據(jù)上海中原淮海中路分行李能江介紹，目前有部分老公房房東低價(jià)出售，為的是迅速回籠現(xiàn)金去購(gòu)購(gòu)降價(jià)的一手樓盤(pán)。

　　近期成交的一套房源位于興國(guó)路的老公房，面積在50平方米左右，均價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米。與同質(zhì)樓盤(pán)相比，該房源降價(jià)15%左右，較終以180萬(wàn)元的總價(jià)成交。李能江表示，由于該房源跌幅較大，掛牌2天時(shí)間就促成成交，隨后房東購(gòu)入位于嘉定的一套打折新房。

　　為何賣(mài)老公房？

　　老公房漲幅潛力有限板塊

　　像上述案例中的發(fā)生情況，在二手房市場(chǎng)中時(shí)有發(fā)生。房東掛牌出售的二手房一些特點(diǎn)為：1、房齡為20年左右的老公房。該類(lèi)物業(yè)雖具有極強(qiáng)的抗跌性，但因交通、商業(yè)等配套存有較少規(guī)劃利好，未來(lái)漲幅空間有限；2、一手房打折集聚區(qū)域周邊的板塊，形成一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重的現(xiàn)象。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)研究部經(jīng)理付偉分析，其實(shí)賣(mài)掉市區(qū)沒(méi)有升值空間的老公房，去購(gòu)入郊區(qū)打折一手房，在未來(lái)長(zhǎng)線(xiàn)考慮，是比較劃算的事情，甚至部分的房東會(huì)因此而賺取差額。

　　以案例中為例，50平方米的老公房以160萬(wàn)元賣(mài)掉而購(gòu)入嘉定一手房，目前嘉定部分房源都在1~1.2萬(wàn)元的單價(jià)。這樣即便是全款購(gòu)購(gòu)，120萬(wàn)元左右可以購(gòu)入100平方米的大兩房或者緊湊三房，比之前50平方米的居住環(huán)境改善不少。且11號(hào)軌道交通的帶動(dòng)，交通十分便捷。但是缺陷就是無(wú)法立刻入駐，周邊的商圈并不十分成熟。改變了居住環(huán)境和居住氣氛，卻失去了便捷的生活方式。

　　賣(mài)掉老房購(gòu)新房有技巧

　　值得注意的是，賣(mài)掉老房購(gòu)新房，前后時(shí)間差和掛牌價(jià)格是一個(gè)關(guān)鍵。像上述案例中2天成交的情況十分少見(jiàn)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申表示賣(mài)掉老房購(gòu)新房不僅在時(shí)間上要把握好，在房產(chǎn)稅方面也要考慮周全。

　　目前二手房的成交非常緩慢，像面積小，總價(jià)較低的老公房一般降幅超過(guò)10%才會(huì)迎來(lái)客源，形成快速成交。所以對(duì)于準(zhǔn)備改善居住空間和環(huán)境的房東來(lái)講，仍然需要注意很多細(xì)節(jié)的問(wèn)題：1、像案例中，賣(mài)掉的老公房是房東家先進(jìn)的物業(yè)，所以再購(gòu)新房，主要人均不超過(guò)60平方米，就可以不需要交納房產(chǎn)稅。而對(duì)于手中有2套房源的房東來(lái)講，賣(mài)掉一套購(gòu)新房，要考慮到超人均60平方米需要繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)成本。當(dāng)然，如果手中有多套房源的話(huà)，即便賣(mài)掉一套，也沒(méi)有購(gòu)購(gòu)的權(quán)限，自然不必考慮。2、掛牌價(jià)格。如果你是小面積的老公房，總價(jià)并不算高。那么就要低于周邊市場(chǎng)價(jià)格10~15%的幅度以促成盡快成交。而降價(jià)的幅度也可以根據(jù)看中的一手放價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。3、掛牌時(shí)間。目前打折降價(jià)的一手房有時(shí)間性和季節(jié)性。所以按照目前二手房市場(chǎng)的成交低迷情況來(lái)看的話(huà)，應(yīng)該先賣(mài)后購(gòu)。而掛牌期間就可以去尋找心儀的新房。

