一至兩成，其中老工房掛牌房源占大多數(shù)。掛牌價有小幅滑落的趨勢，如巴林小區(qū)目前的掛牌價為2.3萬元-2.4萬元/平方米，房齡較老的玉田新村掛牌價為2.1萬元/平方米左右，上世紀(jì)八九十年代的老房子掛牌價為2.4萬元-2.5萬元/平方米，與年前相比均下降1000元/平方米左右。受降價帶動，來客量與帶看量明顯回升，與年前相比有兩至三成的增幅，以頭次置業(yè)的自住需求較多。目前該分行成交1套東體小區(qū)的房子，面積30多平方米，交易總價73萬元，與前期90萬元的掛牌總價相比，降幅達(dá)到18.89%。小面積、低總價的房源的優(yōu)勢，以及業(yè)主提供的相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠促使房源快速交易。

　　中原地產(chǎn)赤峰分行傅強(qiáng)經(jīng)理表示，新年以后，以置換外圍板塊新房為目的的置換客群積極出售房源明顯增多，這類房源掛牌量達(dá)半數(shù)以上。在虹口四小學(xué)附近的緊靠學(xué)校的小區(qū)的掛牌價與年前行情相比有近一成跌幅，如郵電二村的房源掛牌價由年前的3萬元/平方米滑落到2.7萬元-2.8萬元/平方米，跌幅達(dá)到8.3%。受年后剛需購房者的需求逐漸釋放影響，來客量有所上升，帶看量大幅增加四至五成，周末帶看量為15組，平時帶看量為6-7組，與年前相比有明顯增加。目前該分行成交一套赤三小區(qū)的房源，面積為66平方米兩房，交易總價為168萬元，與180萬元的掛牌價相比滑落了6.67%，交易均價為2.5萬元/平方米。由于業(yè)主持有多套房源，鑒于房產(chǎn)稅的壓力，以明顯低于市場行情交易該房源。

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　　新房季節(jié)性回暖 二手房剛需活躍

　　經(jīng)過1月份一二手房供應(yīng)量和成交量雙雙跌至低谷后，較近一段時間，兩個市場皆出現(xiàn)較大幅度回升，但相比同期成交量依然處于低迷狀態(tài)。

　　上周，上海市商品住宅成交面積為6.57萬平方米，環(huán)比前一周上漲了149.80%；新增供應(yīng)面積環(huán)比上漲123.98%，至3.83萬平方米；成交套數(shù)561套，環(huán)比上漲134.7%；全市商品住宅成交均價為2.0463萬元/平方米，環(huán)比前周下跌2.1%?？紤]到季節(jié)性因素的影響，目前樓市短暫回暖并不能說明市場能迅速回到大力推盤和打折熱銷的高峰。

　　相比去年年底開發(fā)商集體降價跑量來迅速回籠資金，進(jìn)入2012年，開發(fā)商的推盤動力明顯不足。雖然近期，商品住宅的新增供應(yīng)量連續(xù)兩周出現(xiàn)了上漲，但5萬平方米以下的供應(yīng)量依然處于低位。除此之外，2月打折優(yōu)惠樓盤項(xiàng)目的數(shù)量也終止了上海連續(xù)4個月優(yōu)惠打折項(xiàng)目持續(xù)增長的態(tài)勢。目前，開發(fā)商的可售存貨增大，上半年將以銷售去年下半年存貨為主，難以出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的新盤打折局面。

　　從二手房市場來看，1月上海二手房成交量創(chuàng)5年來的單月較低量，從2月開始，二手房成交量也即將從低谷慢慢回歸正常。受普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、頭套房貸款松動影響，年后上海二手房市場剛需房成交已開始活躍。年初住建部提出的房貸“定向優(yōu)惠”優(yōu)先保證頭次購房家庭的貸款需求，雖然這并不意味著樓市調(diào)控的放松，但對資金實(shí)力十分有限的頭套購房者來說的確受益不少。再加上普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，這些政策微調(diào)信號對促進(jìn)剛需房源的成交起到不小的促進(jìn)作用。而高端住宅由于受限購政策影響較大，在短期內(nèi)成交量上升空間不大，對主營中高端房產(chǎn)的房地產(chǎn)中介而言，把目光聚焦在房源和人口集中、配套設(shè)施齊全的傳統(tǒng)剛需板塊也不失為一項(xiàng)明智的舉措。

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