與2010年樓市高低起伏的波動運行不同，2011年的六城市二手住宅市場典型特征是：市場持續(xù)低迷，成交量始終處于谷底，價格亦出現(xiàn)回落。

　　2011年新年伊始，第三輪調(diào)控隨即出臺，一方面是信貸的進一步收緊，另一方面是限購政策升級，以及限購城市范圍的擴大。受限購限貸的雙重影響，2011年六城市二手樓市步入調(diào)整，主要指標均出現(xiàn)大幅下降。

　　進入第4季度，隨著新房市場上開發(fā)商降價促銷力度的加大，二手住宅價格松動逐步擴大，部分城市已連續(xù)數(shù)月持續(xù)下跌。預計2012年，各項主要調(diào)控政策仍會維持，二手樓市的調(diào)整格局將會延續(xù)，價格將實質(zhì)性回落，成交量則有望小幅回升。

　　(一) 二手樓市步入階段性調(diào)整

　　從目前的市場情況來看，本輪調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，一線城市二手住宅成交量跌至谷底，房價上漲的步伐得到了遏制，一線城市二手房價格已進入下降通道。但從長期來看，一線城市的二手樓市依然發(fā)展空間巨大，成交量和二手占比仍會有所提升。

　　成交驟降 普通住宅占比增加

　　隨著調(diào)控政策的加碼，特別是在限購及限貸的長期影響下，2011年調(diào)控比2010年的兩次調(diào)控對市場的影響周期更長，自2011年2月以來六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小陽春未能如期，“金九銀十”亦爽約，到2011年底為止仍未出現(xiàn)回升的跡象。

　　在政策的高壓態(tài)勢下，投資型需求和改善型需求均以被擠出市場，目前二手樓市的成交量主要以剛性需求在勉強支撐。而隨著新房市場降價促銷的增多，二手房需求被進一步被分流，導致二手房成交量自年初以來一直處于低位；而二手房業(yè)主報價高企，也很大程度上阻礙了成交。

　　全年來看，2011年六城市二手住宅成交面積略高于2008年的水平，同比2010年回落34%，較2009年峰值回落51%。各城市具體情況差異較大，其中廣州由于以自住需求為主，且歷來成交均較為平穩(wěn)，2011年二手住宅成交面積較峰值水平的回落幅度相對較小，為24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。

　　從成交結(jié)構(gòu)來看，低總價的中小戶型占據(jù)成交的主體。根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交占比分別為49%、66%、62%、65%、65%，而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長。

　　相比于中小戶型的大眾住宅，高端豪宅成交情況更為慘淡。選取了上海市成交活躍的十大普宅和十大豪宅5，對比2009年以來各季度二手成交套數(shù)，發(fā)現(xiàn)2011年以來，十大普宅和十大豪宅成交套數(shù)均是呈逐季回落的態(tài)勢，而且豪宅成交套數(shù)下降的速度明顯高于普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套數(shù)是十大豪宅成交套數(shù)的10倍有余，而在2011年之前十大普宅成交套數(shù)是十大豪宅成交套數(shù)的3~5倍。?

　　價格松動 郊區(qū)樓盤領(lǐng)跌在調(diào)控的影響下，價格快速上漲的態(tài)勢被遏制。并且隨著各地一手住宅市場上開發(fā)商降價促銷力度的加大，二手住宅價格亦開始松動。自2011年4月以來，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅價格相繼開始下跌。

　　但二手房業(yè)主的資金壓力較小，而且限購又導致業(yè)主惜售心態(tài)加劇，因此并不急于降價出售。據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盤較前一期同類型產(chǎn)品開盤價格，有10%~20%的價格優(yōu)惠。而中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅價格的累積跌幅均不超過7%。

　　從2011年全年來看，降價周期較長的兩個城市北京和深圳，其二手住宅較2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅價格較2010年底依然上漲，但和前兩年的累積漲幅相比，2011年的年度累計漲幅有所收窄。

　　由于目前二手房價格的松動主要是受新房降價促銷的影響，因此不同區(qū)域、不同價格段房源，其價格松動的幅度也各異。由于郊區(qū)新房市場供應較多，而且目前打折促銷的新房項目基本位于城市郊區(qū)，對周邊二手房項目價格造成較大壓力，因此郊區(qū)二手房價格松動幅度較大；而區(qū)一手供應較為有限，二手房整體的掛牌量也并不高，且配套成熟，因此二手房價格相對堅挺。如屬于北京郊區(qū)的通州區(qū)和亦莊，在2011年此輪價格調(diào)整中累計跌幅分別為7.4%和6.4%，位居北京10區(qū)跌幅榜前兩位，見圖5-4。

　　供求兩旺 租賃市場量價齊升

　　與購賣市場的低迷形成鮮明對比的是，租賃市場成交活躍。這主要是由于租賃市場是以實際的居住需求為基礎(chǔ)的，受調(diào)控的影響較小。加之，受限購影響，部分購房需求轉(zhuǎn)向租賃市場兌現(xiàn)，因此2011年租賃成交活躍，租金呈波動上漲態(tài)勢。據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年四季度以來，五大城市二手住宅租賃成交面積所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，該比重均在60%~85%之間。其中北京由于限購政策較為嚴格，而且外來人口規(guī)模也較大，因此租賃成交比重在五大城市中高居榜頭，達85%。

