以剛需盤為代表的樓市供應(yīng)大幅縮減 漲價觸及預(yù)售證審批紅線———

　　3月份已經(jīng)過半，之前預(yù)計的小陽春供應(yīng)旺季并未如約而至。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至3月18日，3月份僅有4個不同的項目獲得了預(yù)售許可證，這與2月底各家機(jī)構(gòu)預(yù)測的超過30個的入市樓盤相差甚遠(yuǎn)。

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　　不僅如此，較讓剛需購房人著急的是，中低價位的剛需樓盤在近兩個月中更是鮮有供應(yīng)，包括金地格里格林、金域緹香在內(nèi)的多個承諾入市的剛需盤目前都卡在了預(yù)售證的申請環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士透露，除了開發(fā)商觀望政策不輕易開盤外，許多剛需項目明顯提價，觸及了預(yù)售證審批紅線，也被勒令叫停。這些因素共同導(dǎo)致了目前樓市供應(yīng)的大幅萎縮。

　　樓市庫存再現(xiàn)緊張

　　新盤入市一拖再拖

　　3月往往都是樓市一年陽春的開始——供應(yīng)大增，成交上升。但今年的樓市在3月里注定要“瘸著腿走路”。

　　一方面成交量在新政即將落實的背景下，出現(xiàn)了“搶末班車”的現(xiàn)象。3月還未過半，二手房成交量就接近2.4萬套，創(chuàng)下了34個月新高。新房也不甘落后，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至3月10日期間，北京純商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽1.82萬套，比去年同期上漲244.5%，新房市場迎來自2005年以來的較好開局，成交量創(chuàng)9年以來同期新高。

　　而另一方面，截至18日，3月份只有4個項目獲得預(yù)售許可證，新增房源僅有1565套。如果按照今年以來的日均264套的新房成交量，3月份的新增供應(yīng)只夠維持6天。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至3月18日，北京市可售新房為72270套，其中期房約4.45萬套，現(xiàn)房約2.8萬套，與兩年前13萬套左右的庫存相比，今年年初的新盤減少和成交集中共同造成了供應(yīng)緊張的形勢。

　　“預(yù)計是3月底，但可能要等到4月份了，具體看申請預(yù)售許可證的情況”，中糧萬科長陽半島的負(fù)責(zé)人表示，項目很可能會推遲入市。同樣，包括金地格里格林、金域緹香(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、金融街·融匯(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索) 、中國水電云立方等多個項目也都推遲了入市計劃。

　　剛需盤漲價遭遇領(lǐng)證難

　　對于許多購房人來說，樓市供應(yīng)緊張的影響不僅是庫存數(shù)量的大幅縮減，更多的是中低價位的剛需樓盤的減量。許多剛需樓盤在提升價格后，也觸及了預(yù)售證審批的紅線，遭遇了領(lǐng)證難。

　　一位不愿透露姓名的房企人士稱，由于建委嚴(yán)格的預(yù)售證審批機(jī)制，許多計劃入市的項目，因為漲價被擋在紅線之外。

　　該人士透露，北京住建委在批預(yù)售證時，設(shè)了幾個紅線，一是新開盤項目售價和區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價的對比；二是老項目后期的預(yù)售價格和上一期的銷售價格的對比；整體來看，房價漲幅不得超過10%。

　　而現(xiàn)在很多項目給出的報價都超過了這個范圍。像位于大興區(qū)天宮院的某項目，去年底的成交均價為1.5萬元/平方米，急于購房的李先生在那時參與了排號，雖然被告知排號人數(shù)已經(jīng)接近千人，但仍抱著試試運氣的打算等著新一期開盤?？扇缃?，項目銷售人員承諾的3月份開盤已經(jīng)確定不可能了，但預(yù)計售價卻上漲至1.8萬元/平方米，漲幅約16.7%。

　　“這個價格已經(jīng)超出了我的承受能力了，并且一直拖著不開盤可能是預(yù)售證出問題了。”李先生較終無奈選擇了位置更遠(yuǎn)，但價格較低，且開盤銷售的另一處樓盤。

　　許多剛需排號購房人都面臨著李先生這樣“等”還是“不等”的苦惱，他們也是早早參與了排號，都在等待項目的開盤。但事實上，這些剛需樓盤的開盤日期一再延后。據(jù)了解，房山、大興、通州、昌平等區(qū)域的多個項目都是因為價格提升過快，被卡在了預(yù)售證環(huán)節(jié)。

　　“一旦價格超過住建委預(yù)訂價格，就會被要求降價，如果不降，則被打回，要求重新再走一遍審批的程序，建委也將對漲價的原因進(jìn)行調(diào)查和指導(dǎo)。”通州的一位房企人士介紹。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計今年樓市供應(yīng)整體趨緊

　　對于新盤尤其是剛需樓盤數(shù)量的提價，搜房控股董事長、中國指數(shù)研究院院長莫天全認(rèn)為，新盤數(shù)量的大幅減少，土地供應(yīng)的縮小使得這些剛需樓盤往往都是推出幾百套房源，就遭遇上千人搶房。開發(fā)商面對這樣的火爆銷售，自然想到了提價。因此，解決問題的根本方式還是要加大土地的供應(yīng)。

　　莫天全表示，從2011年起，連續(xù)兩年的土地供應(yīng)未能達(dá)到計劃指標(biāo)，是造成如今新盤大幅縮減，開發(fā)商肆意提價的直接原因。其中2011年土地供應(yīng)完成了計劃的92%，而2012年全年北京市共成交商品住宅用地276公頃，商業(yè)辦公用地96公頃，經(jīng)營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計劃1200公頃的31%。按照一個項目1-2年的開發(fā)時間來看，過去兩年土地供應(yīng)大幅縮減的影響將在今年集中暴露，新盤數(shù)量很有可能繼續(xù)下滑，供應(yīng)不足也就導(dǎo)致價格不會出現(xiàn)明顯下降。

　　另外，雖然國土部門已經(jīng)明確表示要加大土地供應(yīng)，今年前兩個月，北京市的土地出讓金也達(dá)到了470億元，相當(dāng)于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。但這些新成交土地短期內(nèi)難以形成有效供給，預(yù)計今年樓市的整體供應(yīng)依舊趨緊。

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