去年四季度居民個人向銀行申請住房按揭貸款還是“一貸難求”的局面，等待銀行放貸通常需要等1個月甚至數月。時至2012年，隨著年初銀行貸款額度趨于寬裕，加上樓市成交量大幅萎縮，房貸供需關系已變成供給大于需求。一些銀行財富管理負責人在接受證券時報記者采訪時稱，目前銀行面臨的新難題是有房貸額度但貸款放不出去。

房貸業(yè)務需求萎縮

受春節(jié)期間成交低迷影響，今年1月份樓市成交量創(chuàng)下地量。據監(jiān)測的40個城市數據，今年1月份逾八成城市的樓市成交面積下降，有13個城市跌幅超過50%，深圳就是其中之一。今年1月份深圳共成交住宅1372套，成交面積12.129萬平方米，創(chuàng)出2010年6月份以來的新低，其中成交面積環(huán)比下降57.02%，同比下降64.92%，亦較去年春節(jié)所在月份（2月份）降20.43%。

“今年1月份，受深圳樓市成交量大幅下降的影響，我們銀行的收單量也下降不少?！蹦彻煞葜沏y行深圳分行個貸經理稱。

由于房貸業(yè)務需求明顯下降，另一家股份制銀行深圳分行財富管理負責人則告訴記者，目前銀行面臨的問題不再是去年遇到的房貸額度不夠導致放款難和放款慢的問題，而是銀行擁有住房貸款額度，卻難以把房貸投放出去。整體來看，目前無論是一手房還是二手房，成交量都太少了。

此外，記者也從一些國有銀行和股份制銀行處了解到，由于房貸業(yè)務量明顯減少，現在等待銀行放款根本不需要再排隊，銀行放款速度已明顯加快。

中介暗使花招降頭付比例

面對樓市成交量大幅萎縮，一些地產中介為了吸引更多人購房，在降低貸款成數方面亦積極尋求突破辦法。記者獲悉，購房者徐先生近期就通過中介的幫助，成功以兩成多的頭付比例從銀行獲得住房貸款，如愿以償購到了深圳市南山區(qū)星海名城的一套房子。這套房產的成交價為170萬元，徐先生僅交了40多萬元的頭付款。

據記者了解，地產中介降低貸款成數的方法是做高房產評估價。比如一套成交價330萬元的房產，中介找一家評估價偏高的評估公司給出400萬元的評估價，在銀行按照貸款成數七成放款后購房者可獲得280萬元貸款。在此之下，購房者實際僅需交50萬元的頭付款。

不過，通過做高評估價降低頭付比例也需要付出成本。“頭付款減得越多意味著需要將評估價做得越高，那么需要支付的額外費用也就越高。額外費用主要支付給評估公司、銀行，并與評估價做高的幅度掛鉤，亦即評估價高出成交價越多，額外費用越高。通常這筆費用在1萬~2萬元左右?！敝性禺a一位工作人員告訴記者。

中原地產這位工作人員也表示，并不是所有的房產均可做高評估價。評估價能高出成交價多少取決于房產的實際情況，具備房產價格水平中等、樓齡不長等特點的房產才有空間做高評估價。而評估公司做高評估價后還需要銀行認可這一評估價并以此為基數發(fā)放貸款。據稱，目前能接受較高評估價的主要是小銀行，大銀行尚未放松評估環(huán)節(jié)。

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