降息，成交量回升，部分城市悄然放松限購限貸政策……伴隨著這些變化，樓市“回暖論”也在抬頭。雖然相關部委就樓市調控或放松的說法接連辟謠，許多有購房需求的人依然被攪得心神不安。

　　對此，北京、廣州、深圳、呼和浩特等地的部分業(yè)界專家分析說，近期樓市成交量回升的性質是以價換量，這恰是開發(fā)商向調控妥協(xié)的體現(xiàn)。當前經濟下行壓力大，加上調控樓市的決心堅定，樓市理性回歸可期。
　　優(yōu)惠促銷換來成交量

　　認購減房款、打折……端午節(jié)期間，呼和浩特市優(yōu)惠促銷的樓盤很多，優(yōu)惠力度明顯加大。比如在中高端樓盤中，“中海·凱旋門”樓盤在促銷活動期間登記排號可以減房款6.8萬元，“博地花園”樓盤在銷售期間給予5%折扣，“誠品建筑”樓盤在促銷期間較高優(yōu)惠額為單套房35萬元。

　　記者在廣州采訪時了解到，樓盤降價銷售或優(yōu)惠促銷的現(xiàn)象很普遍，例如在一處名為“光大花園[較新消息 價格 戶型 點評]”的樓盤，一位姓王的銷售負責人說，今年初開盤時每平方米均價2.2萬元左右，連看的人都很少，幾個月都賣不掉幾套房子。進入6月，價格調低為每平方米2萬元，看房的人開始多了起來。

　　在北京，類似的樓盤也為數(shù)不少。位于北京南四環(huán)外的“鴻坤理想城”近期推出約200套房源，據銷售人員介紹，該樓盤申報的擬售均價是每平方米2.2萬元左右，在售均價在每平方米1.8萬元左右。

　　中國房地產數(shù)據研究院執(zhí)行院長陳晟表示，市場壓力之下，會有越來越多的開發(fā)商被迫加大促銷力度，以緩解資金壓力。目前看，開發(fā)商以價換量確實取得了一定成效，比如據呼和浩特房產網公布的數(shù)據，今年3月、4月和5月，呼和浩特市商品房網簽量分別為1054套、1197套、1203套，呈小幅上升態(tài)勢。

　　廣州、北京等地的成交量也明顯回升。廣州中原房地產中介服務公司研究一部副經理瞿中奇等人說，現(xiàn)在廣州市樓盤不分區(qū)域和檔次都在優(yōu)惠或降價促銷，開盤價低于預期的項目很普遍，帶動成交量回升也很明顯。依照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據，5月份廣州樓市成交量環(huán)比增長52%左右，北京的成交量環(huán)比增幅在30%以上。

　　談起樓市是否回暖，內蒙古一位開發(fā)商嘆氣說，他沒感覺到市場回暖。記者了解到，去年夏天，這位開發(fā)商在內蒙古包頭市、鄂爾多斯(600295)市兩地啟動了3個開發(fā)項目，規(guī)劃建設面積為11萬平方米，但是工程在建設到地上一層時就暫停了，至今沒有復工。之前他們公司開盤的一個項目，到現(xiàn)在銷售快一年了，目前也只售出約50%，而且大部分是去年底前賣掉的，“較近略有起色，也是因為公司為回籠資金在搞促銷”。

　　“降價賣房能叫回暖?”內蒙古建宇房地產公司經理郭建偉聽到回暖兩字，語氣有些激動。他說，現(xiàn)在房子賣不動，不排除有些人趁市場和政策有些變化，趁機炒作輿論制造恐慌情緒。

　　中國房地產學會副會長陳國強等人分析說，近期樓市成交量回升，就市場內在因素而言，5月份開盤的樓盤明顯增多，新盤大多低價開盤或平價開盤，不少還優(yōu)惠促銷，吸引了一部分需求，推動了成交量上升。

　　記者了解到，在利率下調等因素影響下，近期民眾心理和市場預期也在發(fā)生一些變化。對此，住建部政策研究副主任王玨林認為，近期下調利率的幅度有限，加上國家的調控政策穩(wěn)定，能進入樓市的資金少，因此近期房價并不具備上漲的基礎。

　　此外，從供求關系判斷，開發(fā)商的銷售壓力仍將長期存在。根據萬科公司公布的數(shù)據，5月末，北京、上海、深圳、廣州等14個城市的樓市存量在1.14億平方米左右，仍處于歷史高位。萬科公司相關負責人表示，即使按照5月的銷售量計算，消化現(xiàn)有庫存的時間也將長達11個月左右。
　　市場預期未改靜待出手良機

　　華南理工大學房地產研究所所長王幼松等人分析說，當前，樓市調控處在關鍵時期，近期針對樓市調控將放松的論調，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會等部委已相繼辟謠，說明政府在樓市調控上的決心堅定，加上調控政策逐漸完善和優(yōu)化，這將帶給市場穩(wěn)定、明確的預期。

　　“當前由于調控政策并沒有明顯放松，加上經濟形勢不樂觀，民眾非理性購購心理減弱，開發(fā)商的市場銷售和資金壓力普遍較大。”內蒙古社會科學院經濟研究所所長于光軍認為，在當前大的經濟形勢、政策背景之下，銀行對向開發(fā)商發(fā)放貸款依然謹慎，短期內開發(fā)商獲得大量資金的可能不大。

　　此外，前些年房地產在市場結構上嚴重扭曲，投資、投機性需求超過了自主性需求，近年來通過調控，目前自主性需求已占主導地位。但經過過去連年上漲，當前房價總體仍處于歷史高位水平，在市場不明朗甚至有下行壓力的情況下，無論是剛性需求還是投資、投機性需求，都很難為省一點貸款利息錢而出手購房。

　　專家們認為，照現(xiàn)有的調控力度執(zhí)行下去，預計再有半年左右，這種購賣雙方僵持的狀態(tài)就可能被逐步打破，到時市場回歸理性，開發(fā)商的開發(fā)結構、銷售行為、定價方式和水平也會隨之調整。

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