　　如何購(gòu)看漲一手房？

　　看后市規(guī)劃還是很重要

　　并不是所有的打折都值得購(gòu)購(gòu)，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海成交的新盤(pán)中，不乏萬(wàn)元以下單價(jià)的項(xiàng)目，但是這些項(xiàng)目的成交占比并不算大。以11月前23天的數(shù)據(jù)為例，成交的新房項(xiàng)目共有322個(gè)，而萬(wàn)元以下的盤(pán)只有39個(gè)。并不是所謂較便宜的項(xiàng)目，就是較合適的。更多的是要考慮到板塊的長(zhǎng)期規(guī)劃，選擇成長(zhǎng)性比較高的板塊。

　　1、交通。除價(jià)格外，較為重視的恐怕就是交通。在選擇外環(huán)板塊的時(shí)候，頭先是要考慮到是否已經(jīng)有成熟的交通配套，或者有規(guī)劃的線(xiàn)路，何時(shí)通車(chē)等條件。以嘉定新城和松江新城為例，因?yàn)檐壍澜煌ǖ膸?dòng)，如果有折扣較多的樓盤(pán)，客戶(hù)選擇的可能性就比較大。而那些目前沒(méi)有交通入駐的板塊，比如青浦新城、金山新城等，也要了解交房時(shí)間段是否會(huì)通車(chē)，**距離小區(qū)的距離等。

　　2、商業(yè)配套。在選擇房源的時(shí)候，不要忘了查詢(xún)是否有在建商圈或者入駐的品牌企業(yè)。以嘉定新城為例，中信泰富50萬(wàn)平方的商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)，就成為周邊眾多項(xiàng)目招攬客戶(hù)的重要因素。

　　3、醫(yī)院。不要以為有了便捷的交通，就可以忽略醫(yī)院的存在。目前很多發(fā)展的外環(huán)新城板塊都會(huì)以引進(jìn)三級(jí)甲等醫(yī)院吸引人氣，板塊內(nèi)有一個(gè)知名的醫(yī)院可以省去未來(lái)生活中很多小麻煩。而家有老人或者新婚夫婦更是要注意的一個(gè)細(xì)節(jié)。

　　4、學(xué)校。對(duì)于新婚夫婦而言，未來(lái)小孩的成長(zhǎng)中完全離不開(kāi)教育資源。而新城板塊的教育資源并不算多，在購(gòu)房的時(shí)候，一定要問(wèn)清楚，甚至較好是有開(kāi)發(fā)商的保證書(shū)。比如，嘉定新城有蒙特梭利幼兒園，青浦新城有復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)等學(xué)校。

　　保守的房東靠房租

　　精明的房東賺差價(jià)

　　目前一二手房?jī)r(jià)倒掛已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，折扣比猛烈的一手房不僅吸引著剛需的客戶(hù)，也讓已經(jīng)被限購(gòu)的二手房房東牙根癢癢。雖然自己的房子抗跌性極好，沒(méi)有跌幾個(gè)點(diǎn)，但是畢竟只有幾十個(gè)平方，一家人自住擁擠，如果出租，房租也并不算多。不過(guò)有人會(huì)說(shuō)，目前二手房市場(chǎng)因?yàn)槌山坏兔詤s導(dǎo)致租金上漲?？墒亲饨鹉軡q多少？面對(duì)一個(gè)月多出的幾百快錢(qián)，實(shí)在難以平復(fù)房東內(nèi)心的傷痛。所謂長(zhǎng)痛不如短痛，如果咬牙低價(jià)賣(mài)掉老房子，去郊區(qū)抄底一套打折新房呢？如果還看好上海未來(lái)的樓市。那么行動(dòng)吧，不僅能夠以大換小，甚至可以賺一筆差價(jià)。未來(lái)升值的空間完全比老公房來(lái)的快。賣(mài)掉老房購(gòu)新房，YES！

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