　　自2009年初經(jīng)濟復蘇以來，六大城市二手住宅租金指數(shù)一直保持小幅上漲，此外在通貨膨脹、外來人口增加以及畢業(yè)生就業(yè)等因素刺激下，租金屢創(chuàng)新高。根據(jù)中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指數(shù)累計漲幅在10%~31%。其中，除成都租金指數(shù)累計漲幅略低外，其他四城市累計漲幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜頭。

　　由于通脹居高不下，短期內(nèi)租金上漲的勢頭還將繼續(xù)維持。但隨著價格調(diào)整的不斷深入，租金上漲的速度將會有所放緩。

　　(二) 三大因素致二手樓市持續(xù)低迷

　　在調(diào)控政策的高壓下，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場和二手房市場均遭受重創(chuàng)。但由于信貸、惜售和價格等因素的差異，二手房市場的低迷程度超過新房市場。

　　(1)信貸緊縮 二手交易難度增加

　　根據(jù)中原調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2010年宏觀調(diào)控以前，商業(yè)貸款購房者比重約為7成。因此，信貸收緊對二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現(xiàn)在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導致購房者的購房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴苛，導致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行在新房和二手房之間則更愿意將貸款投入新房市場。

　　隨著信貸的收緊，商業(yè)貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。據(jù)上海中原交易按揭部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，純商業(yè)貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個百分點；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14、12個百分點。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導致很多二手房交易被迫中止，從而進一步降低了二手房市場的流通性，二手住宅市場成交低迷。

　　(2)業(yè)主惜售 流通性受限

　　限購和限貸政策出臺后，對于打壓房價起到了立竿見影的效果，但同時也再來一些負面影響，極大地阻礙了二手房市場的流通性。根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全國五大城市二手住宅流通率均不超過2.0%，較前兩年有不同程度的回落。

　　限購后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后無法再購進，同時國內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲存財富的重要形勢，因此二手房市場上業(yè)主普遍惜售。惜售導致二手房掛牌量走低，且多數(shù)業(yè)主的報價較為堅挺。據(jù)中原監(jiān)測信息顯示，五大城市二手住宅新增盤源量持續(xù)走低，目前單周新增盤源量僅為2010年“國八條”出臺前周水平的2~3成，見圖5-9。

　　(3)一二手房價格倒掛 需求遭遇分流

　　與二手房市場業(yè)主惜售而報價高企不同，在新房市場，則是越來越多的開發(fā)商加大降價促銷力度，一手房項目采取低價入市的策略，售價低于周邊二手房價格，致使一二手房價格出現(xiàn)倒掛情況。由于一手房價格上的優(yōu)勢，成功分流了周邊的二手房需求，對于原本成交已十分慘淡的二手房市場無異于是雪上加霜。

　　根據(jù)中原監(jiān)測，自2011年6月以來，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。其中以限購政策較為嚴格的北京和深圳較為明顯。如位于北京市東五環(huán)的頭開常青藤家園8月開盤銷售的均價為22729元/m2，而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2價格入市，目前該項目二期部分二手放盤價已達到25000元/ m2。目前出現(xiàn)一二手房價格倒掛的區(qū)域主要集中在外圍郊縣，因此導致外圍郊縣二手房成交比重下降較為明顯。

　　由于各城市的新房庫存均處于高位，預計未來降價促銷現(xiàn)象還將會繼續(xù)增多，并且降價的幅度亦會有所擴大。在一些新房供應較為充足的板塊，二手房價格有望受到新房的影響出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，同時降價的范圍也會由郊區(qū)向區(qū)蔓延。

　　(三) 量價交換緩慢回升

　　隨著新房市場降價的鋪開，二手樓市有價無市的局面將會逐步被打破，價格下降的幅度和范圍都會有所擴大，成交量亦會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象，預計2012一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量價交換的緩慢回升之勢。?

　　價格加速下調(diào) 幅度范圍擴大

　　從歷次調(diào)整后的恢復過程來看，都是以成交價格的下跌來換回成交量的回升，這也符合經(jīng)濟學的價格規(guī)律。對比本次調(diào)整和2005年上海和2007~2008年一線部分城市的樓市調(diào)整的情況，的不同在于，本次樓市調(diào)整主要是“限”，而之前的調(diào)控主要是在于增加交易的成本，并沒有限制交易行為，因此本次樓市的調(diào)整過程會相對漫長，主要表現(xiàn)為：成交持續(xù)低迷周期較長，價格下跌帶動成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價滯”的主要原因。

　　目前二手房市場的有價無市以及同一區(qū)域的一二手房價格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài)，市場將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性，價格下調(diào)以重建平衡的過程將會較為緩慢。據(jù)中原報價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，自2011年2月以來，六大城市二手住宅報價指數(shù)一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，顯示出二手房業(yè)主報價松動幅度和范圍均在擴大，二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。<

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！