"商住兩用"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開(kāi)發(fā)，也可以進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在商住兩用房的法律概念。如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)樓房是"商住兩用"的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的（比較多的是裙房和下面的樓層），部分是住宅的。房產(chǎn)證的用途寫(xiě)著商品住宅，就是住宅房；未寫(xiě)明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公房。商務(wù)辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。

一、“商住兩用房”之由來(lái)

就上海目前來(lái)說(shuō)，有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃與市場(chǎng)的實(shí)際需求還是有一定差距。例如，從土地的使用用途上來(lái)說(shuō)，國(guó)家有關(guān)政策只界定了“居住與非居住”，對(duì)于“商住”的出現(xiàn)是始料未及的。在土地出讓金等規(guī)定上存有不合理性，這也是有關(guān)人士大呼不公平的原因。

因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出現(xiàn)了辦公的需求，這時(shí)就出現(xiàn)了批商用樓，這個(gè)時(shí)期的商用樓使用的是住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，在使用上實(shí)際是商住兩用。這個(gè)時(shí)期有一個(gè)非常有代表性的現(xiàn)象，拎菜的與拎公文包的一起等電梯。

到了批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計(jì)，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)引入了“只商不住”的概念。進(jìn)步到第三代，房型還是住宅，但是它的設(shè)施、底商都是按照寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)配置。

另外，商住兩用也是一種社會(huì)需求，只不過(guò)從生活方式來(lái)看，它沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，結(jié)果是居住與商務(wù)互相受到影響。同時(shí)，也給物業(yè)管理帶來(lái)難度，給消防安全帶來(lái)隱患。

“只商不住”與“只住不商”比較“商住兩用”的市場(chǎng)定位更為準(zhǔn)確，在物業(yè)管理上相對(duì)容易一些，也更能提高管理水平與管理質(zhì)量。但是從投資角度來(lái)說(shuō)，“只商不住”比“只住不商”要更有潛力，在實(shí)際操作上，也更容易控制，因?yàn)椤白　币院蟮挠猛臼呛茈y控制的。

二、“商住兩用房”之現(xiàn)狀

筆者曾關(guān)注過(guò)一家香港大型地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)公司在北京開(kāi)發(fā)了一座大型綜合建筑群，其中有一棟樓的定位就是“商住兩用”——各單元內(nèi)均有廚廁，但除此之外不作空間分隔，同時(shí)鑒于各單元內(nèi)已有廚廁，所以公共面積亦不設(shè)衛(wèi)生間。對(duì)于這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商住兩用的物業(yè)，較初開(kāi)盤(pán)時(shí)，東南亞的投資者紛紛，但等到樓盤(pán)落成開(kāi)始租賃，租戶反應(yīng)都十分冷淡，情況是這樣的：

(1)任何物業(yè)，無(wú)論從物業(yè)管理還是從形成商業(yè)群落的角度而言，只能“單用”而不可能“混用”。試想，誰(shuí)會(huì)愿意在一個(gè)寫(xiě)字樓中安家，而誰(shuí)又愿意將寫(xiě)字樓開(kāi)在一片住宅之中呢？所以大多數(shù)商住兩用的物業(yè)，到頭來(lái)只能作一種用途——這是問(wèn)題之一。

(2)當(dāng)兩種用途中只選其一時(shí)，為另一種用途所作的配置自然成為浪費(fèi)或多余。比如，上述項(xiàng)目中每單元兩處的衛(wèi)生間，在各寫(xiě)字樓租戶入住后，成了他們紛紛要去掉的設(shè)置，如此一來(lái)，靈活性的設(shè)置配置卻往往成了負(fù)擔(dān)——這是問(wèn)題之二。

(3)由于有的單元無(wú)法取消衛(wèi)生間，或取消成本太高，而取消后樓道內(nèi)又無(wú)公共衛(wèi)生間，所以許多租戶一算賬后即轉(zhuǎn)身離去——由此可見(jiàn)，凡兩用的物業(yè)，在兩種中選一用時(shí)總要付出一定的轉(zhuǎn)換成本，而如果此轉(zhuǎn)換成本過(guò)高，客戶在進(jìn)行產(chǎn)品比較時(shí)，“商住兩用”也將失去一部分優(yōu)勢(shì)——這是問(wèn)題之三。

正是由于存在這三方面的問(wèn)題，所以說(shuō)“商住兩用”有時(shí)并非商住都沒(méi)問(wèn)題，反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果我們不將市場(chǎng)分析清楚，這反而是一種與“商”與“住”比較都不占優(yōu)勢(shì)的物業(yè)。

當(dāng)然，這決不是說(shuō)商住樓不好，反而在北京或其他城市，象“SOHO”、新都市計(jì)劃那樣的商住兩用項(xiàng)目成功者大有人在，關(guān)鍵是因?yàn)檫@些發(fā)展商將項(xiàng)目定位于“商住兩用”時(shí)，是進(jìn)行了準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析后，形成的一種準(zhǔn)確性的針對(duì)于“商住”市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位。所以說(shuō)，市場(chǎng)定位必須是準(zhǔn)確的，無(wú)論是商是住，還是商住兩用，都必須是在分析市場(chǎng)并選擇了市場(chǎng)中某一類(lèi)客戶(同時(shí)意味著放棄其他客戶)后做出的堅(jiān)定選擇，這樣的“商住兩用”才能成功。而“兩用”絕不能作為面臨“雙向選擇”時(shí)采取的一種不負(fù)責(zé)任的模糊處理，那樣的話，就真有可能導(dǎo)致項(xiàng)目處于“兩難境地”了！

上一頁(yè)12下一頁(yè) 資訊來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！