一夜之間，仿佛十年黃金樓市春去春又回，一些爛尾房重生，還賣得挺好。但完全不是所在在售爛過尾的房子都可以購。 

　　一，一定要讀懂，誰是法律主體，誰是投資主體？ 

　　由于爛尾了，自然，宣傳工具上載明的開發(fā)商，已經(jīng)沒有多大意義，類似的情形可能有三種，一種是原來的開發(fā)商通過融資或其他資本運作，重新站立并啟動爛尾項目，這對消費者而言是較理想的一種，相當(dāng)于病人的病治好了，依然是個正常的人。 
另兩種都存在一定的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，包括開發(fā)商名字與土地證規(guī)劃許可證一致，以避免重復(fù)報建費用，而事實上掌控該項目銷售權(quán)的卻是以投資身份出現(xiàn)的所謂投資商，也有叫發(fā)展商，更有可能是個體或?qū)嶓w私下以協(xié)議的方式控制項目，表面上跟前面說的種相同。 

　　如果原來的開發(fā)商只是傀儡，那么存在辦證的一些手續(xù)問題得洽談清楚。預(yù)計物業(yè)交付后發(fā)生糾紛如何追責(zé)，項目變更的法律文件是否有保障等。 

　　二，五證是否齊全，尤其要關(guān)注土地證，什么性質(zhì)，各類用途的地塊是如何報建的，即規(guī)劃許可證也土地證聯(lián)系起來考察，再一個就是預(yù)售許可范圍。 

　　土地證一塊地只有一個，但有些地上面注明了商業(yè)，住宅，綜合經(jīng)營甚至金融等方面的字樣，大部分城市沒有明確分割各類功能地塊的容積率，所在開發(fā)商就存在李代桃僵的可能，比如覺得寫字樓好賣，把公寓當(dāng)寫字樓賣，或許因為土地證已經(jīng)耗掉多年，這個時候?qū)懽謽桥c商業(yè)等價值因為年限原因受損，開發(fā)商可能將之當(dāng)做公寓進(jìn)行銷售，還有就是，報建過程中預(yù)售許可，是許可哪些樓棟，一定要對號入座考察清楚。 

　　三，盡可能了解一下其過去，因為什么原因爛尾？差錢還是土地問題，多少債主，有無分割抵押等。 

　　過去的信貸環(huán)境非常寬松，爛尾工程甚至涉及數(shù)個債權(quán)人。所以得了解一下過去，武漢有座叫佳麗廣場的，現(xiàn)被平安收購。債權(quán)人非常多，抵押物分割也非常復(fù)雜，如果這種情況不是由平安一家吃進(jìn)，則購賣的時候一定得看清誰的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)是否清晰。 

　　還有可能是地，比如有塊地，因為某些拆遷或者政府文物古跡所在搬遷等客觀原因，現(xiàn)在時勢變遷了，可以上馬了，得注意這些障礙物是否完全消除，主要以政府文件為準(zhǔn)。 

　　四，多渠道了解這塊地的周邊既往情況，是不是存在不可去除之隱痛。 

　　除上述差錢或土地本身原因外，也有土地風(fēng)水方面的事情導(dǎo)致停工，時間長了被稱為爛尾工程的，如果你不忌諱這個，當(dāng)然無所謂，一旦你認(rèn)為風(fēng)水并不等于迷信，建議你較好傾聽一下周邊居民的看法，這塊地為什么放置在路邊如此長時間。 

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